Weiland bij woning geen aanhorigheid: 10,4% overdrachtsbelasting terecht

Feiten
Belanghebbenden kochten op 4 oktober 2023 samen een onroerende zaak bestaande uit een woonhuis met aanhorigheden, ondergrond, erf, tuin en weiland. De totale koopprijs bedroeg € 465.000. In de leveringsakte was de waarde gesplitst in € 375.000 voor het woonhuis met aanhorigheden, ondergrond, erf en tuin, en € 90.000 voor het weiland.

Voor de woning werd 2% overdrachtsbelasting voldaan: € 7.500. Voor het weiland werd 10,4% voldaan: € 9.360. Belanghebbenden vonden dat dit te veel was, omdat het weiland volgens hen een aanhorigheid bij de woning vormde.

In de koopovereenkomst stond echter dat een gedeelte van het perceel nog tot en met uiterlijk 31 december 2023 door een derde werd gebruikt. Volgens belanghebbenden ging het om een praktische afspraak: de agrarische activiteiten waren al in 1989 gestaakt, de voormalige eigenaar had het weiland hobbymatig gebruikt voor paarden, en de derde verzorgde het weiland in ruil voor een vergoeding en het oogsten daarvan.

Aanhorigheid: drie cumulatieve voorwaarden
De rechtbank herhaalt het bekende toetsingskader. Voor de vraag of sprake is van een aanhorigheid is beslissend of de onroerende zaak:

1. behoort bij de woning;
2. daarbij in gebruik is; en
3. daaraan dienstbaar is.

Deze benadering sluit aan bij eerdere rechtspraak en bij de eigenwoningregeling. Ook Fintool heeft dit toetsingskader eerder besproken bij onder meer paardenhouderijen, bedrijfsgebouwen, praktijkruimten en garageboxen. In een recent Fintool-artikel over een praktijkruimte is dit schema opnieuw samengevat: objectief bij de woning behoren, daarbij in gebruik zijn en dienstbaar zijn.

De kern van deze nieuwe uitspraak zit in het tweede criterium: het weiland was op het moment van verkrijging niet in gebruik bij de woning, maar bij een derde. Alleen al daarom kan het weiland volgens de rechtbank niet als aanhorigheid worden aangemerkt.

Tijdstipbelasting: situatie bij levering beslissend
De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting. Dat betekent dat moet worden gekeken naar de situatie op het moment van de verkrijging. Het voornemen van kopers om het weiland later zelf hobbymatig te gaan gebruiken, bijvoorbeeld voor paarden, helpt dan niet.

Dat maakt deze uitspraak praktisch relevant. Bij aankoop van een woonobject met grond, weiland, schuur, stal, erfverharding of ander buitenobject is niet alleen het toekomstige gebruik van belang, maar vooral het feitelijke gebruik op de leveringsdatum.

Wordt een stuk grond op dat moment door een derde gebruikt, dan is de kans aanzienlijk kleiner dat het onder het woningtarief kan vallen. Dat geldt óók als de koper het later bij de woning wil trekken.

WOZ-afbakening helpt niet voor de overdrachtsbelasting
Belanghebbenden voerden ook aan dat de woning en het weiland voor de WOZ als één object werden aangemerkt. De rechtbank maakt daar korte metten mee: de objectafbakening voor de Wet WOZ heeft geen betekenis voor de vraag of sprake is van een aanhorigheid voor de overdrachtsbelasting.

Dit is een belangrijk onderscheid voor de adviespraktijk. Een WOZ-object kan ruimer zijn dan de woning met aanhorigheden voor de overdrachtsbelasting. Anders gezegd: één WOZ-object betekent niet automatisch één woningobject voor het 2%-tarief of de startersvrijstelling.

Fintool besprak in 2019 al een WOZ-gerelateerde zaak over een weiland bij een woonboerderij. Daar oordeelde het hof dat een weiland één WOZ-object kon vormen omdat het was aangekocht om vrije ligging en uitzicht te waarborgen. Maar de nieuwe uitspraak laat zien dat de WOZ-redenering niet zonder meer kan worden doorgetrokken naar de overdrachtsbelasting.

Geen geslaagd beroep op vertrouwen
Belanghebbenden verwezen subsidiair naar informatie op de website van de Belastingdienst. Volgens hen mochten zij daaruit afleiden dat bij de woning horend grasland een aanhorigheid is als de waarde daarvan is meegenomen in de waarde van de eigen woning.

De rechtbank oordeelt dat algemene informatie op de website van de Belastingdienst in beginsel slechts voorlichting is. De inspecteur is daaraan niet zonder meer gebonden. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel moet onder meer aannemelijk zijn dat de belastingplichtige op basis van die informatie heeft gehandeld. Dat was hier niet gesteld en ook niet aannemelijk. Het beroep op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur faalde eveneens.

Vergelijking met eerdere Fintool-publicaties
De uitkomst past in de lijn dat het bij aanhorigheden sterk aankomt op de feiten rond ligging, gebruik, dienstbaarheid en de situatie bij levering.

Eerder pakte een zaak over een paardenhouderij en weilanden gunstiger uit voor de belastingplichtige. Daar werden de paardenhouderij en weilanden als aanhorigheden aangemerkt, mede omdat zij hobbymatig werden gebruikt voor paarden en de weilanden enkel dienden voor noodzakelijke weidegang. Fintool publiceerde hierover op 16 februari 2022.

Ook in een zaak over voormalige bedrijfsgebouwen en erfverharding was het oordeel gunstig voor de belastingplichtige: het hof vond dat de bedrijfsgebouwen en erfverhardingen bij de woning hoorden, daarbij in gebruik waren en dienstbaar waren. Relevant was onder meer dat de agrarische onderneming was gestaakt en dat de gebouwen voor privédoeleinden werden gebruikt, zoals opslag, kleinvee en stalling.

Het verschil met de Gelderse uitspraak van 29 juli 2026 zit vooral in het actuele gebruik door een derde. Waar eerdere uitspraken soms ruimte bieden voor het 2%-tarief bij hobbymatig gebruik van grond of opstallen, laat deze uitspraak zien dat gebruik door een derde op de leveringsdatum een doorslaggevend obstakel kan zijn.

Praktijkpunt
Bij aankoop van een woning met extra grond is het raadzaam om vóór levering vast te leggen:

• welk deel als woning, tuin, erf of aanhorigheid wordt gezien;
• wie het perceel feitelijk gebruikt op de leveringsdatum;
• of sprake is van huur, pacht, bruikleen, onderhoudsafspraak of oogstrecht;
• hoe het gebruik na levering wordt ingericht;
• welke waarde aan de verschillende onderdelen wordt toegerekend.

Bij twijfel verdient afstemming met de notaris en eventueel vooroverleg met de Belastingdienst aanbeveling. Wordt toch het hoge tarief toegepast, dan kan tijdig bezwaar nodig zijn. Maar deze uitspraak maakt duidelijk dat bezwaar lastig wordt als het perceel op de verkrijgingsdatum nog feitelijk bij een derde in gebruik is.

Bron: Rechtspraak ECLI:NL:RBGEL:2026:6150 & ECLI:NL:RBGEL:2026:6151