Uitgangspunten

• Ik schets eerst de civielrechtelijke maatstaf voor de hypotheekadviseur.
• Daarna werk ik uit wat die maatstaf concreet betekent bij het oversluiten van een hypotheek.
• Vervolgens geef ik aan wanneer een tekortkoming ook een beroepsfout oplevert.
• Ik maak onderscheid tussen zorgplichtschending en schadeplichtigheid.
• Tot slot geef ik praktische aanknopingspunten voor de beoordeling van een aansprakelijkstelling.

Antwoord

De basisnorm is dat de financieel adviseur als opdrachtnemer de zorg van een goed opdrachtnemer moet betrachten in de zin van artikel 7:401 BW. Kifid formuleert dat bij hypotheekadvies als het handelen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot. De Hoge Raad heeft in een zaak over hypotheekoversluiting met beleggingsconstructies bevestigd dat een adviseur kan tekortschieten in zijn zorgplicht uit de overeenkomst van opdracht wanneer wezenlijke risico’s van de geadviseerde constructie niet kenbaar zijn gemaakt.

Bij oversluiten van een hypotheek reikt die zorgplicht verder dan het technisch regelen van de nieuwe lening. Volgens de rechtbank bij hypotheekadvies over het inperken van de schuldenlast moet de adviseur onderzoeken of oversluiten of omzetten wel in het belang van de cliënt is, en de cliënt informeren over en waarschuwen voor risico’s die voor de besluitvorming relevant zijn. Als die risico’s ernstig en reëel zijn, kan zelfs een plicht bestaan om de voorgenomen transactie te ontraden.

Voor hypotheekoversluiting betekent dit in de kern dat de adviseur een deugdelijke inventarisatie en analyse moet maken van de bestaande situatie én van het doel van de cliënt. De AFM verlangt in haar Leidraad Hypotheekadvisering 2026 bij oversluiten een uitgebreide inventarisatie van onder meer de bestaande hypotheekconstructie, de voorwaarden van de huidige geldverstrekker, de resterende looptijd, de actuele rente, de financiële positie, de risicobereidheid en de toekomstplannen van de klant. Gaat de klant voor een oversluiting terug naar zijn oorspronkelijke adviseur, dan geldt volgens die leidraad juist dat naarmate meer tijd is verstreken, de adviseur eerder opnieuw informatie moet inwinnen omdat de klantsituatie kan zijn veranderd.

Een belangrijk onderdeel van die zorgplicht is de waarschuwingsplicht. Die ziet niet alleen op algemene productrisico’s, maar ook op concrete uitvoerings- en dekkingsrisico’s in het dossier. De rechtbank heeft geoordeeld dat een adviseur belangrijke punten tijdig en voor de klant kenbaar schriftelijk moet vastleggen, bijvoorbeeld het risico dat er tijdelijk geen overlijdensrisicodekking is als de oude verzekering al wordt beëindigd voordat de nieuwe rond is.

Dat brengt mee dat een adviseur bij oversluiten niet mag volstaan met de redenering dat de klant “zelf heeft getekend”. In Kifid 2026-0205 werd wel geoordeeld dat consumenten geen vergoeding kregen voor de hogere rente na oversluiten, omdat zij een offerte met een duidelijk rentepercentage hadden ondertekend en onvoldoende hadden bewezen dat een beter alternatief beschikbaar was. Maar dezelfde uitspraak laat óók zien dat de adviseur wél tekortschiet zodra hij een offerte of constructie onvoldoende controleert op wezenlijke gevolgen, zoals de fiscale verwerking en het voldoen aan de aflossingseis voor hypotheekrenteaftrek.

Een beroepsfout is er dus niet pas als de hele oversluiting “fout” was. Ook een deelaspect kan een beroepsfout zijn: het niet onderkennen van fiscale gevolgen, het niet signaleren dat een geldverstrekker kamerverhuur niet toestaat, het te laat melden dat een mede-eigenaar moet meetekenen voor een overbruggingshypotheek, of het niet expliciet waarschuwen voor het ontbreken van een overlijdensrisicoverzekering. De maatstaf blijft telkens of een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur in die omstandigheden anders had moeten handelen.

Daarbij hoort ook de plicht om relevante beperkingen en onzekerheden te benoemen. In de zaak over kamerverhuur oordeelde de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland dat de adviseur haar zorgplicht had geschonden doordat zij, nadat kamerverhuur niet meer nodig was voor de leencapaciteit, niet alsnog had nagevraagd of de wens tot verhuur bleef bestaan. Juist omdat een andere geldverstrekker wél kamerverhuur toestond, stond daar ook het causaal verband met de schade voldoende vast.

Voor de aansprakelijkheid van uw kantoor is vervolgens niet genoeg dat de klant achteraf ontevreden is of dat met de kennis van nu een ander advies gunstiger zou zijn geweest. Er moet sprake zijn van een tekortkoming ten opzichte van de professionele standaard, én van causaal verband tussen die tekortkoming en concrete schade. Kifid 2026-0205 is daarvoor illustratief: de adviseur maakte wel degelijk een fout rond de hypotheekrenteaftrek, maar omdat de Belastingdienstsituatie later was hersteld en geen navorderingen volgden, stond schade wegens gemiste renteaftrek niet vast.

Hetzelfde geldt voor schadeposten na oversluiten: de klant moet aannemelijk maken dat zonder de fout een andere, betere uitkomst zou zijn bereikt. In de zaak over kamerverhuur lukte dat wel, omdat bewezen werd dat direct een andere hypotheek had kunnen worden afgesloten die de gewenste verhuur toestond. In de oversluitzaak bij Kifid lukte dat juist niet voor de klacht “onnodig overgesloten”, omdat niet bewezen was dat de bestaande geldverstrekker dezelfde financiering had willen verstrekken.

Dossieropbouw is in deze discussies vaak beslissend. De rechtbank heeft expliciet geoordeeld dat onvoldoende schriftelijke vastlegging op zichzelf een tekortkoming kan zijn. Tegelijk blijkt uit diezelfde zaak dat gebrekkige verslaglegging niet automatisch betekent dat de adviseur ook inhoudelijk verkeerd heeft geadviseerd: als uit getuigenbewijs volgt dat mondeling wél duidelijk is gewaarschuwd en voorgelicht, kan inhoudelijke aansprakelijkheid alsnog ontbreken.

Voor de praktijk betekent dit dat de zorgplicht van een financieel adviseur bij oversluiten in elk geval omvat: inventariseren, analyseren, passende alternatieven afwegen, relevante risico’s benoemen, zo nodig ontraden, en wezenlijke punten schriftelijk vastleggen. Van een beroepsfout is sprake zodra op één of meer van die punten beneden de norm van de redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur wordt gepresteerd. Van schadeplichtigheid is pas sprake als de klant daarnaast voldoende onderbouwt welke concrete schade door juist die fout is ontstaan.

Bij een aansprakelijkstelling over oversluiten zou ik daarom in deze volgorde toetsen. Eerst: wat was precies de opdracht en wat was het doel van de klant — lagere lasten, liquiditeit, verbouwing, fiscale continuïteit, risicoreductie? Vervolgens: welke informatie is ingewonnen, welke alternatieven zijn besproken, welke waarschuwingen zijn gegeven, is een terugverdien- of passendheidsafweging gemaakt, en hoe is dat vastgelegd? Pas daarna komt de derde stap: zou de klant zonder de gestelde fout aantoonbaar een ander en beter passend traject hebben gevolgd, en welke schade volgt daar dan concreet uit?

Controle

Ik heb het antwoord beperkt tot wat volgt uit artikel 7:401 BW, de Hoge Raad, Kifid, de Rechtbank Noord-Holland en de genoemde rechtbankuitspraak over hypotheekadvies bij oversluiten. Ik heb onderscheid gemaakt tussen de reikwijdte van de zorgplicht, de beroepsfout en het vereiste van causaal verband met schade. Ook heb ik geen verwijzingen opgenomen naar interne vindplaatsen of zoekstappen en sluit het antwoord direct aan op de aansprakelijkstelling bij hypotheekoversluiting.