Vier verbouwde vastgoedprojecten toch box 1-winst

Een belastingplichtige bezat samen met zijn compagnon diverse panden, ieder voor 50%. De werkwijze was in grote lijnen steeds hetzelfde: panden aankopen, al dan niet met vergunningen ingrijpend verbouwen of transformeren, en vervolgens verhuren. De verhuur zelf vond plaats in box 3. De Belastingdienst stelde na boekenonderzoek echter dat bij meerdere projecten de werkzaamheden zo ver gingen dat geen sprake meer was van normaal vermogensbeheer. Taxence vat de uitspraak samen als een zaak waarin “per pand” moet worden beoordeeld of de grens tussen box 3 en box 1 wordt overschreden.

Geen harde grens tussen box 3 en box 1
De rechtbank benadrukt dat er geen harde grens bestaat tussen normaal vermogensbeheer en belaste arbeid in box 1. Beslissend is of de onroerende zaken rendabel worden gemaakt door arbeid die naar aard en omvang onmiskenbaar is gericht op voordelen die het normale beleggingsrendement te boven gaan. Daarbij moet in beginsel per pand worden gekeken.

Dat is voor de adviespraktijk belangrijk. Niet iedere verbouwing van een beleggingspand leidt tot box 1-heffing. Onderhoud, modernisering of het verhuurklaar maken van een pand zal vaak nog binnen box 3 blijven. Maar bij projectontwikkeling, splitsing, functiewijziging of bouwkundige uitbreiding wordt de fiscale grens sneller bereikt.

Welke projecten gingen te ver?
De rechtbank vond bij vier projecten wél sprake van méér dan normaal vermogensbeheer. Het ging onder meer om een woonhuis met garage dat werd getransformeerd in drie appartementen, een garage/bedrijfsruimte met bovenwoning die werd omgezet in twee woningen, een kantoorgebouw met dienstwoning dat werd opgesplitst in drie winkels/bedrijfsruimten en elf appartementen, en een winkel/woonhuis waarbij constructieve doorbraken en een aanbouw werden gerealiseerd. Volgens de rechtbank kwalificeerden deze werkzaamheden als projectontwikkeling.

Voor drie andere panden bleef de uitkomst anders. Daar was onvoldoende duidelijk of bepaalde werkzaamheden daadwerkelijk waren uitgevoerd, of was het resultaat onvoldoende om een “rendement-plus” aannemelijk te maken. Die panden bleven daarom in box 3. Dit maakt de uitspraak genuanceerd: omvangrijke vastgoedactiviteiten als geheel maken niet automatisch ieder afzonderlijk pand box 1-vermogen.

Winst uit onderneming, niet alleen ROW
De inspecteur had aanvankelijk correcties aangebracht als resultaat uit overige werkzaamheden. In bezwaar werd uitgegaan van winst uit onderneming. De rechtbank ging daarin mee voor de vier projecten waarvoor box 1-heffing terecht was. Dat was in deze zaak voor de belastingplichtige gunstiger dan ROW, omdat bij winst uit onderneming ondernemersfaciliteiten zoals zelfstandigenaftrek en MKB-winstvrijstelling een rol konden spelen.

De resultaten werden bepaald bij de overgang van de projectontwikkelingsfase naar reguliere verhuur in box 3. Voor één project was het resultaat gebaseerd op gerealiseerde verkoopprijzen. Voor andere projecten werd aangesloten bij waardebeoordelingen van de ambtelijk taxateur, waarbij de rechtbank onder meer van belang vond of de waardering aansloot bij de juiste peildatum en bij verhuurde of onverhuurde staat.

Geen omkering bewijslast
De Belastingdienst stelde ook dat sprake was van omkering en verzwaring van de bewijslast, omdat niet de vereiste aangifte zou zijn gedaan. De rechtbank ging daar niet in mee. De inspecteur baseerde dat standpunt vooral op box 2-correcties, maar die waren via een vaststellingsovereenkomst afgewikkeld. Uit de stukken volgde onvoldoende dat bewust onjuist aangifte was gedaan. Daarom golden de normale bewijsregels.

Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalde. Dat in één mogelijk vergelijkbaar geval anders was gehandeld, was onvoldoende. Er was geen sprake van begunstigend beleid of een oogmerk van begunstiging.

Praktijkbelang voor adviseurs
Deze uitspraak is relevant voor cliënten die privé vastgoed aankopen, verbouwen en daarna verhuren. De fiscale etikettering hangt niet alleen af van de bedoeling om te verhuren. Ook de route naar die verhuur telt mee. Wie een pand ingrijpend splitst, transformeert of uitbreidt, kan tijdens die ontwikkelfase in box 1 terechtkomen. De lat ligt vooral hoger wanneer vergunningen worden aangevraagd, de juridische of feitelijke staat wezenlijk wijzigt en een waardesprong wordt beoogd.

Voor het dossier is daarom van belang om per pand vast te leggen wat de aard van de werkzaamheden is, welke vergunningen zijn aangevraagd, welke rol de eigenaar zelf speelt, wat de beoogde exploitatie is en hoe de waarde vóór en na verbouwing is onderbouwd. Juist bij meerdere panden moet niet alleen naar de portefeuille als geheel worden gekeken, maar ook naar de afzonderlijke projecten.

Een beleggingspand blijft niet automatisch box 3 doordat het na afloop wordt verhuurd. Bij projectontwikkeling kan het ontwikkelresultaat in box 1 vallen, waarna het pand pas daarna naar box 3 overgaat.

Bronnen: Rechtbank Den Haag 5 juni 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:17074