Volledig gerenoveerd blijkt gebrekkig: verkopers moeten € 47.381 herstelkosten betalen

De Rechtbank Noord-Holland geeft in een vonnis van 7 oktober 2026 een helder antwoord. De verkopers moeten € 47.381,07 aan herstelkosten betalen. De vordering tegen de bouwkundig keurder wordt daarentegen afgewezen.

Van oude woning naar ‘recent volledig gerenoveerd’
De verkopers hadden de woning ingrijpend laten verbouwen. Onder meer de bestaande kapconstructie werd verwijderd, gevels werden opgetrokken en er kwam een nieuwe dakopbouw met dakkapellen. Tijdens de werkzaamheden ging de oorspronkelijke aannemer failliet. Andere aannemers hebben het werk vervolgens afgemaakt. De woning werd daarna verkocht voor € 685.000. Daarbij werd gebruikgemaakt van de NVM-modelkoopovereenkomst 2021.

In artikel 6.3 was bepaald dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen moest bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woonruimte. Daarnaast bevatte de overeenkomst een ouderdomsclausule voor de meer dan 75 jaar oude woning. Belangrijk is echter hoe de woning aan kopers was gepresenteerd. Volgens de rechtbank was sprake van een woning die als recent volledig gerenoveerd in de markt was gezet. In de vragenlijst hadden verkopers bovendien aangegeven dat “het hele huis” in 2022 was verbouwd. Dat beïnvloedt wat een koper redelijkerwijs mag verwachten.

Ouderdomsclausule biedt geen algemene vrijbrief
Volgens de rechtbank draagt de koper op grond van artikel 6.1 van de modelovereenkomst in beginsel het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3 vormt daarop echter een belangrijke uitzondering: de verkoper staat in voor gebreken die het normale gebruik van de woning verhinderen. Ook de ouderdomsclausule verandert daar niet zonder meer iets aan. Een koper van een oude woning moet rekening houden met eigenschappen en kwaliteitsgebreken die samenhangen met de ouderdom, bouwwijze en gebruikte materialen. Maar een verkoper mag volgens de rechtbank niet verwachten dat de ouderdomsclausule ook gebreken afdekt die geen verband houden met de ouderdom van de woning. Dat is in deze zaak doorslaggevend. De problemen zaten juist grotendeels in recent uitgevoerde werkzaamheden.

Wat mag een koper van een gerenoveerde woning verwachten?
Bij de beoordeling van ‘normaal gebruik’ kijkt de rechtbank niet alleen naar de vraag of technisch gezien nog in de woning kan worden gewoond. Van belang is ook wat de koper op grond van de overeenkomst en de mededelingen van de verkoper mocht verwachten. Doordat de woning als recent volledig gerenoveerd was aangeboden, mochten de kopers volgens de rechtbank in beginsel verwachten:

dat zij een recent en voldoende deugdelijk gerenoveerde woning kochten, zonder bouwkundige gebreken aan belangrijke onderdelen.

De gebreken betroffen onder meer loodverbindingen, dakkapellen, dakpannen, nokvorsten, dakgoten, hemelwaterafvoeren en de wangen van de dakopbouw. Later bleken bovendien isolatie in de nok te ontbreken en delen van de dakkapelconstructie ernstig door schimmel te zijn aangetast. Voor duurzaam herstel waren volgens de deskundige significante werkzaamheden noodzakelijk. Daarmee bezat de woning bij levering niet de eigenschappen die voor normaal gebruik als woonruimte mochten worden verwacht.

Bouwkundige keuring: onderzoeksplicht wel vervuld
Voorafgaand aan de koop hadden de kopers een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Volgens de rechtbank hadden zij daarmee in beginsel aan hun onderzoeksplicht voldaan. Dat het om een relatief beperkte, visuele keuring ging, betekende niet dat kopers zonder meer een veel uitgebreider deskundigenonderzoek hadden moeten laten uitvoeren. Wel waren drie gebreken volgens de rechtbank tijdens de keuring visueel voldoende kenbaar. Hoewel het de kopers niet persoonlijk kan worden verweten dat zij deze niet hebben gezien, blijven de herstelkosten van die specifieke gebreken voor hun rekening. De rechtbank begroot dat gedeelte op € 2.000.

Dat onderscheid is voor de adviespraktijk relevant: het inschakelen van een bouwkundig inspecteur kan betekenen dat een gebrek juridisch als ‘kenbaar’ wordt aangemerkt, ook wanneer de koper zelf niet deskundig genoeg was om het te herkennen.

Verkopers moeten € 47.381 betalen
De rechtbank stelt de voor vergoeding in aanmerking komende herstelkosten uiteindelijk vast op:

• € 28.091,05 voor herstelwerkzaamheden uit de geaccepteerde offerte;
• € 14.997,96 voor herstel van zijgevels/wangen van de dakopbouw;
• € 4.292,06 aan aanvullende kosten voor dakkapellen en nok.

Totaal: € 47.381,07, vermeerderd met wettelijke rente.

Kosten voor noodreparaties naar aanleiding van storm Poly worden niet afzonderlijk toegewezen. Volgens de rechtbank is onvoldoende vast te stellen welk gedeelte van die schade door de gebrekkige dakconstructie kwam en welk gedeelte ook bij een deugdelijk dak door de uitzonderlijk zware storm zou zijn ontstaan. Ook aanvullende onderzoekskosten worden niet vergoed. Artikel 6.3 beperkte de aansprakelijkheid in dit geval in beginsel tot herstelkosten en er was onvoldoende aangetoond dat verkopers een zodanig verwijt kon worden gemaakt dat ook overige schade voor vergoeding in aanmerking kwam.

Keurder maakte wel een fout, maar hoeft niet te betalen
Opvallend is het oordeel over Woningkeur. Volgens de rechtbank was de keuringsinstantie wel degelijk – zij het beperkt – tekortgeschoten. Enkele visueel waarneembare gebreken hadden in het rapport moeten worden vermeld. Toch krijgen de kopers geen schadevergoeding. De reden is het causale verband.

De fout van de keurder heeft de bouwkundige gebreken zelf immers niet veroorzaakt. De herstelkosten zouden ook gemaakt moeten worden als de keuring correct was uitgevoerd. Denkbaar is dat kopers, wanneer zij vóór de koop correct waren geïnformeerd, een lagere koopprijs hadden bedongen. Maar de kopers hadden onvoldoende onderbouwd hoeveel lager die koopprijs dan zou zijn geweest. Daarom worden de vorderingen tegen Woningkeur volledig afgewezen.

Dwaling: herstelkosten zijn niet automatisch het nadeel
De kopers hadden hun zaak primair ook op dwaling gebaseerd en gevraagd het door hen geleden nadeel op grond van artikel 6:230 lid 2 BW op te heffen. De rechtbank maakt daarbij een belangrijke kanttekening. Het nadeel bij dwaling is niet automatisch gelijk aan de herstelkosten. Uitgangspunt is dat de koper zoveel mogelijk moet worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer hij niet had gedwaald. Bij de koop van een woning ligt daarom eerder een vergelijking voor de hand tussen:

• de daadwerkelijk betaalde koopprijs
• en de koopprijs die zou zijn overeengekomen wanneer de werkelijke toestand bekend was geweest.

Omdat de herstelkosten al grotendeels op grond van non-conformiteit werden toegewezen, leverde dwaling in deze zaak uiteindelijk geen hoger bedrag op.

Belang voor de adviespraktijk
Deze uitspraak laat zien dat een ouderdomsclausule niet los kan worden gelezen van de overige informatie rondom de verkoop. Bij een oude woning die kort vóór verkoop ingrijpend is gerenoveerd, kan de koper juist hogere verwachtingen hebben van de vernieuwde onderdelen. Voor adviseurs, aankoopmakelaars en kopers is het daarom verstandig om bij termen als “volledig gerenoveerd”, “recent verbouwd” of “vernieuwd” door te vragen. Welke onderdelen zijn vernieuwd? Door wie? Zijn facturen, vergunningen en bouwtekeningen beschikbaar? Is tijdens de werkzaamheden van aannemer gewisseld? En zijn er problemen of herstelwerkzaamheden geweest?

Ook een bouwkundige keuring blijft belangrijk, maar deze uitspraak toont twee kanten daarvan. Een gemist zichtbaar gebrek kan tegenover de verkoper toch als kenbaar worden beschouwd. Tegelijkertijd leidt een fout van de keurder niet automatisch tot vergoeding van alle herstelkosten: voor schadevergoeding moet worden aangetoond welke financiële positie de koper zonder die fout zou hebben gehad.

Bron: Rechtbank Noord-Holland 7 oktober 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:13589, gepubliceerd 19 oktober 2026.