Deze zaak draait om de vraag wanneer je tóch het 2%-tarief overdrachtsbelasting mag toepassen als je een woning na aankoop uiteindelijk niet als hoofdverblijf gaat gebruiken.

De staatssecretaris van Financiën heeft op 12 maart 2026 (mede namens de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) per Kamerbrief gereageerd op twee moties die raken aan fiscale maatregelen en de woningmarkt:

Het Hof Den Haag heeft geoordeeld dat een koper van een recreatiewoning niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning “anders dan tijdelijk als hoofdverblijf” is gaan gebruiken. Daardoor blijft het algemene tarief overdrachtsbelasting (10,4%) van toepassing en geldt het 2%-tarief niet.

De Rechtbank Noord Holland heeft uitspraak gedaan in deze zaak over de vraag of een als bedrijfsruimte verkocht appartementsrecht tóch (deels) als woning kwalificeert voor het 2%-tarief overdrachtsbelasting.

In deze zaak stond de vraag centraal of de koper van een woning recht had op de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting, terwijl de koopsom boven de in 2024 geldende woningwaardegrens lag. De koper stelde dat de Belastingdienst die startersvrijstellings-grens voor toekomstige jaren al openbaar had moeten maken. De rechtbank moest oordelen of het rechtszekerheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel waren geschonden.

De toepassing van het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting – of zelfs de startersvrijstelling – staat of valt met het hoofdverblijfcriterium. Maar hoe moet dat criterium worden uitgelegd als het gekochte pand eigenlijk alleen op papier nog een woning is, maar in werkelijkheid een bouwval die gesloopt moet worden? Een recente uitspraak van Rechtbank Noord-Holland (26 augustus 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:9879) biedt welkome duidelijkheid én een frisse benadering. Maar de interpretatie van de Belastingdienst en eerdere rechtspraak zorgen nog steeds voor onzekerheid en – soms – onredelijke uitkomsten.

Op 22 juli 2025 heeft de Rechtbank Noord-Nederland geoordeeld dat het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting niet van toepassing is op een onroerende zaak die naar haar aard géén woning is. In de uitspraak (ECLI:NL:RBNNE:2025:3046) werd bevestigd dat niet de feitelijke gebruiksmogelijkheden, maar de aard van het bouwwerk doorslaggevend is. De zaak laat zien hoe kritisch er wordt gekeken naar de oorspronkelijke bestemming en bouwkundige inrichting van een pand, zelfs als dat pand als woning te koop wordt aangeboden.

In deze zaak stond centraal of het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing is op de aankoop van een woning die direct na aankoop wordt gesloopt, met als doel het bouwen van een nieuwe woning op dezelfde locatie. De rechtbank moest beoordelen of dit binnen de wet past, met name onder het zogeheten hoofdverblijfcriterium dat sinds 2021 van kracht is.

Het Belastingplan 2026 en aanverwante wetsvoorstellen is op 16 september 2025 (Prinsjesdag) aangeboden aan de Tweede Kamer.

In het kader van een [project] zijn in 2022 negentien kavels (het [plan]) verkocht aan particulieren met de verplichting om op de kavels woningbouw te realiseren. Mevrouw [naam] heeft voor een bedrag van € 405.000 (€ 334.710 plus € 70.290 omzetbelasting) [kavel] gekocht. Door ziekte heeft zij de bouwplannen niet kunnen realiseren.