40-jaarshypotheek kan al, maar fiscale 30-jaarstermijn blijft harde grens

Dat onderscheid tussen de contractuele looptijd van het krediet en de fiscale looptijd van de eigenwoningschuld is voor de adviespraktijk essentieel.

Veertig jaar lenen is juridisch al mogelijk
Volgens de minister staat de wet kredietverstrekkers niet in de weg om een hypotheek met een looptijd van bijvoorbeeld veertig jaar aan te bieden. Voor een lening die na 2012 als eigenwoningschuld in box 1 moet kwalificeren, geldt echter onverminderd dat deze ten minste annuïtair of lineair en in maximaal 360 maanden moet worden afgelost. Een leningdeel dat contractueel langer dan dertig jaar loopt, voldoet voor dat deel dus niet aan de fiscale aflossingseis. De oplossing kan zijn het krediet uit verschillende leningdelen op te bouwen. Dat gebeurt inmiddels ook in de praktijk. De minister verwijst naar ten minste één aanbieder. a.s.r. biedt momenteel een Startershypotheek met een looptijd van dertig tot veertig jaar aan. a.s.r.

Hoe werkt de Startershypotheek van a.s.r. fiscaal?
De Startershypotheek bestaat volgens a.s.r. uit twee leningdelen. Over het eerste deel kan gedurende maximaal dertig jaar hypotheekrenteaftrek bestaan. Daarnaast ontstaat een tweede leningdeel waarvan de rente niet aftrekbaar is en dat fiscaal in box 3 terechtkomt. Bijzonder is de werking gedurende de eerste dertig jaar. a.s.r. licht toe dat leningdeel 2 in die periode wordt gebruikt om leningdeel 1 af te lossen. Daardoor neemt de schuld van leningdeel 1 af, maar loopt leningdeel 2 op. Na dertig jaar wordt dit tweede leningdeel gedurende de resterende looptijd afgelost. Een langere looptijd betekent dus niet dat de fiscale annuïtaire aflossing simpelweg over veertig jaar wordt uitgesmeerd. Binnen box 1 blijft de 360-maandseis intact; een deel van de financiering verschuift naar een niet-aftrekbare schuld.

Lagere maandlast, maar aanzienlijk meer rente
Het directe voordeel voor de consument is een lagere maandlast. Daar staat een langere periode van rentebetaling tegenover. a.s.r. geeft als voorbeeld een hypotheek van € 450.000 tegen 3,5% rente. Bij dertig jaar bedraagt de bruto maandlast volgens het voorbeeld € 2.021 en bij veertig jaar € 1.743: € 278 per maand minder. Over de gehele looptijd loopt de totale betaalde rente echter op van € 277.452 naar € 386.764. Dat is ruim € 109.000 extra rente. Minister Heinen noemt daarnaast dat bij een langere looptijd minder snel wordt afgelost. Daardoor daalt de loan-to-value langzamer en kunnen de financiële risico's voor huishoudens groter zijn. Ook kan volgens deelnemers aan het Platform Hypotheken een brede toepassing van veertigjaarshypotheken bij gelijkblijvend woningaanbod een opwaarts effect op de woningprijzen hebben.

Extra aandachtspunt: een fiscale verhuisrem
Naast de hogere rentelasten verdient nog een ander effect aandacht in het hypotheekadvies: de combinatie van een oplopende box 3-schuld en de bijleenregeling kan bij verhuizing ongunstig uitpakken. Voor de berekening van de eigenwoningreserve wordt bij verkoop uitgegaan van de verkoopopbrengst, verminderd met verkoopkosten en de eigenwoningschuld. Een reguliere box 3-schuld behoort niet tot die eigenwoningschuld. De Belastingdienst waarschuwt daarom ook expliciet dat iemand economisch gezien minder overwaarde kan hebben dan fiscaal wordt berekend. Dat is bij dit type financiering relevant. Naarmate leningdeel 1 wordt afgelost en leningdeel 2 in box 3 groeit, kan een verschil ontstaan tussen:

• de werkelijk beschikbare netto-overwaarde na aflossing van de totale hypotheek, en
• de fiscaal berekende eigenwoningreserve.

Een eenvoudig voorbeeld maakt het risico zichtbaar. Stel dat bij verkoop € 200.000 fiscale overwaarde ontstaat doordat alleen de resterende eigenwoningschuld op de verkoopopbrengst in mindering komt. Wanneer daarnaast nog € 75.000 box 3-schuld moet worden afgelost, resteert economisch slechts € 125.000.

Koopt de belastingplichtige vervolgens binnen drie jaar een andere woning, dan kan voor de bijleenregeling toch met € 200.000 eigenwoningreserve rekening moeten worden gehouden. De maximale nieuwe eigenwoningschuld wordt immers verminderd met die eigenwoningreserve. De ontbrekende € 75.000 kan dan niet zonder meer opnieuw als aftrekbare eigenwoningschuld worden gefinancierd. De Belastingdienst bevestigt als algemeen uitgangspunt dat financiering boven de maximale eigenwoningschuld in box 3 terechtkomt. Van een absoluut "niet meer kunnen verhuizen" is daarmee niet automatisch sprake. Wel kan een fiscale verhuisrem ontstaan: de consument beschikt bij verkoop over minder vrije middelen dan de bijleenregeling fiscaal veronderstelt. Dat kan bij de volgende woning opnieuw tot een groter niet-aftrekbaar leningdeel leiden. Dit effect verdient naar onze mening nadrukkelijk aandacht in de vergelijking tussen een reguliere dertigjaarshypotheek en een hypotheek met een langere contractuele looptijd.

Geen algemene betaalpauze in de fiscale regeling
Ook voor tijdelijk minder aflossen ziet de minister weinig ruimte voor een algemene versoepeling. Een afwijking van het voorgeschreven aflosschema wordt binnen de huidige regeling in beginsel als een betalingsachterstand behandeld. Fiscaal bestaat al een herstelmogelijkheid. Wordt in een jaar onvoldoende afgelost, dan kan dat onder voorwaarden in het daaropvolgende jaar worden ingehaald. Voor belastingplichtigen met daadwerkelijke betalingsproblemen bestaan aanvullende mogelijkheden om samen met de kredietverstrekker tot een aangepast aflossingsschema te komen. Voor NHG-leningen wijst de minister daarnaast op de Woonlastenfaciliteit. Maar een generiek hypotheekproduct waarbij consumenten naar keuze aflossingen kunnen pauzeren, acht hij complexer en waarschijnlijk duurder. Het kabinet kondigt daarom geen aanpassing van de eigenwoningregeling aan om dergelijke betaalpauzes gemakkelijker te maken.

Adviespraktijk: kijk verder dan de maandlast
De Kamervragen bevestigen vooral dat krediettechnische en fiscale looptijd twee verschillende begrippen zijn. Een veertigjaarshypotheek kan de maandlast in de eerste jaren verlagen, maar verlengt niet de 360-maandstermijn van de fiscale aflossingseis. Voor de adviseur ligt het aandachtspunt daarom niet alleen bij de betaalbaarheid van vandaag. Ook de totale rentelast, de tragere vermogensopbouw, de ontwikkeling van het box 3-leningdeel, het inkomen na pensionering én de gevolgen van de bijleenregeling bij een toekomstige verhuizing horen in de vergelijking thuis. Juist dat laatste kan voor een starter die over tien of vijftien jaar wil doorstromen belangrijker blijken dan het maandlastvoordeel waarmee de veertigjaarshypotheek begint.

Bron: Rijksoverheid