Overdrachtsbelasting 10,4% 'bedrijfspand' met oorspronkelijke woonbestemming onderwerp van uitspraak Rechtbank

Inleiding
Een koper verwerft in augustus 2024 een appartementsrecht dat in de stukken (koopakte/splitsing) als bedrijfsruimte wordt aangeduid. Zij betaalt overdrachtsbelasting naar het algemene tarief (10,4%) en verbouwt het object vervolgens tot woning. In beroep stelt zij dat het woningtarief van 2% van toepassing is.

De kern: moet je kijken naar het label “bedrijfsruimte” en het feitelijke gebruik, of naar de objectieve bouwkundige kenmerken van het bouwwerk op het moment van levering?

Feiten van de zaak
De relevante feiten op een rij:

• Het pand is in 1921 gebouwd als winkel met bijbehorende woning (voor één gezin).
• In 1938 volgt verbouwing (vergaderlokaal/kantoor), in 1955 tot kapsalon en in 1990 tot kantoor.
• In de akte van splitsing (2001) staat dat het appartementsrecht recht geeft op het gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond met tuin.
• In 2024 wordt het object te koop aangeboden als bedrijfs-/kantoorruimte en ook zo omschreven in de koopovereenkomst.
• Koper verkrijgt op 30 augustus 2024 voor € 482.000.
• Na verkrijging wordt de ruimte volledig gestript en uiteindelijk bewoont eiseres het na verbouwing.

Juridische vraag
De rechtbank formuleert het geschil als volgt:

Is de verkrijging (op grond van art. 14 lid 2 WBR) belast tegen 2%, omdat het verkregen appartementsrecht (geheel of gedeeltelijk) een woning is?

Daaronder zit een praktische deelvraag die in veel dossiers terugkomt:

• Als het object gemengd is (deels winkel/kantoor, deels wonen): kun je dan splitsen en voor een deel het 2%-tarief toepassen?

Uitspraak van de rechtbank

Juridisch toetsingskader
De rechtbank sluit aan bij de lijn van de Hoge Raad (2017): zo objectief mogelijk toetsen aan kenmerken van het bouwwerk zelf, met als ankerpunt het oorspronkelijke ontwerp/doel. Is het later verbouwd, dan behoudt het zijn “aard van woning” alleen als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer geschikt te maken voor bewoning.

Belangrijk: feitelijke bewoning of de intentie van de koper is niet doorslaggevend; beslissend is de feitelijke toestand op het tijdstip van verkrijging.

Toepassing op deze feiten

1. Deels woning (70%) op basis van plattegronden en objectieve kenmerken
   De rechtbank stelt vast dat de oorspronkelijke indeling (winkel voor, woondeel achter met tuin) meebrengt dat ongeveer 70% van de perceel-/objectoppervlakte (incl. tuin) objectief was bestemd voor bewoning.
2. Latere verbouwingen waren niet “ingrijpend genoeg” om woningkarakter te verliezen
   Hoewel er in 1938/1955/1990 is verbouwd richting kantoor/kapsalon, zijn volgens de rechtbank:

• buitenmuren/gevels gehandhaafd;
• vooral niet-dragende binnenwanden verplaatst;
• en blijkt uit foto’s/plattegrond dat de indeling nog steeds woningachtig is (woonkamer-ruimte, kamers, toilet, keuken).

3. Geen badkamer? Toch woning
   Het ontbreken van een badkamer doet niet af aan woningkwalificatie, mede omdat dit bij de bouw in 1921 kennelijk ook zo was (centrale badvoorzieningen).

4. Steun in HR “tandartspraktijk”
   De rechtbank verwijst expliciet naar HR 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:294): zelfs als keuken/badkamer zijn verwijderd in verband met verbouwing, kan het nog steeds een woning zijn, zolang terugbouw beperkt is.

Conclusie en berekening
De rechtbank verklaart het beroep gegrond: 70% woning (2%), 30% niet-woning (10,4%). De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt berekend op:

• € 482.000 × 70% × 2% = € 6.748
• € 482.000 × 30% × 10,4% = € 15.038
• Totaal: € 21.786

Bron: De Rechtspraak