Jongeren grootste kopersgroep in nieuwbouw, maar bouwagenda verschuift vooral naar appartementen

Het onderzoek geeft niet alleen inzicht in wie de woningen van morgen koopt, maar ook in wat er wordt gebouwd en waar dat gebeurt. De uitkomsten zijn relevant voor hypotheekadviseurs, omdat de samenstelling van de nieuwbouwmarkt duidelijk verandert.

Jonger dan 35 is niet automatisch starter
Bij de cijfers past een belangrijke kanttekening. Het Kadaster deelt kopers in dit onderzoek in naar leeftijd. Een koper jonger dan 35 jaar is dus niet per definitie een koopstarter. Ook iemand die al eerder een koopwoning bezat en doorstroomt naar nieuwbouw kan tot deze groep behoren. Van de verkochte woningen die nu in aanbouw zijn, is 37% gekocht door kopers jonger dan 35 jaar. Kopers van 55 jaar en ouder zijn goed voor 32%. De middengroep van 35 tot 55 jaar, traditioneel de grootste groep nieuwbouwkopers, is daarmee niet langer dominant. Vijf tot tien jaar geleden behoorde nog 41% van de nieuwbouwkopers tot de leeftijdscategorie 35-55 jaar. In de afgelopen vijf jaar was dit 37%.

Appartement rukt op
Minstens zo opvallend is de verandering van het woningaanbod. Van alle woningen die momenteel vergund of in aanbouw zijn — koop én huur — is ongeveer driekwart een appartement. Bij de woningen die in de afgelopen vijf jaar werden gebouwd was dat 54% en vijf tot tien jaar geleden nog 41%. In de koopsector is de verschuiving minder sterk, maar eveneens duidelijk zichtbaar. Van de verkochte woningen die nu in aanbouw zijn, is 58% nog grondgebonden. Vijf tot tien jaar geleden was dat circa 83%. Het aandeel appartementen binnen deze nieuwbouwkoopwoningen is daarmee opgelopen tot circa 42%. Juist daar ontstaat een interessante spanning met de woonwensen. Volgens het WoonOnderzoek Nederland 2024 zoekt 70% van de huishoudens die een koopwoning willen een eengezinswoning. Het toekomstige aanbod schuift dus sterker richting appartementen dan de uitgesproken woonvoorkeuren van potentiële kopers.

Woningen worden compacter
Niet alleen het woningtype verandert. Ook de oppervlakte van nieuwbouwwoningen neemt gemiddeld af. Bij appartementen daalt vooral het aandeel grote woningen. Vijf tot tien jaar geleden was 22% van de appartementen groter dan 90 m²; bij de woningen die nu in ontwikkeling zijn is dat nog 13%. Tegelijkertijd worden ook meer kleine eengezinswoningen gebouwd. Het aandeel eengezinswoningen kleiner dan 100 m² stijgt van 9% bij woningen die vijf tot tien jaar geleden zijn gebouwd naar 22% van de huidige ontwikkelportefeuille. De bouwagenda wijst daarmee duidelijk in de richting van meer woningen per locatie en gemiddeld compactere woningen.

Jonge appartementskoper vooral in de stad
Achter de landelijke cijfers gaan grote regionale verschillen schuil. In de G4 en G40 neemt het aandeel jonge kopers van nieuwbouwappartementen toe. Buiten de grotere steden worden appartementen juist relatief vaak gekocht door 55-plussers. Van de appartementskopers die een woning in aanbouw hebben gekocht, behoort in de overige gemeenten zelfs 52% tot de groep van 55 jaar en ouder. Nieuwbouwappartementen bedienen daarmee twee duidelijk verschillende markten: jonge huishoudens in de stedelijke gebieden en oudere huishoudens daarbuiten. Voor adviseurs is dat relevant. Hetzelfde woningtype kan afhankelijk van locatie een heel ander klantprofiel hebben, met andere financieringsvraagstukken, eigen middelen en bestaande woningposities.

Nieuwbouw wordt stedelijker
Ook geografisch verschuift de bouwproductie. De grootste concentraties woningen in ontwikkeling liggen in de Randstad en Noord-Brabant. Vooral het aandeel van de vier grote steden neemt toe. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht waren samen goed voor ongeveer 18% van de woningen die in de afgelopen vijf jaar zijn gebouwd. Van de woningen die momenteel in ontwikkeling zijn ligt ongeveer 27% in de G4. In de steden worden bovendien grotere appartementencomplexen gerealiseerd. De mediane omvang van een appartementencomplex in ontwikkeling bedraagt in de G4 38 woningen per gebouw, tegenover 23 bij recent gebouwde complexen en 15 bij complexen van vijf tot tien jaar geleden.

Nieuwbouw blijft grotendeels lokaal
Ondanks de concentratie van de bouwproductie blijkt nieuwbouw nog altijd vooral een lokale woningmarkt. Gemiddeld komt circa 60% van de kopers uit dezelfde gemeente en nog eens 20% uit een aangrenzende gemeente. Slechts ongeveer een vijfde komt van verder weg. Lokale verschillen zijn overigens groot. In Urk komt 91% van de onderzochte nieuwbouwkopers uit de eigen gemeente en in Enschede 81%. In Diemen is dat slechts 21% en in Zuidplas 30%.

De bouwagenda laat daarmee niet alleen zien dat Nederland de komende jaren meer woningen krijgt. Vooral de samenstelling van die woningen én van de kopers verandert. Voor het hypotheekadvies wordt het daardoor steeds relevanter om niet alleen naar de leencapaciteit van de klant te kijken, maar ook naar woningtype, locatie, levensfase en de positie op de bestaande woningmarkt.

Bron: Kadaster, De bouwagenda

Trefwoorden: nieuwbouw, woningkopers, appartementen, koopstarters, woningmarkt