Sloop na aankoop: geen startersvrijstelling

De casus
Belanghebbende en haar echtgenoot verkregen in 2022 ieder de onverdeelde helft van een bedrijfswoning bij een agrarisch familiebedrijf. De koopsom bedroeg € 310.000. Beiden waren bij levering jonger dan 35 jaar en deden in de akte van levering een beroep op de startersvrijstelling. Zij verklaarden dat zij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zouden gaan gebruiken.

Na de levering bleef de verkoper nog tijdelijk in de woning wonen. Daarna is de woning volledig gesloopt, inclusief fundering. Op dezelfde locatie is een nieuwe woning gebouwd. De echtelieden schreven zich per 29 juni 2024 in op het adres van de nieuwe woning.

De inspecteur legde naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting op. Volgens de inspecteur was niet voldaan aan het hoofdverblijfcriterium, omdat niet de verkregen woning, maar een later nieuw gebouwde woning als hoofdverblijf is gaan dienen.

Rechtbank: doel en strekking startersvrijstelling
Rechtbank Noord-Holland stelde de belastingplichtigen eerder in het gelijk. Volgens de rechtbank was van belang dat zij de woning hadden gekocht om zich duurzaam op die locatie te vestigen. Er was geen sprake van belegging of oneigenlijk gebruik. De rechtbank achtte toepassing van de startersvrijstelling in overeenstemming met doel en strekking van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.

Deze rechtbankuitspraak is eerder op Fintool besproken onder de titel “Startersvrijstelling overdrachtsbelasting en ‘sloopwoning’”. Daarbij stond juist de praktische vraag centraal of het hoofdverblijfvereiste ook kan worden vervuld als een koper een woning koopt met de bedoeling deze te slopen en op dezelfde plaats een nieuwe woning te bouwen.

Hof: de verkregen woning moet hoofdverblijf worden
Het hof kiest voor een striktere uitleg. De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting. Op het moment van verkrijging hadden belanghebbende en haar echtgenoot de intentie om de woning volledig te laten slopen en op dezelfde plaats nieuwbouw te realiseren. Aan die intentie is ook uitvoering gegeven.

Volgens het hof voldoet men in zo’n geval niet aan het hoofdverblijfcriterium. Door de volledige sloop, inclusief fundering, houdt de oude woning op te bestaan. Die woning kan daardoor niet meer worden bewoond en kan dus ook niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf worden gebruikt.

Het hof acht de tekst van artikel 14, lid 2, WBR en artikel 15, lid 1, onderdeel p, WBR helder. De wettekst biedt volgens het hof geen ruimte voor een ruimere uitleg waarbij de nieuwe woning op dezelfde locatie wordt vereenzelvigd met de verkregen woning. Ook uit de parlementaire geschiedenis blijkt volgens het hof niet dat de wetgever deze situatie anders heeft willen behandelen.

Fundering als praktisch onderscheid
Belanghebbende voerde aan dat de situatie vergelijkbaar is met de verkrijging van grond waarop al een fundering voor een nieuwe woning is aangebracht, of met een sloopwoning die met behoud van fundering volledig wordt herbouwd. In die situaties kan onder omstandigheden wél sprake zijn van een woning voor de overdrachtsbelasting.

Het hof volgt die vergelijking niet. Het behoud van de fundering vormt volgens het hof een feitelijk, praktisch en rechtens relevant onderscheid. Daarbij verwijst het hof naar het funderingscriterium uit de jurisprudentie van de Hoge Raad. De inspecteur mag bij sloopgevallen aansluiten bij de vraag of de fundering behouden blijft. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is volgens het hof geen sprake.

Praktijkbelang
Deze uitspraak is voor de praktijk belangrijk omdat zij de lijn van de rechtbank doorbreekt. De enkele bedoeling om duurzaam op dezelfde locatie te gaan wonen is volgens het hof onvoldoende. Doorslaggevend is of de verkregen woning zelf als hoofdverblijf gaat dienen.

Voor adviseurs betekent dit dat bij aankoop van een te slopen woning scherp moet worden gekeken naar de feitelijke bouwplannen op het moment van levering. Als al vaststaat dat de woning volledig wordt gesloopt, inclusief fundering, is toepassing van de startersvrijstelling of het 2%-tarief kwetsbaar. Wordt de woning eerst verbouwd, of blijft de fundering behouden, dan kan de beoordeling anders uitvallen, maar ook dan blijft een feitelijke toets noodzakelijk.

De uitspraak sluit aan bij eerdere rechtspraak waarin directe sloop en nieuwbouw ongunstig uitpakten voor het verlaagde tarief. Fintool besprak eerder bijvoorbeeld een zaak waarin het 2%-tarief niet werd toegepast omdat de gekochte woning direct na aankoop werd gesloopt en de nieuwe woning pas daarna als hoofdverblijf zou gaan dienen.

Aandachtspunten voor advies
Leg bij aankoop van een te slopen of ingrijpend te verbouwen woning tijdig vast wat de bedoeling is, welke werkzaamheden worden verricht en of de bestaande woning juridisch en feitelijk blijft bestaan. Het verschil tussen verbouwing, herbouw met behoud van fundering en volledige sloop kan voor de overdrachtsbelasting groot zijn.

Bij starters komt daar nog bij dat de vrijstelling maar één keer kan worden benut. Een onjuiste toepassing kan leiden tot naheffing. In deze zaak ging het om een verkrijging in 2022, maar de redenering van het hof is breder relevant voor huidige dossiers waarin kopers een oude woning kopen met het oog op nieuwbouw.

Bron: Rechtspraak