Wanneer is een hypotheekadviseur aansprakelijk voor schade die ontstaat doordat het financierings- en overdrachtstraject vertraging oploopt?

Een woning kopen is niet alleen een financiële beslissing, maar ook een strak proces met harde termijnen: financieringsvoorbehoud, aanleveren stukken, passeren bij de notaris en uiteindelijk de overdracht. In deze zaak liep het mis toen een cruciaal onderdeel van de financieringsopzet – de gemeentelijke starterslening – wegviel. Daardoor schoof de overdrachtsdatum op en volgde een boete.

De relevante juridische kern: wanneer is een hypotheekadviseur aansprakelijk voor schade (zoals een boete) die ontstaat doordat het financierings- en overdrachtstraject vertraging oploopt?

Feiten van de zaak

• 9 april 2025: eerste gesprek. De adviseur schetst een financieringsopzet van €200.000 hypothecair krediet + €30.000 starterslening.
• 22 juni 2025: consument biedt €245.095 op een woning; bod wordt geaccepteerd. Er is een ontbindende voorwaarde financiering, maar uit de stukken blijkt niet tot wanneer die liep. Overdracht wordt gepland op 29 augustus 2025.
• Juli 2025: de starterslening blijkt niet beschikbaar (gemeentelijk budget ontoereikend). Adviseur past opzet aan naar een hogere hypotheek, maar daarvoor moet de consument meer werken en een nieuwe werkgeversverklaring aanleveren. De consument vraagt de adviseur om uitstel bij de verkoper te regelen.
• 29 augustus 2025: overdracht wordt niet gehaald; consument wordt in gebreke gesteld.
• 22 september 2025: overdracht en passeren hypotheek; consument betaalt een boete van €8.088,13.
• De consument vordert (totaal €13.868,17):
  • boete €8.088,13
  • advieskosten €3.995
  • geannuleerde vakantie €1.785,04
• De adviseur dient geen verweer in (ondanks uitnodiging).

Noot voor de lezer: in de uitspraak staat dat de boete 3% per dag zou zijn; in de praktijk gaat het bij dit type boetebeding vaak om 3‰ per dag. Deze “3%”-passage lijkt dus een (reken/typ-)fout in de uitspraaktekst, maar dat verandert niets aan de toegewezen boetesom in dit dossier.

Juridische vraag
De centrale vraag is of de adviseur zó tekort is geschoten (in communicatie, procesbegeleiding en waarschuwingen) dat hij de daardoor ontstane schade moet vergoeden—met name:

1. De contractuele boete door het missen van de overdrachtsdatum
2. De advieskosten (als “onnut” of als gevolg van tekortschieten)
3. (En apart:) Bijkomende schade zoals annuleringskosten van een vakantie

Uitspraak van Kifid – kern en overwegingen

Procedureel: toets “onrechtmatig of ongegrond”
Omdat de adviseur geen verweerschrift indiende, beperkte de Geschillencommissie zich tot de reglementaire toets: of de vordering de commissie onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

Inhoudelijk resultaat

• Boete (€8.088,13): toegewezen.
• Advieskosten (€3.995): toegewezen.
• Vakantiekosten (€1.785,04): afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing van het verband met het handelen van de adviseur.

Eindbeslissing
De adviseur moet €12.083,13 aan de consument vergoeden (boete + advieskosten).