Hof: boerenerf bij woonboerderij valt onder 2%-tarief overdrachtsbelasting

Feiten
Belanghebbende en zijn partner kochten in november 2023 ieder voor de helft een voormalige woonboerderij met meerdere kadastrale percelen. Het ging om een woonhuis met ondergrond, een perceel met schuren en erf, een perceel met paardenbak/gedeelte weiland en een afzonderlijk weiland. De totale koopsom bedroeg € 675.000.

Bij de aangifte overdrachtsbelasting paste de notaris het 2%-tarief toe op het woonperceel, waaraan in de leveringsakte een waarde van € 379.000 was toegekend. Voor de overige percelen werd het algemene tarief van 10,4% toegepast. Per verkrijger werd daardoor € 19.182 overdrachtsbelasting voldaan. De kopers stelden dat ook de schuren, paardenbak en het weiland aanhorigheden bij de woning waren.

De rechtbank ging daar niet in mee. Volgens de rechtbank was, behalve voor een tuingedeelte, onvoldoende aannemelijk dat de overige percelen als aanhorigheden konden worden aangemerkt. Daarbij speelde onder meer mee dat de percelen voorheen bedrijfsmatig waren gebruikt, de schuren groot waren en de bouwstijl afweek van de woning.

Toetsingskader: behoren bij, in gebruik bij en dienstbaar aan
Het Hof sluit aan bij de bekende criteria voor aanhorigheden. Een onroerende zaak kwalificeert als aanhorigheid als deze:

1. bij de woning behoort;
2. daarbij in gebruik is; en
3. daaraan dienstbaar is.

Voor het eerste criterium kijkt het Hof naar de geografische verbondenheid. De percelen lagen tegen elkaar aan, waren via één gezamenlijke oprit bereikbaar en vormden samen een klassiek boerenerf: vooraan de woning met siertuin, daarachter de schuren/stallen en vervolgens de buitenruimte voor dieren. Dat een stal of schuur een andere bouwstijl heeft dan de woonboerderij, acht het Hof niet ongebruikelijk.

Voor de criteria ‘in gebruik bij’ en ‘dienstbaar aan’ kijkt het Hof naar de organisatorische en functionele verbondenheid. De objecten waren als geheel verkocht en
gepresenteerd als woonboerderij met ruimte voor hobbydieren. De bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen was al door de vorige eigenaar ingezet en later door de kopers afgerond. Verder was er één aansluiting op elektriciteit en water via de woning, waren er geen derden-gebruikers en gebruikten de kopers alles uitsluitend privé. De schuren vergrootten de opslagruimte bij de woning; de paardenbak en het weiland stonden in dienst van de hobbymatig gehouden paarden.

Belangrijke overweging: beoogd gebruik door verkrijger
De meest opvallende overweging zit in rechtsoverweging 5.6. De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting: in beginsel is het moment van verkrijging beslissend. Op dat moment weerspiegelt de feitelijke gebruiksstaat echter vaak nog het gebruik door de verkoper. Volgens het Hof doet een puur retrospectieve benadering onvoldoende recht aan de bedoeling van de wetgever om voor het begrip aanhorigheid in de overdrachtsbelasting aan te sluiten bij de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting.

Daarom formuleert het Hof de volgende lijn: voor de vraag of sprake is van een aanhorigheid voor de overdrachtsbelasting gaat het om het beoogde gebruik daarvan door de verkrijger ten tijde van de verkrijging.

Dat is een relevante nuancering voor de adviespraktijk. Bij voormalige agrarische objecten, bedrijfsgebouwen, schuren of weilanden kan het eerdere gebruik door de verkoper dus niet zonder meer beslissend zijn. Wel zal de verkrijger het beoogde privégebruik aannemelijk moeten kunnen maken.

Uitkomst
Het Hof oordeelt dat zowel de schuren, de paardenbak als het weiland bij de woning behoren, daarbij in gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn. Belanghebbende slaagt in zijn bewijslast. Voor de volledige verkrijging geldt het 2%-tarief overdrachtsbelasting.

Voor belanghebbende wordt de verschuldigde overdrachtsbelasting verminderd naar 2% over zijn helft van de koopsom: 2% x € 337.500 = € 6.750. Omdat hij eerder € 19.182 had voldaan, leidt dit voor hem tot een teruggaaf van € 12.432. Voor beide partners samen komt dit neer op een vermindering van € 24.864.

Praktijkbelang
Deze uitspraak is gunstig voor kopers van voormalige agrarische woonobjecten die het geheel privé gaan gebruiken. De kwalificatie blijft feitelijk en casuïstisch, maar het Hof geeft duidelijke aanknopingspunten:

• leg vóór levering vast hoe het object wordt gepresenteerd en gekocht: woonboerderij, hobbydieren, opslag, privégebruik;
• verzamel bewijs van samenhang: plattegrond, foto’s, gezamenlijke oprit, nutsvoorzieningen, erfstructuur;
• voorkom gebruik door derden op het tijdstip van levering;
• documenteer de beoogde bestemming en het beoogde gebruik door de koper;
• bespreek bij twijfel vooraf met notaris of inspecteur of het 2%-tarief kan worden toegepast;
• wordt toch 10,4% berekend, beoordeel dan tijdig of bezwaar zinvol is.

De uitspraak past in een reeks zaken waarin het begrip aanhorigheid in de overdrachtsbelasting feitelijk wordt ingevuld. Op Fintool is eerder aandacht besteed aan vergelijkbare situaties:

Redactie
De uitspraak is met name relevant voor adviseurs bij aankoop van woonboerderijen, voormalige agrarische objecten en woningen met grote schuren, paardenfaciliteiten of weilanden. Het verschil tussen 2% en 10,4% overdrachtsbelasting is fors. De kernvraag blijft: vormen de bijgebouwen en grond objectief één geheel met de woning en staan zij, bezien vanuit het beoogde gebruik van de koper, ten dienste van het wonen?

Bron: Rechtspraak