D66 stelt fiscale voordelen familiehypotheken opnieuw ter discussie

De kernvraag is niet nieuw: kan een familielening voor de eigen woning recht geven op hypotheekrenteaftrek als ouders de betaalde rente vervolgens weer terug schenken? Fiscaal is het uitgangspunt dat een lening bij familie op zichzelf niet anders wordt behandeld dan een lening bij een bank. De rente kan aftrekbaar zijn als sprake is van een eigenwoningschuld, de lening voldoet aan de wettelijke aflossingseisen en de rente daadwerkelijk op de belastingplichtige drukt. Daarnaast moet de overeengekomen rente zakelijk of marktconform zijn.

Kwijtschelden is iets anders dan schenken
Het onderscheid tussen kwijtschelden en schenken blijft hierbij belangrijk. Als de geldverstrekker de rente kwijtscheldt, drukt de rente niet op de schuldenaar. Dan is er geen renteaftrek. Dat is anders wanneer het kind de rente daadwerkelijk betaalt en de ouders los daarvan een schenking doen. In eerdere beantwoording van Kamervragen heeft het kabinet aangegeven dat rentekosten hun karakter als aftrekbare kosten niet verliezen als zij kunnen worden bestreden uit bedragen die in de persoonlijke sfeer zijn ontvangen, zoals een schenking.

Daarmee is de fiscale route op hoofdlijnen helder, maar niet zonder aandachtspunten. De rente moet reëel zijn, de betaling moet aantoonbaar plaatsvinden en de schenking moet niet zodanig zijn vormgegeven dat feitelijk sprake is van één vooraf toegekende belaste periodieke schenking. In de adviespraktijk blijft met name de repeterende schenking een gevoelig punt. Ook uit de Fintool-helpdeskbestanden blijkt dat adviseurs regelmatig worstelen met de vraag of jaarlijkse schenkingen afzonderlijk kunnen worden behandeld of dat de Belastingdienst deze in één keer als schenking kan aanmerken.

Marktconforme rente onder vergrootglas
D66 vraagt ook of bij een schenk-leenconstructie nog sprake is van een marktconforme lening. Dat is terecht een aandachtspunt. Een te hoge familierente kan fiscaal aantrekkelijk lijken: het kind claimt renteaftrek, terwijl de ouders de ontvangen rente geheel of gedeeltelijk terug schenken. Maar een te hoge rente kan door de Belastingdienst worden gecorrigeerd.

Fintool publiceerde eerder over een zaak waarin een rente van 7,3% op een familielening voor de eigen woning niet aannemelijk zakelijk werd geacht. De inspecteur beperkte de aftrek tot een rente van 2,75% en het hof volgde dat standpunt. Daarbij werd gekeken naar onder meer de verhouding tussen lening en woningwaarde, de zekerheden, het inkomen en vermogen van de belastingplichtigen en de vergelijkbaarheid met bancaire financiering.

Ook de Belastingdienst heeft eerder duidelijk gemaakt dat een vaste opslag van 25% op de marktrente niet zonder meer als richtlijn kan worden gehanteerd. Wel kunnen factoren als hypothecaire zekerheid, LTV, NHG en overige markttarieven houvast geven bij het bepalen van een zakelijke rente. Fintool besprak dit in “Voorbeelden rentepercentages famileleningen”.

Leencapaciteit: fiscale vraag wordt acceptatievraag
Nieuw in de huidige Kamervragen is de nadruk op de leennormen. D66 vraagt of banken via een schenk-leenconstructie toestaan dat een familiehypotheek boven op de maximale leencapaciteit komt. In de Kamervragen wordt verwezen naar voorbeelden waarbij ABN AMRO tot 50% extra LTI-ruimte zou bieden en Rabobank familieleningen tot 50% van de woningwaarde zou accepteren.

Daarmee verschuift de discussie van de fiscaliteit naar de kredietacceptatie. De fiscale wetgeving bepaalt of rente aftrekbaar is. De leennormen moeten voorkomen dat consumenten onverantwoord lenen. Als een kredietverstrekker de lasten van een familielening buiten beschouwing laat omdat ouders die lasten structureel terug schenken, ontstaat de vraag of het risico voor de consument werkelijk is verdwenen. Ouders kunnen overlijden, hun vermogen kan wijzigen, de familierelatie kan verslechteren of de schenking kan fiscaal anders uitpakken dan verwacht.

Voor de adviseur is dit een belangrijk dossierpunt. Wordt de schenking door de bank als bestendig inkomen of lastencompensatie meegenomen, dan zal duidelijk moeten zijn hoe hard die toezegging is, hoe lang deze loopt en wat er gebeurt als ouders niet meer schenken. Een constructie die op papier “lastenneutraal” is, kan in de praktijk alsnog kwetsbaar zijn.

Vergelijking met de jubelton
D66 trekt daarnaast de vergelijking met de afgeschafte jubelton. Die vergelijking is begrijpelijk vanuit het perspectief van woningmarktongelijkheid: kinderen met vermogende ouders kunnen meer financiële ruimte krijgen dan starters zonder vermogende familie. Toch is de familiehypotheek juridisch en fiscaal niet hetzelfde als een éénmalige verhoogde schenking. Bij een familiehypotheek blijft sprake van een lening, met rente-, aflossings- en terugbetalingsverplichtingen. De vordering valt bij de ouders in box 3.

Dat neemt niet weg dat de combinatie van renteaftrek, schenken en ruimere acceptatie door geldverstrekkers politiek gevoelig is. InFinance citeert adviseur Peter Dirks, die stelt dat D66 de aandacht op het verkeerde probleem richt en dat het beperken van familiehypotheken geen extra woning oplevert. Volgens hem zijn de fiscale voorwaarden al duidelijk: de lening moet aan de wettelijke eisen voldoen, de rente moet marktconform zijn en de rente moet daadwerkelijk worden betaald.

Adviespraktijk: blijf scheiden wat gescheiden moet blijven
Voor adviseurs ligt de belangrijkste les in het strikt scheiden van drie regimes: fiscaliteit, schenkbelasting en kredietacceptatie.

Fiscaal moet worden beoordeeld of sprake is van een eigenwoningschuld, of de aflossingseis geldt en wordt nageleefd, of de rente zakelijk is en of de rente daadwerkelijk wordt betaald. Voor de schenkbelasting moet worden beoordeeld of sprake is van jaarlijkse zelfstandige schenkingen of van een periodieke schenking die mogelijk ineens wordt belast. Voor de kredietacceptatie moet worden vastgesteld of de lasten van de familielening verantwoord zijn, ook als de schenking wegvalt.

Een familielening kan nog steeds een nuttig instrument zijn. Maar hoe meer de constructie wordt gebruikt om de maximale leencapaciteit op te rekken, hoe groter het risico dat politiek, toezichthouder of fiscus opnieuw naar de grenzen gaat kijken.

De beantwoording van deze Kamervragen is daarom relevant voor hypotheekadviseurs, estate planners en fiscalisten. Niet omdat iedere familiehypotheek verdacht is, maar omdat de combinatie van lenen, schenken, renteaftrek en leennormen steeds vaker één geïntegreerd adviesvraagstuk vormt.

Bron: Rijksoverheid