Op 22 juli 2025 heeft de Rechtbank Noord-Nederland geoordeeld dat het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting niet van toepassing is op een onroerende zaak die naar haar aard géén woning is. In de uitspraak (ECLI:NL:RBNNE:2025:3046) werd bevestigd dat niet de feitelijke gebruiksmogelijkheden, maar de aard van het bouwwerk doorslaggevend is. De zaak laat zien hoe kritisch er wordt gekeken naar de oorspronkelijke bestemming en bouwkundige inrichting van een pand, zelfs als dat pand als woning te koop wordt aangeboden.

In deze zaak stond centraal of het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing is op de aankoop van een woning die direct na aankoop wordt gesloopt, met als doel het bouwen van een nieuwe woning op dezelfde locatie. De rechtbank moest beoordelen of dit binnen de wet past, met name onder het zogeheten hoofdverblijfcriterium dat sinds 2021 van kracht is.

Het Belastingplan 2026 en aanverwante wetsvoorstellen is op 16 september 2025 (Prinsjesdag) aangeboden aan de Tweede Kamer.

In het kader van een [project] zijn in 2022 negentien kavels (het [plan]) verkocht aan particulieren met de verplichting om op de kavels woningbouw te realiseren. Mevrouw [naam] heeft voor een bedrag van € 405.000 (€ 334.710 plus € 70.290 omzetbelasting) [kavel] gekocht. Door ziekte heeft zij de bouwplannen niet kunnen realiseren.

Wordt ook aan het hoofdverblijfvereiste voldaan als een verkrijger een woning koopt, met de bedoeling deze na de verkrijging te slopen en daar een nieuwe woning te bouwen, bestemd om als hoofdverblijf te dienen?

Iemand die een woning koopt voor eigen gebruik, komt in aanmerking voor het lage tarief in de overdrachtsbelasting van 2%, of de vrijstelling. Vanwege sterk gestegen huizenprijzen, komt het tegenwoordig steeds vaker voor dat twee of meer personen samen een woning kopen, terwijl ze niet van plan zijn een gezamenlijke huishouding te voeren. Er is geen ‘affectieve relatie’ en de kopers blijven in hun eigen deel van de woning. De vraag doet zich voor in hoeverre een dergelijke verkrijging uitwerkt in de overdrachtsbelasting. De Kennisgroep geeft daarop antwoord.

Met Prinsjesdag 2020 is het wetsvoorstel “Wet differentiatie overdrachtsbelasting” gepubliceerd. Met een groot voor- of nadeel voor huizenkopers, is maar net welke ‘pet’ de koper op heeft. En hoewel met wetsvoorstellen in de regel vaak een ‘afwachtende houding’ aangenomen kan worden, dient de hypotheekadviseur met dit wetsvoorstel nu al aan de slag te gaan. Hierna wat ‘valkuilen’, uitleg, tips en opmerkingen. [Update 13/11/2020], 1) geen einddatum, 2) woningwaardegrens

In de overdrachtsbelasting bestaan verschillende tarieven. Bij aankoop van een woning voor eigen gebruik geldt het tarief van 2% of de startersvrijstelling. Die vrijstelling is afhankelijk van de leeftijd en de tegenprestatie (prijs) voor de woning. Die tegenprestatie is de ‘maatstaf van heffing’ voor de overdrachtsbelasting. Voor appartementen kan die maatstaf van heffing onduidelijk zijn, als de Vereniging van Eigenaren een schuld heeft. Daarover geeft de Kennisgroep nu duidelijkheid.

De Kennisgroep overdrachtsbelasting geeft antwoord op de vraag welk tarief overdrachtsbelasting van toepassing is als twee natuurlijke personen ieder 50% van de onverdeelde eigendom van een woning bestaande uit twee fysiek zelfstandige woongedeelten verkrijgen, een gebruiksovereenkomst sluiten met daarin exclusieve gebruiksrechten en anders dan tijdelijk in de woning gaan wonen.

Als er bijvoorbeeld sprake is van verwerving van een woning met erfpacht, wordt de canon gekapitaliseerd om de grondslag voor de overdrachtsbelasting te berekenen. Bij looptijden langer dan circa 50 jaar geeft dit factor 17. Maar wat als de looptijd korter is?