Wetswijziging 2025 redt verkrijging economische eigendom uit 2021 niet

De zaak betreft een woning die een zoon aanvankelijk van zijn ouders huurde. Op 14 december 2021 droegen de ouders de economische eigendom van de woning aan hem over. De koopsom werd gefinancierd met een hypothecaire lening bij de ouders. De zoon voldeed overdrachtsbelasting naar het toenmalige verlaagde tarief van 2% en betaalde € 10.060. De Belastingdienst was het daar later niet mee eens. Uiteindelijk werd een naheffingsaanslag opgelegd van € 30.180, vermeerderd met € 6.559 belastingrente.

Economische eigendom was in 2021 expliciet uitgesloten
In 2021 bedroeg het algemene tarief van de overdrachtsbelasting 8%. Voor een woning die door een natuurlijke persoon anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zou worden gebruikt, kon onder voorwaarden het 2%-tarief gelden. Maar de toenmalige wet bevatte daarnaast een expliciete uitzondering: het verlaagde tarief was niet van toepassing op de verkrijging van economische eigendom. Voor de rechtbank is dat beslissend. Overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting. Er moet daarom worden gekeken naar de wet die gold op het moment van de verkrijging, in dit geval 14 december 2021. Op dat tijdstip viel de verkrijging van uitsluitend economische eigendom onder het algemene tarief van 8%.

Vanaf 2025 is de wet juist verruimd
Interessant is dat de wetgever de regeling met ingang van 1 januari 2025 bewust heeft gewijzigd. Bij de invoering van de differentiatie in de overdrachtsbelasting in 2021 was economische eigendom buiten het bereik van de startersvrijstelling en het 2%-tarief gehouden. De gedachte was dat economische eigendom met name voorkomt bij zakelijke transacties. In de praktijk bleken echter ook situaties voor te komen waarin natuurlijke personen economische eigendom van hun eigen woning verkregen. Het algemene tarief kon daardoor ook terechtkomen bij starters en doorstromers die de woning zelf als hoofdverblijf gebruikten. De wetgever kwalificeerde dat bij de wetswijziging zelfs als een onbedoeld effect van de eerdere regeling. Sinds 1 januari 2025 is economische eigendom daarom niet meer categorisch uitgesloten. Een natuurlijke persoon die economische eigendom van een woning verkrijgt, kan sindsdien in aanmerking komen voor het 2%-tarief of de startersvrijstelling, mits uiteraard aan de overige voorwaarden wordt voldaan.

Geen terugwerkende kracht
De belastingplichtige stelde daarom dat ook zijn verkrijging uit 2021 naar doel en strekking van de nieuwe regeling onder het 2%-tarief zou moeten vallen. De rechtbank wijst dat af. Het uitgangspunt is dat een wetswijziging geen terugwerkende kracht heeft, tenzij de wetgever die uitdrukkelijk heeft geregeld. Uit de wetswijziging en de toelichting daarop blijkt niet dat terugwerkende kracht is beoogd. Dat de wetgever inmiddels onderkent dat de oude regeling tot ongewenste uitkomsten kon leiden, is onvoldoende om transacties uit eerdere jaren alsnog volgens de nieuwe regeling te behandelen. De conclusie is daardoor hard maar duidelijk: de wetgeving van 2025 verandert niets aan de fiscale behandeling van een verkrijging uit 2021.

Ook geen redding via vertrouwensbeginsel
De belastingplichtige deed daarnaast een beroep op het vertrouwensbeginsel. Op het aangifteformulier zou niet duidelijk zijn vermeld dat het algemene tarief van toepassing was. Ook de medewerker van de Belastingtelefoon zou hem daar niet op hebben gewezen. Ook dat helpt hem niet. Volgens de rechtbank betekent het ontbreken van een vermelding op het aangifteformulier niet dat daarmee het 2%-tarief van toepassing wordt. Wie gebruik wil maken van een uitzondering op het algemene tarief, heeft bovendien zelf een onderzoeksplicht. Bij voldoende onderzoek had volgens de rechtbank duidelijk kunnen zijn dat economische eigendom destijds van het verlaagde tarief was uitgesloten. Voor adviseurs is dat een relevant aandachtspunt. Een formulier, telefonische toelichting of het ontbreken van een waarschuwing van de Belastingdienst biedt niet zonder meer bescherming als de wettelijke regeling zelf duidelijk is.

Naheffen kan twaalf jaar
Een tweede belangrijk onderdeel van de uitspraak betreft de naheffingstermijn. De belastingplichtige meende dat de naheffingsaanslag te laat was opgelegd. De verkrijging vond immers plaats in december 2021, terwijl de naheffingsaanslag dateerde van 6 oktober 2025. Bij economische eigendom van een onroerende zaak geldt echter een bijzondere regeling. Op grond van artikel 20, vierde lid, AWR bedraagt de naheffingstermijn voor overdrachtsbelasting in deze gevallen twaalf jaar. Voor deze verkrijging uit 2021 loopt de termijn daardoor volgens de rechtbank tot 14 december 2033. Voor adviesdossiers waarin in eerdere jaren economische eigendom is overgedragen, is dit een belangrijk gegeven. Een onjuist toegepast tarief kan dus nog geruime tijd fiscale gevolgen hebben.

Hardheidsclausule niet aan de rechter
Ook een verzoek om toepassing of uitbreiding van de hardheidsclausule biedt in deze procedure geen oplossing. De bevoegdheid van artikel 63 AWR ligt bij de Minister van Financiën. De belastingrechter kan zelf geen hardheidsclausule creëren of toepassen buiten de bestaande goedkeuringen. Ook de beroepen op het gelijkheidsbeginsel en het lex-mitiorbeginsel slagen niet. Van een straf is bij een naheffing van overdrachtsbelasting geen sprake, zodat het beginsel dat bij een latere lichtere straf de gunstigere regeling moet worden toegepast hier niet van toepassing is.

Adviespraktijk
De uitspraak laat vooral zien hoe belangrijk de datum van verkrijging bij overdrachtsbelasting is. Bij economische eigendom van een woning moeten oude en nieuwe situaties nadrukkelijk van elkaar worden onderscheiden:

• Verkrijging vóór 1 januari 2025: de destijds geldende uitsluiting van economische eigendom kan van toepassing zijn. Een latere verruiming van de wet werkt niet automatisch terug.
• Verkrijging vanaf 1 januari 2025: economische eigendom is niet langer uitsluitend vanwege het economische karakter uitgesloten van het 2%-tarief of de startersvrijstelling. Wel moeten de overige wettelijke voorwaarden worden beoordeeld.

Daarnaast verdient het aanbeveling oude dossiers niet te snel als fiscaal afgesloten te beschouwen. Bij economische eigendom kan de naheffingstermijn voor overdrachtsbelasting twaalf jaar bedragen. De wetswijziging van 2025 heeft dus wel toekomstige ongelijke behandeling weggenomen, maar biedt geen algemene reparatie voor verkrijgers die onder de regels van vóór 2025 te veel overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geworden.

Bron: Rechtbank Den Haag 27 augustus 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:26081

Trefwoorden

Overdrachtsbelasting · economische eigendom · 2%-tarief · startersvrijstelling · naheffingstermijn