Hypotheekmogelijkheden voor senioren ruimer; doorstroomfinanciering wordt verder onderzocht

Een opvallende conclusie is dat het kabinet geen aanleiding ziet om voor overbruggingshypotheken een afzonderlijk publiek fonds op te richten. De bestaande markt biedt inmiddels meer mogelijkheden. De aandacht verschuift daarom naar het beter benutten van die mogelijkheden én naar een bredere vorm van ‘doorstroomfinanciering’.

Hypotheekaanbod voor ouderen wordt ruimer
Volgens de evaluatie is juist bij de hypotheekfinanciering voor ouderen de meeste vooruitgang geboekt. Verschillende geldverstrekkers hebben hun acceptatiebeleid verruimd of bieden meer maatwerk. Genoemd worden onder meer seniorenhypotheken, producten waarmee overwaarde kan worden benut en hypotheekvormen waarbij onder voorwaarden op de werkelijke maandlast kan worden getoetst.

Ook NHG heeft stappen gezet. Zo kan een bestaande lening met NHG op de oude woning tijdens een verhuizing tijdelijk volledig aflossingsvrij worden gemaakt om dubbele lasten te beperken. Daarnaast zijn er mogelijkheden waarbij rekening wordt gehouden met de inkomenssituatie rond pensionering en biedt de Senioren Verhuisregeling in passende gevallen ruimte om op werkelijke lasten te toetsen.

De evaluatie noemt bovendien nieuwe productontwikkeling. Zo heeft een van de convenantspartijen per 1 september 2026 een hypotheekvorm geïntroduceerd voor klanten die de AOW-leeftijd hebben bereikt, waarbij onder voorwaarden naar de werkelijke maandlast wordt gekeken.

Voor de adviseur betekent dit dat ‘te oud voor een hypotheek’ steeds minder een bruikbare conclusie is. De verschillen tussen aanbieders, voorwaarden en maatwerkmogelijkheden worden daarentegen belangrijker.

Losse overbruggingshypotheek niet langer theoretisch
Een belangrijk aandachtspunt was de situatie waarin een oudere veel overwaarde heeft, maar na verkoop van de oude woning geen of slechts een kleine reguliere hypotheek nodig heeft. Een gewone overbruggingshypotheek wordt veelal verstrekt als onderdeel van de financiering van de volgende koopwoning. Juist voor senioren die vrijwel volledig uit de verkoopopbrengst kunnen betalen, kon daardoor een probleem ontstaan: zij hadden tijdelijk geld nodig, maar nauwelijks behoefte aan een nieuwe langlopende hypotheek. Het kabinet heeft samen met marktpartijen verschillende oplossingen bekeken, waaronder een afzonderlijke overbruggingshypotheek, gespecialiseerde aanbieders, een gezamenlijk fonds en een publiek revolverend fonds. Uit de evaluatie blijkt echter dat inmiddels enkele kredietverstrekkers bestaande klanten een losse overbruggingshypotheek als maatwerk aanbieden. Daarnaast kan in de praktijk een overbruggingslening worden gecombineerd met een beperkte reguliere hypotheek, die na verkoop van de oude woning weer geheel of gedeeltelijk wordt afgelost.

Het kabinet kiest daarom niet voor een afzonderlijk publiek fonds. Zo'n fonds zou alleen voor de hand liggen als sprake is van voldoende marktfalen en duidelijke publieke meerwaarde. Bovendien zou een publiek fonds niet vanzelf leiden tot een goedkoper of eenvoudiger proces. De inzet ligt nu vooral op het beter zichtbaar en uitlegbaar maken van de bestaande mogelijkheden, het vereenvoudigen van het proces en waar mogelijk het verminderen van eenmalige kosten voor bijvoorbeeld advies, taxatie en notaris.

Overbruggingshypotheek en doorstroomfinanciering zijn niet hetzelfde
De Kamerbrief maakt ook duidelijk dat een overbruggingshypotheek en de onderzochte doorstroomfinanciering twee verschillende begrippen zijn. Bij een overbruggingshypotheek wordt de verwachte verkoopopbrengst van de huidige woning tijdelijk voorgefinancierd om de aankoop van de volgende woning mogelijk te maken. De doorstroomfinanciering heeft een bredere doelstelling. Daarbij wordt onderzocht of aanvullende financiering kan helpen in situaties waarin het bestaande aanbod onvoldoende aansluit bij de behoefte van ouderen.

Het kabinet verkent voorlopig twee richtingen.

1. Bij koop naar koop gaat het om ouderen die op basis van de verwachte overwaarde weliswaar kunnen verhuizen, maar tijdelijk aanvullende financiering nodig hebben, bijvoorbeeld voor kosten om de nieuwe woning aan te passen.
2. Bij koop naar huur gaat het om ouderen die hun woning nog niet hebben verkocht, maar al wel tijdelijk over een deel van de toekomstige overwaarde zouden willen beschikken. Dat geld kan bijvoorbeeld worden gebruikt voor verhuiskosten, aanpassingen aan de nieuwe woning of tijdelijk hogere woonlasten.

Het gaat dus niet uitsluitend om het financieren van de periode tussen aankoop en verkoop. De vraag is breder: kan vermogen dat in de eigen woning zit op een verantwoorde manier eerder beschikbaar worden gemaakt om een verhuizing mogelijk te maken?

Nog geen ‘doorstroomhypotheek’
Voor de adviespraktijk is van belang dat er op dit moment nog geen nieuwe landelijke doorstroomhypotheek of doorstroombank is. Het kabinet onderzoekt eerst voor welke groepen ouderen de bestaande mogelijkheden daadwerkelijk tekortschieten. Veel ouderen beschikken immers al over aanzienlijke overwaarde en voor een deel van de doelgroep bestaan al financieringsoplossingen. Ook moeten nog belangrijke vragen worden beantwoord. Hoe groot is de doelgroep? Welke financiering is werkelijk nodig? Welke betaalbaarheidstoets moet worden toegepast? En onder welke voorwaarden is een nieuw product verantwoord en uitvoerbaar? Deze uitwerking vindt plaats binnen het Platform Hypotheken. De Tweede Kamer wordt hierover in het voorjaar van 2027 opnieuw geïnformeerd.

Pensioeninkomen en aflossingsvrij blijven aandachtspunten
Uit de evaluatie komen daarnaast andere knelpunten naar voren. Partijen noemen onder meer de wijze waarop pensioeninkomen en vermogen in de woning worden meegenomen, beperkingen bij aflossingsvrije financiering en verschillen tussen aanbieders en producten. Daarbij speelt ook prudentieel toezicht een rol. DNB heeft banken nader geïnformeerd over het meenemen van het verwachte pensioeninkomen en de levensverwachting bij de beoordeling of sprake is van een adequaat kredietrisicobeheer. De minister concludeert echter niet dat de regelgeving als geheel ouderen belemmert. Per knelpunt moet worden bekeken of het probleem zit in regelgeving, de toepassing daarvan, productvoorwaarden, uitvoering of informatievoorziening. De minister geeft aan de praktische uitwerking van het toezicht te blijven volgen. Dat sluit aan op eerdere berichtgeving van Fintool: er komen vooralsnog geen generieke aanvullende afspraken over aflossingsvrije hypotheken. Banken houden ruimte voor eigen acceptatiebeleid, maar dat kan juist rond wijzigingsmomenten zoals verhuizen, oversluiten of verlengen relevant worden.

Aandachtspunt voor de adviespraktijk
De evaluatie levert nog geen nieuw landelijk hypotheekproduct op, maar laat wel zien dat de financieringsmogelijkheden voor senioren zich snel ontwikkelen. Bij een oudere klant met een verhuiswens verdient het daarom aanbeveling om niet uitsluitend vanuit de reguliere maximale hypotheek te rekenen. Kijk ook naar:

• de overwaarde en verwachte verkoopopbrengst van de bestaande woning;
• de mogelijkheid van een losse of gecombineerde overbruggingsfinanciering;
• toepassing van de NHG-mogelijkheden voor senioren;
• toetsing op werkelijke lasten waar dit mogelijk is;
• pensioeninkomen en het moment waarop dit in de toetsing wordt betrokken;
• de voorwaarden voor het meenemen of voortzetten van aflossingsvrije leningdelen;
• en de fiscale gevolgen van verkoop en herinvestering van de overwaarde.

Vooral bij senioren met veel overwaarde maar een relatief beperkt pensioeninkomen kan de keuze van de financieringsconstructie het verschil maken. De volgende beleidsmatige stap volgt in het voorjaar van 2027. Dan moet duidelijker worden of aanvullende doorstroomfinanciering daadwerkelijk een gat in de markt vult en, zo ja, in welke vorm.

Bron: Volkshuivesting Nederland