Zorgplicht geschonden bij hypotheekadvies met verhuisregeling en overbruggingskrediet

Casus: nieuwbouwwoning, meeneemregeling en overbruggingshypotheek

Een echtpaar schakelt in 2024 een hypotheekadviseur in voor de financiering van een nieuwbouwwoning. Ze willen gebruik maken van de verhuisregeling (ook wel meeneemregeling genoemd) bij hun huidige geldverstrekker, waarbij het rentetarief van de bestaande lening wordt meegenomen naar de nieuwe situatie. Tegelijkertijd is een overbruggingshypotheek nodig, omdat de oude woning nog niet is verkocht op het moment van aankoop van de nieuwbouwwoning.

Wat blijkt? Tijdens de overbruggingsperiode wordt het rentetarief van de oude lening verhoogd naar de zogeheten overbruggingsrente van 5,23%, terwijl de oorspronkelijke rente op deze leningdelen tussen de 1,97% en 2,29% lag. De maandlast stijgt hierdoor met ruim € 600. Het echtpaar stelt dat ze hier niet goed over geïnformeerd zijn.

De kern van de klacht

• De consumenten stellen dat zij meerdere keren expliciet hebben gevraagd of de bestaande hypothecaire lening ‘gewoon wordt meegenomen’ en dat zij daarvan de indruk kregen dat het rentetarief ongewijzigd zou blijven.
• De adviseur verwees naar het rentevoorstel en de offerte van de geldverstrekker waarin de 5,23% wordt genoemd, maar beschikte niet over gespreksverslagen of documentatie waaruit blijkt dat dit expliciet en begrijpelijk met cliënten is besproken.

Oordeel Kifid: zorgplicht geschonden, maar geen schadevergoeding

De Geschillencommissie oordeelt dat de adviseur zijn zorgplicht (ex art. 7:401 BW) heeft geschonden. De uitleg in het adviesrapport was summier en lastig te begrijpen voor leken. Verder ontbreken gespreksnotities en andere onderbouwingen dat cliënten voldoende geïnformeerd zijn over de rentestijging en de impact op de maandlast. Toch kent de commissie géén schadevergoeding toe voor de maandlastenstijging. Deze zou namelijk ook zijn opgetreden als de adviseur wél correct had geïnformeerd. Het echtpaar had namelijk hoe dan ook voor deze constructie gekozen, en geen alternatief scenario is aangedragen. Wel wordt geoordeeld dat het onaanvaardbaar is dat de adviseur de volledige adviesvergoeding van € 2.950,- mag behouden. Een bedrag van € 1.000,- moet worden terugbetaald aan de consumenten.

Lessen voor de praktijk

Deze uitspraak bevestigt enkele belangrijke uitgangspunten voor financieel adviseurs:

• Zorg voor begrijpelijke uitleg over overgangssituaties bij verhuisregelingen en overbruggingshypotheken. Consumenten moeten duidelijk weten wat er verandert, wanneer en met welke financiële gevolgen.
• Documenteer adviesgesprekken zorgvuldig. Zeker bij cruciale onderdelen zoals renteverhogingen of tijdelijke dubbele lasten. Bij een geschil rust op de adviseur een verzwaarde motiveringsplicht.
• Compensatie voor fout advies hoeft niet altijd in de vorm van schadevergoeding. De vergoeding kan ook (zoals in dit geval) worden beperkt tot een (gedeeltelijke) teruggave van advieskosten.

Samenvatting