De recente Kamerbrief van 17 oktober 2025 over het Belastingplan 2026 brengt opnieuw slecht nieuws voor particuliere beleggers in vastgoed. De structurele invoering van het nieuwe box 3-stelsel (op basis van werkelijk rendement) wordt uitgesteld tot 2028, maar de dekking van de daarmee gepaard gaande budgettaire derving wordt wél doorgeschoven naar belastingplichtigen met overige bezittingen in box 3 – waaronder woningen. In dit artikel zetten we de voorgestelde maatregelen en verzachtende opties op een rij en analyseren we de implicaties voor eigenwoningbezitters, vastgoedbeleggers en adviseurs.

Met deze rekentool bereken je het werkelijk rendement van je vermogen. De Hoge Raad heeft een aantal uitspraken gedaan over het berekenen van het voordeel uit sparen en beleggen (Box 3). In plaats van het voordeel uit sparen en beleggen dat uitgaat van een fictief rendement, mag je ook belasting betalen over het werkelijk rendement. Met dit Excel-sjabloon bereken je jouw werkelijk rendement van je vermogen.  

De beoogde inwerkingtredingsdatum van het wetsvoorstel is 1 januari 2028. Deze inwerkingtredingsdatum is - gelet op de benodigde implementatietermijn – mogelijk, als het wetsvoorstel uiterlijk op 15 maart 2026 aangenomen wordt door de Tweede Kamer.

De Kennisgroep inkomstenbelasting niet-winst heeft de vraag beantwoord op welke wijze bij toepassing van de tegenbewijsregeling box 3 een negatief rendement op groene beleggingen in aanmerking wordt genomen.

Nadat de Hoge Raad op 24 december 2021 de forfaitaire box 3-belasting onwettig verklaarde, moest in allerijl een Overbruggingswet box 3 worden opgetuigd. Uiteindelijk moet een Wet werkelijk rendement box 3 de juridische bezwaren geheel wegnemen. Helaas bleek ook de Overbruggingswet onrechtmatig. De Hoge Raad bepaalde opnieuw dat alleen het 'werkelijk rendement' belast mag worden. Wat precies 'werkelijk rendement' is, zal altijd voer voor discussie blijven. Maar het betekent vooralsnog dat alle belastingplichtigen de mogelijkheid moeten krijgen om aan te tonen dat hun werkelijke rendement lager was dan het belaste rendement. Vanaf begin juli 2025 krijgen belastingplichtigen deze mogelijkheid. Daarvoor is de Wet tegenbewijsregeling box 3 aangenomen door de Tweede Kamer.

De afgelopen jaren is het bijzonder onrustig in het box 3-dossier. Na de vele rechtszaken, tot de Hoge Raad aan toe, is de overheid gedwongen om belastingplichtigen de mogelijkheid te bieden om te bewijzen dat ze minder rendement hebben gehaald dan belast wordt. Ondertussen loopt ook de ‘Overbruggingswet box 3’ nog gewoon door. In die wet doet zich het vreemde verschijnsel voor dat pas achteraf bekend is hoe hoog het forfaitaire rendement was over een voorgaand jaar. Inmiddels zijn de forfaitaire rendementen over 2024 bekendgemaakt.