Jojo-toedeling bij samenwoners: tóch overdrachtsbelasting bij verdeling van de woning (Rb. Noord-Nederland 7 mei 2026, ECLI:NL:RBNNE:2026:1787)

Inleiding
In de praktijk komt het geregeld voor dat partners (ongehuwd) eerst één eigenaar hebben, daarna samen eigenaar worden (bijvoorbeeld om financiering of lasten te delen), en bij het uiteengaan de woning weer bij één van beiden terechtkomt. Fiscaal wringt dit bij de samenwonersvrijstelling in de overdrachtsbelasting: die vrijstelling geldt alleen als aan strikte voorwaarden is voldaan.

Deze uitspraak is leerzaam omdat de rechtbank:

• de samenwonersvrijstelling strikt toepast (geen “redding” via doel-en-strekking),
• het beroep op evenredigheid en gelijkheid afwijst,
• maar wél oordeelt dat de uitkomst op eigendomsrecht-niveau (art. 1 EP EVRM) kan schuren—zonder dat de rechter vervolgens meteen kan repareren.

Feiten van de zaak
De feiten zijn (chronologisch) als volgt weergegeven in nieuws- en rechtspraakbronnen:

1. 24 december 2014: de vrouw koopt een appartementsrecht (en betaalt overdrachtsbelasting).
2. 14 mei 2018: zij draagt 49/100 aandeel over aan haar toenmalige partner → er ontstaat een gemeenschap.
3. 23 december 2024: bij verdeling van de gemeenschap wordt het appartement volledig aan de vrouw toegedeeld.
4. Zij betaalt bij die toedeling € 18.735 overdrachtsbelasting op aangifte; bezwaar wordt afgewezen.

Juridische vraag

De centrale vraag:

Is de toedeling aan de vrouw bij de verdeling van de gemeenschap vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de samenwonersvrijstelling (art. 15 lid 1 onderdeel g WBR)?

Subsidiair: moet heffing achterwege blijven wegens strijd met:

• evenredigheidsbeginsel,
• gelijkheidsbeginsel (art. 14 EVRM),
• eigendomsrecht (art. 1 Eerste Protocol EVRM)?

Uitspraak van de rechtbank (samenvatting + belangrijkste overwegingen)

Samenwonersvrijstelling: niet van toepassing
De samenwonersvrijstelling vereist o.a. dat de gemeenschap is ontstaan door een gezamenlijke verkrijging. In deze casus kocht de vrouw de woning eerst alleen en droeg pas later een aandeel over. Dat is precies wat in de literatuur en wetsgeschiedenis wordt aangeduid als een jojo-toedeling: het goed gaat “heen en weer”.

De rechtbank zegt: naar de letter van de wet is niet voldaan aan het gezamenlijkheidsvereiste en een uitleg naar doel en strekking helpt niet, omdat de wetgever bij de invoering van de WBR onder ogen heeft gezien dat jojo-gevallen onder de heffing kunnen vallen.

Evenredigheid: beroep faalt
De rechtbank stelt (kort gezegd) dat zij formele wetgeving niet “gewoon” kan toetsen aan evenredigheid, en dat buiten toepassing laten pas kan bij omstandigheden die niet door de wetgever zijn verdisconteerd. Juist omdat jojo-toedelingen door de wetgever zijn voorzien, strandt dit betoog.

Gelijkheid (gehuwden vs samenwoners): geen schending
De vrouw wees erop dat gehuwden bij verdeling van de huwelijksgemeenschap in de overdrachtsbelasting gunstiger uitkomen. De rechtbank vindt echter dat gehuwden en samenwoners hier niet gelijk zijn (o.a. door de wettelijke plichten die het huwelijk meebrengt), en acht het niet evident onredelijk dat de wet voor samenwoners extra voorwaarden stelt.

Eigendomsrecht (art. 1 EP EVRM): wel schending, maar geen rechterlijk herstel
Dit is het opvallendste deel: de rechtbank erkent dat het gezamenlijkheidsvereiste een legitieme anti-misbruikfunctie heeft, maar dat bij een jojo-toedeling het beoogde misbruik niet speelt (de woning komt terug bij degene die hem oorspronkelijk had ingebracht en doorgaans al eerder OVB betaalde). Dan kan het vereiste “overkill” zijn.

Toch draait de rechtbank de heffing niet terug, omdat er meerdere denkbare manieren zijn om het systeem te repareren (bijv. jojo-toedelingen uitzonderen, het vereiste schrappen, of de vrijstelling afschaffen). Dat is volgens de rechtbank een politieke keuze die bij de wetgever hoort. Wel wijst zij op de mogelijkheid van een verzoek aan de Minister via de hardheidsclausule (art. 63 AWR).

Resultaat

• Beroep ongegrond (heffing blijft in stand),
• maar griffierecht wordt vergoed.

Praktische tips (voor de adviespraktijk)

1. Check vroegtijdig of er sprake is van “gezamenlijke verkrijging” of van “instap via overdracht”.
   Bij “instap via overdracht” (bijv. 1%/49%/50%) kan bij uiteengaan een jojo-situatie ontstaan met OVB-heffing.
2. Leg scenario’s bij relatiebreuk expliciet vast in het dossier en bespreek fiscale exit-kosten.
   Zeker bij (voorgenomen) samenwoning met aankoop/overdracht van woningdelen: laat zien wat er gebeurt bij uitkoop/teruglevering.
3. Overweeg tijdig alternatieven en escalatieroutes bij ‘onbedoelde hardheid’.
   Als de uitkomst evident hard uitpakt, wijs (naast bezwaar/beroep) ook op een hardheidsclausuleverzoek en onderbouw dat met concrete financiële informatie (want “individuele buitensporige last” vraagt inzicht in de totale financiële positie).

Impact voor financieel adviseurs
Voor adviseurs (met name hypotheek/vermogen/estate planning) is dit een duidelijke waarschuwing:

• Samenwonen is fiscaal niet “huwelijk-light”.
  Klanten denken vaak: “we regelen het wel met een samenlevingscontract.” Maar de overdrachtsbelasting volgt strikte civiel-fiscale criteria; een constructie die civiel logisch is, kan fiscaal duur uitpakken.
• De grote valkuil is het ‘later mede-eigendom maken’ van een al bestaande woning.
  Dat kan bij verbreking leiden tot een belaste toedeling, terwijl klanten dit ervaren als “de woning komt terug waar hij vandaan kwam”.
• Klantenmanagement / verwachtingsmanagement is cruciaal.
  Leg in begrijpelijke taal uit dat “terugtoedelen” niet hetzelfde is als “terugkrijgen zonder fiscale gevolgen”, en documenteer dat.
• Dossiervorming en onderbouwing worden nóg belangrijker als je later (subsidiair) wilt betogen dat sprake is van onbedoelde hardheid of een buitensporige last: zonder inzicht in de totale financiële situatie strandt dat soort argumentatie snel.

Bron: Rechtspraak