Miskoop woning is geen onvoorziene omstandigheid voor 2%-tarief overdrachtsbelasting

De uitspraak van 22 september 2026 (ECLI:NL:RBZWB:2026:9134) vormt daarmee een nuttige waarschuwing voor de adviespraktijk: de verklaring dat een woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zal worden gebruikt, is belangrijk, maar niet doorslaggevend. Aan die intentie moet in beginsel ook daadwerkelijk uitvoering worden gegeven.

Van 2% naar 8%
Belanghebbende kocht op 6 september 2022 een woning voor € 565.000. De levering vond plaats op 1 december 2022. In de leveringsakte verklaarde hij dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zou gaan gebruiken. Daarom werd bij de verkrijging 2% overdrachtsbelasting voldaan: € 11.300. De koper en zijn partner woonden uiteindelijk slechts enkele dagen in de woning. Vooral de slaapvertrekken bleken volgens hen kleiner en benauwder dan verwacht. Daarnaast ondervonden zij verkeers- en omgevingsgeluid. De woning werd al op 17 maart 2023 verkocht en op 15 mei 2023 aan de nieuwe eigenaren geleverd.

De inspecteur stelde zich vervolgens op het standpunt dat het destijds geldende algemene tarief van 8% van toepassing was en legde een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting van € 45.200 op. Daarnaast werd € 1.452 belastingrente berekend.

Woonintentie alleen is onvoldoende
Opvallend is dat de rechtbank de koper wel volgt in zijn stelling dat hij op het moment van de verkrijging daadwerkelijk van plan was om de woning duurzaam als hoofdverblijf te gebruiken. Daarmee is hij er echter nog niet. Voor toepassing van artikel 14, tweede lid, WBR moet aan die intentie ook feitelijk gevolg worden gegeven. De woning moet daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf worden gebruikt. Enkele dagen bewoning is daarvoor volgens de rechtbank onvoldoende.

Deze benadering sluit aan bij de lijn die eerder ook in Fintool is besproken. In een toelichting uit 2025 werd voor het begrip ‘anders dan tijdelijk’ aangesloten bij een termijn van zes maanden. Die termijn kan volgens de staatssecretaris zowel worden gehanteerd voor de intentie bij verkrijging als voor het daadwerkelijke gebruik als hoofdverblijf, behoudens bijvoorbeeld misbruik of bijzondere omstandigheden. Een harde wettelijke zesmaandstermijn is het overigens niet. De omstandigheden van het concrete geval blijven van belang.

Dan maar een beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’?
Artikel 15a, vijfde lid, WBR biedt een ontsnappingsmogelijkheid. Ook wanneer een woning uiteindelijk niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan het lage tarief in stand blijven als de verkrijger aannemelijk maakt dat dit het gevolg is van onvoorziene omstandigheden die zich na de verkrijging hebben voorgedaan. De wetgever heeft bewust geen uitputtende lijst van dergelijke omstandigheden gemaakt. Hierdoor kan rekening worden gehouden met de menselijke maat. De koper stelde dat daarvan sprake was. De woning bleek volgens hem een miskoop. De beperkte afmetingen, het benauwde gevoel en het verkeers- en omgevingsgeluid veroorzaakten volgens hem onder meer slaapproblemen en psychische klachten. Uiteindelijk stelde zijn partner hem voor de keuze: de woning verkopen of de relatie beëindigen. Dat de woning snel zonder noemenswaardige winst werd verkocht, onderstreepte volgens belanghebbende bovendien dat geen sprake was van speculatie.

Miskoop ligt volgens rechtbank in risicosfeer koper
De rechtbank gaat daar niet in mee. Doorslaggevend is dat de problemen hun oorsprong vonden in eigenschappen van de woning die op het moment van aankoop al aanwezig en kenbaar waren, of redelijkerwijs kenbaar hadden kunnen zijn. Daarbij woog mee dat de koper:

• slechts één korte bezichtiging had gedaan;
• snel had besloten de woning te kopen;
• zijn partner niet bij de bezichtiging had betrokken.

Dat pas na de levering volledig duidelijk werd dat de woning niet geschikt werd gevonden als gezamenlijke woning, komt volgens de rechtbank daarom voor rekening en risico van de koper. De latere klachten en het ultimatum van de partner veranderden dat niet. Zij vloeiden volgens de rechtbank voort uit dezelfde mismatch tussen de bewoners en de reeds bestaande kenmerken van de woning. De situatie is volgens de rechtbank niet vergelijkbaar met diep ingrijpende gebeurtenissen zoals een echtscheiding, het overlijden van een partner of een vertrek naar het buitenland.

Belangrijk onderscheid voor de adviespraktijk
De uitspraak maakt een relevant onderscheid duidelijk. Een omstandigheid is niet automatisch ‘onvoorzien’ in de zin van artikel 15a, vijfde lid, WBR omdat de gevolgen ervan onverwacht ernstig blijken te zijn. Er moet worden gekeken naar de oorzaak waardoor duurzaam gebruik als hoofdverblijf onmogelijk wordt. Wanneer die oorzaak al bestond op het moment van verkrijging en bij voldoende onderzoek kon worden vastgesteld, ligt een beroep op de uitzondering aanzienlijk moeilijker. Dat is praktisch relevant bij bijvoorbeeld:

• geluidsoverlast;
• omvang of indeling van de woning;
• ligging;
• bouwkundige eigenschappen;
• andere eigenschappen die bij bezichtiging of onderzoek hadden kunnen worden vastgesteld.

Anders kan dat liggen bij een werkelijk ná de verkrijging optredende, ingrijpende gebeurtenis waardoor voortzetting van de bewoning redelijkerwijs niet mogelijk is.

Menselijke maat biedt geen tweede ontsnappingsroute
Belanghebbende deed daarnaast een beroep op de menselijke maat, redelijkheid en billijkheid en algemene rechtsbeginselen. Ook dat hielp niet. Volgens de rechtbank heeft de wetgever bij de vormgeving van de regeling juist rekening gehouden met bijzondere persoonlijke omstandigheden door de uitzondering van artikel 15a, vijfde lid, WBR op te nemen. Als de aangevoerde omstandigheden niet onder die uitzondering vallen, kunnen dezelfde feiten niet eenvoudig via een beroep op redelijkheid of billijkheid alsnog tot toepassing van het lage tarief leiden. Ook het beroep op artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM werd verworpen. De rechtbank achtte geen individuele en buitensporige last aannemelijk. De naheffingsaanslag en belastingrentebeschikking bleven daarom in stand.

Conclusie
Bij een zeer snelle verhuizing of verkoop kan achteraf discussie ontstaan over het feitelijke gebruik van de woning. Daarbij zijn zowel de oorspronkelijke bedoeling als het daadwerkelijke verloop en de reden voor het voortijdig beëindigen van de bewoning relevant. Deze uitspraak laat bovendien zien dat een ‘miskoop’ fiscaal niet snel als onvoorziene omstandigheid kwalificeert wanneer een beter onderzoek vooraf de relevante eigenschappen van de woning aan het licht had kunnen brengen.

Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 22 september 2026, ECLI:NL:RBZWB:2026:9134, zaaknummer BRE 24/8353.