Kifid: hypotheekadviseur moet ook toekomstige woonplannen uitvragen

Twintig jaar rentevast
De consumenten sloten in mei 2022 bij Rabobank een hypothecaire geldlening af voor hun particuliere woning. De rente werd voor twintig jaar vastgezet. Op de lening waren de Basisvoorwaarden van Rabobank van toepassing. De achtergrond van de consument was bij de bank niet onbekend. Hij bankierde zowel privé als zakelijk bij Rabobank. Zijn vader exploiteerde een bollenkwekerij en vanaf 2019 was de consument betrokken bij de overname van het aandeel van een compagnon van zijn vader. Rabobank was ook betrokken bij deze zakelijke financiering. Bij de onderneming hoorde een bedrijfswoning waarin de ouders van de consument woonden. Het plan was dat de consument en zijn partner die woning op enig moment zouden betrekken. In 2025 werd dat plan concreet. Toen bleek echter een probleem: Rabobank financiert een bedrijfswoning niet onder de Basisvoorwaarden. Daarvoor waren de Plusvoorwaarden nodig. De in 2022 vastgezette lage hypotheekrente kon daardoor volgens Rabobank niet via de verhuisregeling worden meegenomen.

Niet bewezen dat bedrijfswoning expliciet is genoemd
De consument stelde dat hij tijdens het adviestraject had verteld dat hij uiteindelijk naar de woning van zijn ouders wilde verhuizen en dat hij bovendien had gevraagd of de hypotheekrente bij verhuizing kon worden meegenomen. Kifid kon niet vaststellen dat tijdens het particuliere hypotheekadvies daadwerkelijk expliciet was gemeld dat het om een bedrijfswoning ging. Ook kon niet worden vastgesteld dat Rabobank concreet had toegezegd dat het vaste rentepercentage naar een bedrijfswoning kon worden meegenomen. Dat bleek voor de uitkomst echter niet doorslaggevend. De wezenlijke vraag was volgens Kifid namelijk niet alleen welke informatie de consument uit zichzelf had verstrekt, maar ook welke informatie een professioneel hypotheekadviseur zelf had moeten uitvragen.

Toekomstplannen horen bij de inventarisatie
Tussen Rabobank en de consumenten bestond voor het hypotheekadvies een overeenkomst van opdracht. Op grond van artikel 7:401 BW moest Rabobank handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur mag worden verwacht. Daar hoort volgens Kifid bij dat voldoende onderzoek wordt gedaan naar de wensen, doelstellingen en relevante omstandigheden van de klant. Rabobank verklaarde tijdens de behandeling dat toekomstige verhuisplannen niet standaard worden uitgevraagd. De adviseur richt zich volgens de bank in beginsel op de woning die op dat moment wordt gekocht. Alleen als een klant zelf toekomstplannen noemt, zou daarop nader worden ingegaan.

Kifid vindt dat in deze zaak onvoldoende.

Gelet op de lange looptijd van een hypotheek en de keuzes die daarbij worden gemaakt - waaronder de rentevastperiode en de toepasselijke hypotheekvoorwaarden - had Rabobank de toekomstplannen van de consumenten moeten uitvragen en het advies daarop moeten baseren. Dat is een belangrijke constatering voor de adviespraktijk: inventariseren van toekomstplannen is niet alleen relevant wanneer de klant daar zelf over begint.

Zakelijke klantrelatie maakte onderzoek extra belangrijk
In deze zaak woog mee dat de consument geen onbekende particuliere klant was. Hij bankierde ook zakelijk bij Rabobank, de bank kende de onderneming en hij was via zijn zakelijke accountmanager bij de particuliere hypotheekadviseur terechtgekomen. Bovendien waren de gegevens uit zijn onderneming nodig om zijn inkomen voor de particuliere hypotheek te beoordelen. Rabobank erkende daarnaast dat binnen de bank bekend was dat bij de onderneming een bedrijfswoning hoorde. Onder deze omstandigheden mochten de consumenten er volgens Kifid gerechtvaardigd op vertrouwen dat Rabobank bekend was met die situatie. De hypotheekadviseur had daarom gericht moeten doorvragen naar de mogelijkheid dat de consument de bedrijfswoning later zou gaan bewonen.

Adviesdossier bood geen redding
Ook de dossiervorming hielp Rabobank niet. Uit de aanvankelijk ingediende stukken bleek niet dat toekomstige woonplannen waren geïnventariseerd. Evenmin bleek hoelang de consumenten verwachtten in hun nieuwe woning te blijven wonen of waarom juist de Basisvoorwaarden, in vergelijking met de Plusvoorwaarden, bij hun situatie pasten. Rabobank diende na de mondelinge behandeling alsnog onder meer het gespreksverslag Wonen en het adviesrapport Lenen & Wonen in. De commissie liet in het midden in hoeverre die stukken op dat moment nog konden worden toegelaten. Doorslaggevend was dat ook uit deze documenten niet bleek dat naar de toekomstplannen was gevraagd of dat het verschil tussen Basis- en Plusvoorwaarden voor een toekomstige bedrijfswoning was uitgelegd.

Voor adviseurs onderstreept dit opnieuw het belang van goede vastlegging: niet alleen wat uiteindelijk wordt geadviseerd, maar ook welke wensen zijn geïnventariseerd, welke alternatieven zijn besproken en waarom een bepaalde productvariant passend is.

Klant hoefde acceptatiebeleid niet zelf uit te pluizen
Rabobank wees erop dat de consumenten de hypotheekofferte en Basisvoorwaarden hadden ontvangen. Daarin stond de verhuisregeling beschreven en was opgenomen dat een nieuwe financiering opnieuw aan de dan geldende voorwaarden moest voldoen. Maar daarin stond niet expliciet dat een bedrijfswoning buiten de Basisvoorwaarden viel. Die beperking volgde uit het acceptatiebeleid van Rabobank. Volgens Kifid kon van de consumenten niet worden verwacht dat zij naast het hypotheekadvies ook zelfstandig dat acceptatiebeleid zouden onderzoeken om te achterhalen voor welke woningen de verhuisregeling later niet bruikbaar zou zijn. De consumenten hadden Rabobank juist ingeschakeld om hen professioneel te adviseren.

Herstel of schadevergoeding
Kifid concludeert dat Rabobank is tekortgeschoten in haar verplichtingen als hypotheekadviseur. De consumenten maakten voldoende aannemelijk dat zij bij een juist advies voor de Plusvoorwaarden zouden hebben gekozen, ook als daaraan hogere kosten waren verbonden. Het behoud van de lage rente bij een toekomstige verhuizing was voor hen immers belangrijk en speelde mee bij de keuze voor twintig jaar rentevast. Omdat het om een tussenuitspraak gaat, staat de uiteindelijke schadevergoeding nog niet vast. Rabobank moet eerst berekenen hoe de consumenten er financieel voor zouden hebben gestaan wanneer zij in 2022 wél correct waren geadviseerd. Daarbij moet onder meer worden gekeken naar de rente, renteopslagen, rentevastperiode, toepasselijke voorwaarden en de verhuisregeling. Kan de bestaande financiering nog zo worden aangepast dat de consumenten materieel alsnog in die positie komen, dan ligt herstel voor de hand. Is herstel niet mogelijk, dan moet het financiële nadeel worden berekend door de huidige situatie te vergelijken met de hypothetische situatie bij correct advies. Daarbij moeten ook de hogere kosten en lasten worden meegenomen die de consumenten bij de Plusvoorwaarden sowieso zouden hebben gehad.

Praktijkles voor de hypotheekadviseur
Deze tussenuitspraak geeft een duidelijke waarschuwing voor de adviespraktijk:

• Inventariseer bij een langlopende hypotheek niet alleen de huidige financieringswens, maar ook voorzienbare woon- en toekomstplannen.
• Vraag bij ondernemers expliciet naar de samenhang tussen onderneming, vastgoed en toekomstige bewoning, zeker als zakelijke gegevens voor het particuliere hypotheekadvies worden gebruikt.
• Vergelijk product- en voorwaardenvarianten niet uitsluitend op rente en kosten, maar ook op toekomstige flexibiliteit en acceptatiemogelijkheden.
• Controleer of een verhuisregeling ook daadwerkelijk bruikbaar is voor de woningtypen of constructies die voor de klant in beeld kunnen komen.
• Leg toekomstwensen, besproken alternatieven en de motivering voor de gekozen voorwaarden aantoonbaar vast in het klantdossier.

De belangrijkste les uit deze uitspraak is daarmee breder dan alleen de verhuisregeling. Goed hypotheekadvies begint met een volledige inventarisatie. Wie twintig jaar vooruit adviseert, kan niet uitsluitend naar de woning van vandaag kijken.

Bron: Geschillencommissie Kifid, tussenuitspraak 2026-1033A, 14 oktober 2026.

Trefwoorden: hypotheekadvies, verhuisregeling, bedrijfswoning, zorgplicht, inventarisatie