Villa met voormalige huisartsenpraktijk
De zaak betrof de aankoop in 2020 van een villa voor € 810.000. Het pand bestond uit een woongedeelte en een voormalige praktijkruimte van 62 m². De praktijkruimte was tot 2018 als huisartsenpraktijk in gebruik geweest. Zij beschikte over een eigen buiteningang, maar was ook via twee binnendeuren vanuit het woongedeelte bereikbaar.
Over de volledige koopsom werd 2% overdrachtsbelasting voldaan. De inspecteur vond dat voor de praktijkruimte, met een waarde van € 154.500, het toen geldende algemene tarief moest gelden. Hij legde daarom een naheffingsaanslag van € 3.090 op, vermeerderd met belastingrente.
Rechtbank Noord-Nederland vernietigde de naheffingsaanslag. Op 19 mei 2026 heeft Hof Arnhem-Leeuwarden die uitspraak bevestigd. De uitspraak van het hof is gepubliceerd onder ECLI:NL:GHARL:2026:3198, zaaknummer 24/1231. TaxLive berichtte hierover op 29 mei 2026.
Praktijkruimte was geen woning naar haar aard
De belastingplichtige stelde aanvankelijk dat de voormalige praktijkruimte door wijzigingen en het feitelijke gebruik als woning moest worden aangemerkt. De rechtbank ging daar niet in mee. Het verwijderen van praktijkmeubilair en een telefooncentrale is geen verbouwing waardoor een oorspronkelijk niet voor bewoning gebouwde ruimte naar haar aard een woning wordt.
Ook het argument dat de ruimte niet langer als moderne huisartsenpraktijk bruikbaar zou zijn, was onvoldoende. Voor de kwalificatie als woning is niet beslissend of precies het oorspronkelijke gebruik nog mogelijk is, maar of de ruimte naar haar aard nog voor niet-woondoeleinden kan dienen.
Daarmee bleef de praktijkruimte op zichzelf bezien een niet-woning. Toch was daarmee de tariefvraag nog niet beslist.
Aanhorigheid: aansluiting bij eigenwoningregeling
Artikel 14, tweede lid, Wet op belastingen van rechtsverkeer bepaalt dat onder woningen mede worden begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren. Voor het begrip aanhorigheid wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting.
Van een aanhorigheid is sprake wanneer een gedeelte van een onroerende zaak naar objectieve maatstaven:
- bij de woning behoort;
- daarbij in gebruik is; en
- daaraan dienstbaar is.
De rechtbank vond dat aan deze voorwaarden was voldaan. De praktijkruimte vormde bouwkundig één geheel met de woning, was intern bereikbaar vanuit het woongedeelte en kon worden gebruikt als opslagruimte, slaapkamer of hobbykamer. Gelet op de indeling en de relatieve omvang was de ruimte functioneel ondergeschikt aan het woongedeelte.
Hof: aanhorigheid hoeft niet losstaand of aangebouwd te zijn
In hoger beroep stelde de inspecteur dat een inpandige ruimte niet als aanhorigheid kan worden aangemerkt. Volgens hem zou het begrip slechts zien op een losstaand of aangebouwd bouwwerk.
Het hof verwerpt dat standpunt. Een aanhorigheid kan zich ook binnen dezelfde buitenmuren als het woongedeelte bevinden. Een andere uitleg zou tot een onlogisch onderscheid leiden: een voormalige praktijkruimte die losstaat van of is aangebouwd aan de woning zou dan mogelijk wel onder het woningtarief vallen, terwijl exact hetzelfde gebruik van een inpandige praktijkruimte niet zou kwalificeren.
Omdat niet in geschil was dat de voormalige praktijkruimte bij de woning behoorde, daarbij in gebruik was en daaraan dienstbaar was, kwalificeerde deze als aanhorigheid. Daardoor gold het verlaagde tarief voor de gehele verkrijging. De naheffingsaanslag bleef vernietigd.
Belang voor de adviespraktijk
De uitspraak is relevant bij de aankoop van gemengde woonobjecten, zoals woningen met een voormalige praktijkruimte, atelier, kantoor, schuur, bedrijfsruimte of andere bijruimte.
Het toetsingsschema is daarbij als volgt:
Eerst: kwalificeert de ruimte zelf naar haar aard als woning? Daarbij zijn het oorspronkelijke ontwerp, latere bouwkundige wijzigingen en de toestand ten tijde van levering van belang.
Vervolgens: als de ruimte geen woning is, kan zij toch een aanhorigheid bij de woning zijn? Dan zijn vooral de bouwkundige samenhang, bereikbaarheid, het feitelijke gebruik en de dienstbaarheid aan de woning relevant.
Voor adviseurs is het verstandig om vóór levering bewijs vast te leggen, zoals plattegronden, foto’s, taxatierapporten, de feitelijke bestemming van de ruimte en de voorgenomen wijze van gebruik. Bij twijfel kan afstemming met de notaris en eventueel vooroverleg met de Belastingdienst wenselijk zijn.
Let op: tarieven en hoofdverblijfseis in 2026
De verkrijging in deze procedure vond plaats in 2020. Voor nieuwe verkrijgingen geldt inmiddels aanvullend dat het 2%-tarief alleen van toepassing is op een woning waarin de koper zelf voor langere tijd gaat wonen, mits aan de overige voorwaarden wordt voldaan.
In 2026 geldt volgens de Belastingdienst:
- 2% voor een woning die de koper zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gebruikt;
- 8% voor een woning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt;
- 10,4% voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden en kantoren.
De uitspraak van het hof blijft desondanks belangrijk: zij bepaalt of een voormalige praktijkruimte onderdeel kan zijn van de woningverkrijging, in plaats van als afzonderlijke niet-woning tegen 10,4% te worden belast.
Conclusie
Een voormalige praktijkruimte hoeft niet door verbouwing een woning te zijn geworden om toch onder het woningtarief te vallen. Ook een oorspronkelijk zakelijk gebruikte, inpandige ruimte kan als aanhorigheid kwalificeren wanneer zij objectief bij de woning behoort, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.
Voor kopers van woningen met voormalige bedrijfs- of praktijkruimten kan deze beoordeling een aanzienlijk verschil in overdrachtsbelasting opleveren.
Bron: Hof Arnhem-Leeuwarden 19 mei 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3198; Rechtbank Noord-Nederland 25 april 2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:1526; TaxLive, 29 mei 2026.
