Tarief overdrachtsbelasting

Aanleiding

Een woning, bestaande uit twee fysiek zelfstandige woongedeelten (het voorhuis en het achterhuis), die juridisch niet gesplitst is, wordt verkocht aan de natuurlijke personen X en Y. X en Y zijn beiden ouder dan 35 jaar en verkrijgen ieder 50% van de onverdeelde eigendom van de onroerende zaak. X en Y sluiten een gebruiksovereenkomst. Volgens deze overeenkomst heeft X het exclusieve gebruiksrecht van het voorhuis en Y het exclusieve gebruiksrecht van het achterhuis. De gebruiksovereenkomst is opgenomen in de notariële leveringsakte die is ingeschreven in de openbare registers. X en Y verklaren in de notariële akte dat zij de zelfstandige woongedeelten anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. X en Y gebruiken de woongedeelten ook daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf.

Vraag

Welk tarief of tarieven (overdrachtsbelasting) is of zijn op de verkrijging door X en Y van toepassing?

Antwoord

Het verlaagde tarief overdrachtsbelasting van 2% (2025) is van toepassing op de verkrijgingen door X en Y.

Beschouwing

Een aandeel in een gemeenschappelijke onroerende zaak is in de zin van artikel 2, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) een recht waaraan een onroerende zaak is onderworpen (vgl. een appartementsrecht). Indien en voor zover een aandeel betrekking heeft op een woning kan het verlaagde tarief van 2% van toepassing zijn, indien aan de hiervoor geldende voorwaarden wordt voldaan.

Deelgenoten in een gemeenschap kunnen het genot, het gebruik en het beheer van gemeenschappelijke goederen bij overeenkomst regelen op grond van artikel 3:168, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De regeling is vormvrij en bindend voor de rechtverkrijgenden van een deelgenoot (artikel 3:168, vierde lid, BW). Tenzij uit de rechtsverhouding tussen de deelgenoten anders voortvloeit, kan ieder van hen over zijn aandeel in een gemeenschappelijk goed beschikken (artikel 3:175 BW). De overeenkomst is bepalend voor de inhoud van de rechten die iedere deelgenoot in het gemeenschappelijke goed heeft (Parlementaire Geschiedenis BW 3, 5 en 6 Boek 3 1981, p.?581 en 583).

Op basis van de door de deelgenoten X en Y aangegane overeenkomst als bedoeld in artikel 3:168 BW heeft X het recht op het uitsluitend gebruik van het voorhuis en Y het recht op uitsluitend gebruik van het achterhuis.

Ingevolge artikel 14, tweede lid, WBR kan het verlaagde tarief van 2% van toepassing zijn op de verkrijging van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning. Een redelijke wetstoepassing brengt mee dat, evenals bij de verkrijging van een appartementsrecht of een lidmaatschapsrecht, voor de bepaling van het tarief ingeval van verkrijging van een onverdeeld aandeel, moet worden gelet op de afspraken over exclusief gebruik die aan het verkregene verbonden zijn en die ook bindend zijn voor de rechtverkrijgenden van een deelgenoot. Dat betekent dat voor het bepalen van het tarief in de bovenstaande situatie ervan uit moet worden gegaan dat zowel X als Y een woning hebben verkregen.

In dit geval hebben zowel X als Y verklaard de betreffende zelfstandige woondelen waarvan zij het exclusief gebruiksrecht hebben, anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken en gebruiken zij die zelfstandige woongedeelten ook daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf. Het verlaagde tarief van 2% is ingevolge artikel 14, tweede lid, WBR derhalve op beide verkrijgingen van toepassing.

Bron: Belastingdienst