Kifid 2026-0205 – zorgplicht hypotheekadviseur bij oversluiten, “splitsen” leningdelen en hypotheekrenteaftrek

Feiten van de zaak

• In 2016 sloten consumenten via de (rechtsvoorganger van de) adviseur een hypotheek bij bijBouwe: € 135.600, 1,84%, 10 jaar vast, looptijd 30 jaar.
• In 2019 startte één van de consumenten een eenmanszaak.
• In 2022 vragen consumenten financiering voor verbouwing/verduurzaming. De adviseur stuurt aan op ING (o.a. vanwege inkomenssituatie ondernemer), terwijl consumenten aangeven liever “gewoon” een goedkope betrouwbare aanbieder te willen (zoals hun huidige).
• In januari 2023 wordt de resterende lening bij bijBouwe (€ 113.480) overgesloten en verhoogd naar € 147.741 bij ING, tegen 4,75%, 20 jaar vast.
• In 2024 vragen consumenten opnieuw een maximale leencapaciteitberekening; de adviseur noemt twee verschillende uitkomsten (o.a. € 220.000 en € 206.000), waarna consumenten overstappen naar een andere adviseur.
• De nieuwe adviseur ziet dat de ING-lening fiscaal/administratief verkeerd is verwerkt: de lening is niet (goed) “gesplitst” in oud en nieuw deel, waardoor tijdelijk discussie ontstaat over de aflossingseis/hypotheekrenteaftrek. De belastinginspecteur geeft aan dat in 2024 is hersteld en dat vanaf 2025 weer sprake is van eigenwoningschuld; bovendien komen er (vanwege beperkt belang) geen navorderingsaanslagen over 2023 en 2024.

Juridische vraag
De centrale vragen die de Geschillencommissie beoordeelt:

1. Is de adviseur tekortgeschoten in zijn dienstverlening (zorgplicht als opdrachtnemer)?
2. Zo ja: welke schade is daardoor ontstaan en wat moet worden vergoed (hogere rente, gemiste HRA, advies-/herstelkosten)?

Uitspraak Kifid Geschillencommissie

Beoordelingskader (zorgplicht)
De relatie is een overeenkomst van opdracht (art. 7:400 BW) aangegaan en de adviseur moet handelen als goed opdrachtnemer (art. 7:401 BW): de zorg van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot, afhankelijk van omstandigheden zoals productrisico’s en klantprofiel.

A. Klacht 1 – “onnodig oversluiten” en hogere rente
De commissie begrijpt de onvrede: voor een relatief kleine verhoging gingen consumenten van 1,84% naar 4,75%. Maar: consumenten hebben de ING-offerte getekend waarop het tarief duidelijk stond; als zij dit niet wilden, hadden zij niet moeten tekenen. Ook het feit dat zij al verbouwingsverplichtingen waren aangegaan ligt in hun eigen risicosfeer. Daarnaast: consumenten stelden dat bijBouwe ook had kunnen verhogen, maar konden dat onvoldoende bewijzen; de bewijslast lag bij hen.

Gevolg: geen vergoeding voor “hogere rente door oversluiten”.

B. Klacht 2 – fout rond hypotheekrenteaftrek (aflossingseis)
De commissie is wél duidelijk: het had op de weg van de adviseur gelegen om de offerte te controleren en de fiscale gevolgen van de verwerking te onderkennen. In de offerte was de lening niet opgesplitst in een oud deel (dat al liep) en het nieuwe deel, waardoor (tijdelijk) niet werd voldaan aan de aflossingseis (art. 3:119c Wet IB 2001). Daarmee is de adviseur tekortgeschoten in zorgplicht. Maar: schade door gemiste hypotheekrenteaftrek is niet komen vast te staan, omdat de inspecteur aangeeft dat:

• er in 2024 is hersteld,
• vanaf 2025 weer eigenwoningschuld geldt,
• en geen navorderingsaanslagen volgen over 2023/2024.

Gevolg: wél fout / zorgplichtschending, maar geen HRA-schadevergoeding.

C. Welke bedragen moet de adviseur wél vergoeden?
De commissie wijst uiteindelijk deels toe:

• 1/3 van de advieskosten: € 2.695 → € 898 (redelijkheid en billijkheid; niet houdbaar dat volledige fee blijft staan bij deze tekortkoming).
• Hersteladvies nieuwe adviseur: € 1.625 (kosten vloeien voort uit tekortkoming).
• Kosten ING voor splitsing geldlening: € 225 (adviseur had dit ook toegezegd).
• Totaal: € 2.748 + wettelijke rente vanaf 4 januari 2023.

Bron: Kifid