Uniforme overdrachtsbelasting: interessant gedachtenexperiment, maar geen nieuw beleid

Dat maakt de brief vooral interessant vanwege de cijfers en de beschreven neveneffecten.

Van één naar vijf tarieven
De overdrachtsbelasting was ooit betrekkelijk eenvoudig. Tot 2011 gold in beginsel één tarief. Sindsdien is de belasting steeds nadrukkelijker ingezet als woningmarktinstrument. Inmiddels zijn verschillende tarieven ontstaan voor starters, eigenaar-bewoners, woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, overige onroerende zaken en bepaalde vastgoedaandelentransacties. De Belastingdienst wijst erop dat deze differentiatie ook tot uitvoeringscomplexiteit heeft geleid. Voor werkzaamheden die verband houden met de tariefdifferentiatie is sinds 2020 in totaal 38 fte geclaimd. De opbrengst is ondertussen aanzienlijk: voor 2026 wordt circa € 5 miljard overdrachtsbelasting geraamd. Een kleine nuance bij de Kamerbrief is overigens op zijn plaats. In de overzichtstabel met de ontwikkeling van de tarieven ontbreekt het 4%-tarief voor bepaalde vastgoedaandelentransacties. Dat tarief wordt in de tekst echter wél uitdrukkelijk behandeld. Bovendien vermeldt een voetnoot dat bij de doorgerekende uniformeringsvarianten het 4%-tarief in beginsel blijft bestaan. Het is dus niet vergeten, maar wel buiten de hoofdvarianten gehouden.

Eén tarief: 3,7% of 2,8%
De rekensom is overzichtelijk. Bij een budgetneutrale uniformering komt het ministerie uit op:

• 3,7%, wanneer de startersvrijstelling blijft bestaan;
• 2,8%, wanneer ook de startersvrijstelling wordt afgeschaft.

Budgetneutraal betekent hier dat de overheid structureel dezelfde opbrengst uit de overdrachtsbelasting wil behouden. Bij invoering per 2028 ontstaat door anticipatiegedrag wel een tijdelijke derving in 2027 en 2028. Deze percentages waren overigens al bekend. Fintool schreef op 28 september 2026 naar aanleiding van de beantwoording van Kamervragen over de Miljoenennota al over precies deze beleidsvarianten. De nieuwe Kamerbrief voegt daarom vooral een uitgebreidere beschrijving van de mogelijke woningmarkteffecten toe. fintool.nl

Winnaars en verliezers
Een uniform tarief pakt voor verschillende groepen heel anders uit. Voor beleggers in woningen zou het tarief aanzienlijk dalen. Het kabinet stelt voor om het algemene woningtarief voor niet-hoofdverblijfwoningen vanaf 2027 op 7% te stellen. Bij uniformering zou dat vervolgens zakken naar 3,7% of zelfs 2,8%. Dat kan het rendement op huurwoningen verbeteren. Een lager transactietarief werkt bovendien indirect door in de waarde die investeerders aan huurwoningen toekennen. SEO heeft eerder een vergelijkbare variant doorgerekend. Een harmonisering rond 3,6%, met behoud van de startersvrijstelling, zou volgens die berekening het aandeel rendabel te bouwen middenhuurwoningen met circa 0,7 procentpunt en het rendabel te exploiteren deel van de bestaande voorraad met circa 2,1 procentpunt kunnen verhogen. De Kamerbrief waarschuwt zelf dat slechts gedeeltelijk empirisch onderzoek beschikbaar is. De uitkomsten moeten dus niet als harde voorspellingen worden gelezen. Ook voor de transformatie van bijvoorbeeld kantoren naar woningen kan een lager tarief gunstig zijn. Bij aankoop van een pand dat op dat moment nog geen woning is, geldt nu doorgaans het algemene tarief van 10,4%. Een fors lager uniform tarief kan de financiële haalbaarheid van dergelijke projecten verbeteren.

Daar staat een duidelijke verliezer tegenover: de doorstromer. Wie een woning koopt om daar zelf duurzaam te gaan wonen, betaalt nu 2%. Onder de uniforme varianten wordt dat 2,8% of 3,7%. Volgens het ministerie heeft een hogere overdrachtsbelasting in het algemeen een negatief effect op de doorstroming, de dynamiek van de woningmarkt en de arbeidsmobiliteit. Voor starters wordt het verschil nog groter wanneer ook de startersvrijstelling zou verdwijnen. Bij een woning van € 400.000 zou een starter bij een uniform tarief van 2,8% bijvoorbeeld € 11.200 overdrachtsbelasting uit eigen middelen moeten financieren. Omdat maximaal 100% van de woningwaarde kan worden geleend, kan dat het aankoopmoment uitstellen. 

Eenvoud heeft dus een prijs
Het aantrekkelijke van één tarief is duidelijk: minder afbakeningsproblemen, minder verklaringen en minder discussies over de vraag of iets een woning, een niet-woning of een hoofdverblijf is. Ook het notariaat ziet daarin uitvoeringsvoordelen. Volledige uniformering, inclusief het vervallen van de startersvrijstelling, zou de grootste vereenvoudiging opleveren. Maar daarmee verdwijnt ook een groot deel van de woningmarktsturing die de afgelopen jaren juist bewust in de overdrachtsbelasting is gebouwd. Wat gunstig is voor investeringen in huurwoningen en transformatie, is ongunstiger voor eigenaar-bewoners die willen doorstromen. En het volledig afschaffen van de startersvrijstelling maakt de eerste aankoop voor de betrokken starters juist duurder.

Dat dilemma is uiteindelijk de echte boodschap van de brief: een uniforme overdrachtsbelasting is eenvoudiger, maar beleidsmatig niet neutraal. De staatssecretaris sluit de brief dan ook niet af met een voorstel tot uniformering, maar met de constatering dat vooral starters en doorstromers nadelen kunnen ondervinden en dat hij het gesprek met de Kamer hierover wil vervolgen. Voor de adviespraktijk verandert er daarom op dit moment niets. De percentages van 3,7% en 2,8% zijn rekenvarianten, geen aangekondigde tarieven.

En nog even box 3
In de eveneens omvangrijke schriftelijke beantwoording rond het belastingpakket staan vanaf pagina 48 enkele aandachtspunten over de Wet werkelijk rendement box 3. Zo is de vastgoedbijtelling vooralsnog op 3,35% gesteld, maar wil het kabinet begin 2027 opnieuw onderzoek doen en een eventuele aanpassing meenemen in het Belastingplan 2028. Voor de openingsbalans van woningen bij invoering van het nieuwe box-3-stelsel per 1 januari 2028 wordt uitgegaan van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028. Die WOZ-waarde is pas begin 2029 beschikbaar. Ook dit betreft dus vooral nadere uitwerking en toelichting; voor de dagelijkse adviespraktijk levert deze antwoordenset op dit moment weinig direct nieuw handelingsperspectief op.

Bron: Rijksoverheid Open Overheid