Koopwoning ver onder de marktwaarde: geen misbruik van omstandigheden

Die vraag stond centraal in een procedure bij de Rechtbank Zeeland-West-Brabant. Een oudere man verkocht zijn woning voor € 150.000, terwijl de executeurs van zijn nalatenschap stelden dat de woning ongeveer € 625.000 waard was. Volgens de executeurs hadden de kopers misbruik gemaakt van de kwetsbare positie van de verkoper. De rechtbank oordeelt dat onvoldoende is aangetoond dat de koopovereenkomst door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Daarmee is echter nog niet definitief beslist dat de woning aan de kopers moet worden geleverd. De kopers moeten eerst bewijzen dat zij niet alleen de koopsom, maar ook de schenkingsbelasting, overdrachtsbelasting en transportkosten kunnen betalen. Het vonnis is daarom een tussenvonnis: de rechtbank heeft een belangrijk deel van het geschil beoordeeld, maar nog geen definitief eindoordeel gegeven.

Feiten van de zaak
De verkoper was eigenaar van een woning en woonde naast de latere kopers. De kopers huurden hun eigen woning en verleenden de verkoper zo nu en dan hulp. Zij kookten voor hem, gingen met hem boodschappen doen en vervoerden hem onder meer naar het graf van zijn overleden echtgenote. Ook anderen ondersteunden de verkoper. Een andere buurman trad op als mantelzorger en was in een levenstestament aangewezen als gevolmachtigde voor het geval de verkoper wilsonbekwaam zou worden. Daarnaast was thuiszorg betrokken. Op 7 maart 2024 sloten de verkoper en de buren een koopovereenkomst. De woning werd verkocht voor € 150.000. Afgesproken werd dat de juridische levering pas zou plaatsvinden:

• na het overlijden van de verkoper; of
• wanneer de verkoper om gezondheidsredenen niet langer in de woning kon blijven wonen.

De mantelzorger en latere executeur ondertekende de koopovereenkomst eveneens. Hij stelde bovendien een aanvullende overeenkomst op, aangeduid als de annex. In deze annex stond onder meer dat de kopers moesten aantonen dat zij de kosten die uit de overeenkomst voortvloeiden konden betalen. Wanneer zij dat niet konden aantonen, zou de koopovereenkomst vervallen. Op 27 februari 2025 verhuisde de verkoper naar een woonzorgcentrum. Daardoor kwam de levering van de woning concreet in beeld. Vervolgens ontstond discussie over de geldigheid van de koopovereenkomst. De verkoper en zijn gevolmachtigde startten op 17 november 2025 een procedure. De verkoper overleed op 27 november 2025. Zijn erfgenamen waren KWF Kankerbestrijding en Stichting Met je hart. De executeurs van de nalatenschap zetten de procedure voort.

De vorderingen
De executeurs vorderden vernietiging van de koopovereenkomst. Volgens hen was sprake van misbruik van omstandigheden. De kopers vorderden op hun beurt dat de executeurs zouden meewerken aan de levering van de woning. Zo nodig moest het vonnis in de plaats kunnen treden van de noodzakelijke medewerking aan de notariële levering.

Juridische vraag
Is de koopovereenkomst vernietigbaar omdat de kopers misbruik hebben gemaakt van bijzondere omstandigheden aan de zijde van de verkoper als bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW? Daarbij moest de rechtbank onder meer beoordelen:

1. of de verkoper zich in een bijzondere omstandigheid bevond, zoals afhankelijkheid of een abnormale geestestoestand;
2. of die omstandigheid hem ertoe bewoog de woning te verkopen;
3. of de kopers dit wisten of hadden moeten begrijpen;
4. of de kopers de verkoop desondanks hebben bevorderd, terwijl zij zich daarvan hadden moeten onthouden.

Daarnaast speelde in reconventie de vraag:

Hebben de kopers voldaan aan de contractuele voorwaarde dat zij alle uit de koopovereenkomst voortvloeiende kosten kunnen betalen?

Uitspraak van de rechtbank

De executeurs waren bevoegd om te procederen

De kopers voerden eerst aan dat de executeurs niet bevoegd waren om de procedure voort te zetten, omdat de nalatenschap beneficiair was aanvaard. Bij beneficiaire aanvaarding moet een nalatenschap in beginsel worden vereffend. Tijdens een vereffening eindigt de taak van een executeur doorgaans. Daarop bestaat echter een uitzondering wanneer:

• de executeur bevoegd is opeisbare schulden en legaten te voldoen; en
• de goederen van de nalatenschap ruimschoots voldoende zijn om alle schulden te betalen.

Uit de verklaring van executele bleek volgens de rechtbank dat aan deze voorwaarden was voldaan. Daarom hoefde de nalatenschap niet te worden vereffend en waren de executeurs bevoegd om de procedure te voeren.

Juridisch toetsingskader voor misbruik van omstandigheden

De rechtbank stelt voorop dat contractsvrijheid een basisbeginsel van het overeenkomstenrecht is. Partijen mogen in beginsel zelf bepalen:

• met wie zij contracteren;
• welke prijs zij overeenkomen;
• welke overige voorwaarden zij opnemen.

Een koopovereenkomst wordt dus niet automatisch ongeldig doordat de overeengekomen prijs veel lager is dan de marktwaarde. De contractsvrijheid wordt wel begrensd door artikel 3:44 lid 4 BW. Van misbruik van omstandigheden kan sprake zijn wanneer iemand weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden wordt bewogen tot een rechtshandeling en het sluiten van die rechtshandeling toch bevordert, terwijl hij de ander juist daarvan had behoren te weerhouden. Voor vernietiging moet bovendien een causaal verband bestaan: de bijzondere omstandigheid moet daadwerkelijk invloed hebben gehad op het besluit om de overeenkomst te sluiten. De partij die zich op misbruik van omstandigheden beroept, moet de relevante feiten stellen en bij betwisting bewijzen. In deze zaak rustten de stelplicht en bewijslast dus op de executeurs.

Geen voldoende afhankelijke positie
De executeurs wezen erop dat de kopers zorgtaken voor de verkoper verrichtten. Volgens de rechtbank was dat onvoldoende om een relevante afhankelijkheidsrelatie aan te nemen. De kopers kookten voor de verkoper, gingen met hem boodschappen doen en vervoerden hem. Maar ook de andere buurman en een thuiszorgorganisatie waren bij de ondersteuning betrokken. De verkoper was daardoor niet uitsluitend of in overwegende mate van de kopers afhankelijk. Uit de aard en omvang van de hulp volgde evenmin dat hij zonder de kopers niet zelfstandig zou kunnen functioneren of geen vrije beslissing over de woning kon nemen.

Geen aangetoonde abnormale geestestoestand
De executeurs stelden daarnaast dat de verkoper kort voor het ondertekenen van de koopovereenkomst in het ziekenhuis had gelegen en meerdere medicijnen gebruikte. Die medicatie zou verwardheid, sufheid en vergeetachtigheid hebben veroorzaakt. De rechtbank vond deze stellingen onvoldoende onderbouwd. Vaststond dat de verkoper op 7 maart 2024 niet wilsonbekwaam was. Een hoge leeftijd, een recente ziekenhuisopname en medicijngebruik betekenen niet zonder meer dat iemand in een abnormale geestestoestand verkeert. Er was bovendien geen medische verklaring waaruit bleek dat de medicatie ten tijde van het sluiten van de overeenkomst daadwerkelijk zijn beoordelingsvermogen aantastte. Het juridische verschil tussen kwetsbaarheid en wilsonbekwaamheid of een abnormale geestestoestand is hier belangrijk. Een persoon kan oud, ziek of afhankelijk van enige hulp zijn en toch rechtsgeldig overeenkomsten sluiten.

De verkoop kwam niet volledig onverwacht
Volgens de executeurs hadden de kopers het initiatief genomen, zelf de overeenkomst opgesteld en de verkoper tijdens een bijeenkomst min of meer overvallen met de koopovereenkomst. Tijdens de zitting bleek echter dat al vóór 7 maart 2024 over de verkoop was gesproken. De latere executeur wist van de verkoopplannen, had met de kopers gesproken over hun verbouwplannen en was ook bekend met de koopprijs van € 150.000. Nadat hij de schriftelijke afspraken had gezien, stelde hij zelf een annex op. Vervolgens ondertekende hij de koopovereenkomst en de annex. Deze gang van zaken paste volgens de rechtbank niet bij de stelling dat de verkoop en de koopprijs uitsluitend door de kopers waren bepaald of voor de verkoper en de executeur als een volledige verrassing kwamen. Van belang was verder dat de verkoper in het jaar na ondertekening niet zelf had aangegeven dat hij spijt had van de verkoop of ontevreden was over de koopprijs. Ook waren er geen verklaringen van de verkoper beschikbaar waaruit bleek dat hij de woning eigenlijk niet wilde verkopen.

De lage koopprijs was niet voldoende
Het verschil tussen de gestelde woningwaarde van € 625.000 en de koopprijs van € 150.000 is zeer groot. Toch is een ongunstige of uitzonderlijk voordelige overeenkomst op zichzelf geen bewijs van misbruik van omstandigheden. Een wanverhouding tussen prijs en waarde kan wel een belangrijke aanwijzing zijn. Er moeten echter aanvullende feiten worden vastgesteld waaruit blijkt dat:

• de verkoper door bijzondere omstandigheden tot de verkoop werd bewogen;
• de koper daarvan op de hoogte was;
• en de koper die situatie ongeoorloofd heeft benut.

Aan dat bewijs was in deze zaak niet voldaan.

De rechtbank kon daarom niet vaststellen dat de verkoper de koopovereenkomst onder invloed van een wilsgebrek had gesloten. Het beroep op misbruik van omstandigheden slaagde niet.

Nog geen definitieve verplichting tot levering
Het afwijzen van het beroep op misbruik van omstandigheden betekende niet automatisch dat de woning direct moest worden geleverd. In de annex stond dat de kopers moesten aantonen dat zij de kosten die uit de koopovereenkomst voortvloeiden konden betalen. Als zij dat niet konden, zou de overeenkomst vervallen. De rechtbank rekende tot deze kosten:

• de koopsom van € 150.000;
• de schenkingsbelasting;
• de overdrachtsbelasting;
• de transportkosten.

De kopers meenden dat de schenkingsbelasting niet onder de financieringsvoorwaarde viel. De rechtbank volgde dat standpunt niet. Bij de uitleg van de annex keek de rechtbank niet alleen naar de letterlijke tekst, maar ook naar de context en naar wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In een ander artikel van de annex was uitdrukkelijk een regeling over schenkingsbelasting opgenomen. Daarom moesten de kopers begrijpen dat ook deze belasting onder de te financieren kosten viel. De kopers verwezen naar een document van Zonneveld Finance, waaruit volgens hen bleek dat zij € 200.000 konden financieren. De executeurs betwistten dat dit voldoende was. De rechtbank gaf de kopers daarom een bewijsopdracht. Zij moeten bewijzen:

1. hoe hoog de schenkingsbelasting, overdrachtsbelasting en transportkosten zijn;
2. dat zij de koopsom én al deze bijkomende kosten daadwerkelijk kunnen betalen.

Bij de berekening van de schenkingsbelasting is onder meer de WOZ-waarde in het jaar van verkrijging van belang. De rechtbank hield iedere verdere beslissing aan. De zaak zou op 29 juli 2026 opnieuw op de rol komen voor een akte van de kopers.

Tussenconclusie
De koopovereenkomst is in dit tussenvonnis dus niet vernietigd wegens misbruik van omstandigheden. Tegelijkertijd is de levering nog niet definitief toegewezen. De voortgang van de koop hangt af van het bewijs dat de kopers alle overeengekomen kosten kunnen dragen.

Bron: Rechtspraak