Een praktijkruimte die oorspronkelijk niet voor bewoning is gebouwd, kan tóch als aanhorigheid bij een woning kwalificeren. Dat geldt ook wanneer de ruimte zich binnen dezelfde buitenmuren als het woongedeelte bevindt. Hof Arnhem-Leeuwarden bevestigt hiermee een voor de adviespraktijk relevante uitspraak van Rechtbank Noord-Nederland.

Volgens de uitspraak van Rechtbank Noord-Nederland van 7 mei 2026 (ECLI:NL:RBNNE:2026:1787) gaat het bij deze zaak om de vraag of een toedeling van een woning aan één ex-samenwoner na verbreking van de relatie is vrijgesteld van overdrachtsbelasting, als die woning eerst privé is gekocht, daarna deels aan de partner is overgedragen en vervolgens weer geheel terugkomt bij de oorspronkelijke eigenaar (de zgn. “jojo-toedeling”).

Deze zaak draait om de vraag wanneer je tóch het 2%-tarief overdrachtsbelasting mag toepassen als je een woning na aankoop uiteindelijk niet als hoofdverblijf gaat gebruiken.

De staatssecretaris van Financiën heeft op 12 maart 2026 (mede namens de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) per Kamerbrief gereageerd op twee moties die raken aan fiscale maatregelen en de woningmarkt:

Belang juist tarief overdrachtsbelasting Als je een financieringsopzet maakt voor de klant die een bestaande woning koopt, is de overdrachtsbelasting een onderdeel van de kosten koper. Daarom is het van belang te weten welk tarief overdrachtsbelasting in zijn specifieke geval geldt. Let wel: voor nieuwbouwwoningen geldt een omzetbelasting en daarom geen overdrachtsbelasting. In dit themanummer vatten we de hoofdlijnen van de overdrachtsbelasting uit. Let wel: er zijn diverse uitzonderingen of bijzondere situaties, die hier niet behandeld worden. Zo geeft dit document antwoord op vragen zoals: Hoe wordt de hoogte van de verschuldigde overdrachtsbelasting berekend en welke mogelijkheden zijn er om de startersvrijstelling te optimaliseren?

De Rechtbank Noord Holland heeft uitspraak gedaan in deze zaak over de vraag of een als bedrijfsruimte verkocht appartementsrecht tóch (deels) als woning kwalificeert voor het 2%-tarief overdrachtsbelasting.

Sinds de invoering van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in 2021, is het aantal rechtszaken over het toe te passen tarief in de overdrachtsbelasting zeer hard gestegen. Dat is niet zo gek, want het maakt nogal wat uit of je 0%, 2% of 8% van de woningwaarde moet afdragen. Omdat de wet destijds nogal onduidelijk is opgesteld, zijn er ook genoeg openingen te vinden om over te procederen. In dit artikel pakken we één van die openingen eruit: het criterium ‘onvoorziene omstandigheden’ dat een rol speelt bij de vaststelling of er wel of geen naheffing in de overdrachtsbelasting (OVB) plaatsvindt.

In deze zaak stond centraal of het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing is op de aankoop van een woning die direct na aankoop wordt gesloopt, met als doel het bouwen van een nieuwe woning op dezelfde locatie. De rechtbank moest beoordelen of dit binnen de wet past, met name onder het zogeheten hoofdverblijfcriterium dat sinds 2021 van kracht is.

In het kader van een [project] zijn in 2022 negentien kavels (het [plan]) verkocht aan particulieren met de verplichting om op de kavels woningbouw te realiseren. Mevrouw [naam] heeft voor een bedrag van € 405.000 (€ 334.710 plus € 70.290 omzetbelasting) [kavel] gekocht. Door ziekte heeft zij de bouwplannen niet kunnen realiseren.

Wordt ook aan het hoofdverblijfvereiste voldaan als een verkrijger een woning koopt, met de bedoeling deze na de verkrijging te slopen en daar een nieuwe woning te bouwen, bestemd om als hoofdverblijf te dienen?