Nieuwbouw: voldoende plannen, maar onvoldoende productie

Het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen trekt niet verder aan. In de eerste helft van 2026 werden volgens NVM-cijfers 11.960 nieuwe koopwoningen verkocht, bijna 10% minder dan in dezelfde periode van 2025. De Monitor Nieuwe Koopwoningen wijst eveneens op stagnatie: de verkoop blijft hangen rond 7.500 nieuwbouwkoopwoningen per kwartaal.

Ook het aanbod blijft achter. Na een stijging tot ruim 8.400 aangeboden woningen in het vierde kwartaal van 2024, bleef het nieuw aangeboden koopwoningaanbod het afgelopen anderhalf jaar gemiddeld onder 8.000 woningen per kwartaal. Wat niet wordt aangeboden, kan ook niet worden verkocht. Daarmee ligt verdere stagnatie in de komende kwartalen voor de hand.

Opvallend is dat er op papier wel degelijk bouwplannen zijn. Het aantal woningen in harde plannen nam toe van bijna 183.300 naar bijna 219.200 in de tweede helft van 2025. In de eerste helft van 2026 daalde dit aantal echter voor het eerst weer licht. Daarbij ligt de nadruk sterk op binnenstedelijke locaties en kleinere woningen. Van de woningen in harde plannen valt 57% in de categorie kleinere woningen.

Bouwkosten en rente zetten haalbaarheid onder druk
Een belangrijke verklaring ligt in de kostenontwikkeling. Tussen 2020 en 2025 stegen de totale bouwkosten, exclusief grond, gemiddeld met 37%. In de eerste helft van 2026 kwam daar volgens modelschattingen van Archidat nog 4,4% bij. Vooral materiaalkosten stegen stevig, gemiddeld met 6,5%.

Daar komt de stijging van de kapitaalrente bij. Die liep op van gemiddeld 2,52% in het vierde kwartaal van 2024 naar 3,13% in het tweede kwartaal van 2026. Voor ontwikkelaars en corporaties betekent dit dat projecten opnieuw op financiële haalbaarheid moeten worden beoordeeld. Dat kan leiden tot vertraging, aanpassing van het woningprogramma, uitstel of zelfs afblazen van projecten.

Voor financieel adviseurs is dit relevant. Nieuwbouw wordt door hogere bouwkosten en rente niet alleen duurder, maar ook onzekerder in planning en oplevering. Dat raakt onder meer de geldigheidsduur van offertes, overbruggingsfinancieringen, bouwdepots en de beoordeling van de financieringslasten tijdens de bouwfase.

Bestaande koopmarkt profiteert tijdelijk van uitponding
De beperkte nieuwbouwproductie heeft de bestaande koopwoningmarkt vooralsnog niet afgeremd. NVM-makelaars verkochten in de eerste helft van 2026 ruim 80.200 bestaande woningen. Dat is 4,3% meer dan in dezelfde periode van 2025. In het tweede kwartaal ging het om ruim 45.200 woningen, 6,6% meer dan een jaar eerder.

Een belangrijke verklaring is het uitponden van huurwoningen. Volgens een Kadasteranalyse wordt ongeveer 40% van de aangeboden voormalige huurwoningen gekocht door doorstromers. Die brengen vervolgens hun vorige woning weer op de markt. Zo ontstaat alsnog extra dynamiek in de bestaande voorraad, terwijl de nieuwbouw als traditionele motor van doorstroming achterblijft.

Het totale aanbod van bestaande koopwoningen kwam in het tweede kwartaal van 2026 uit op bijna 85.800 woningen. Dat is 12% meer dan een jaar eerder en 26% meer dan in het eerste kwartaal. Toch blijft de markt krap: de krapte-indicator kwam uit op 2,5, terwijl een waarde tussen 5 en 7 als indicatie geldt voor een normaal functionerende koopwoningmarkt.

Prijsstijging vlakt af

De prijsontwikkeling laat inmiddels meer gematigdheid zien. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen van Kadaster en CBS lag in het tweede kwartaal van 2026 4,2% hoger dan een jaar eerder. Daarmee nam de jaar-op-jaarstijging voor het zesde kwartaal op rij af. Eind 2024 bedroeg de stijging nog 11,4%.

De mediane verkoopprijs volgens de NVM bedroeg in het tweede kwartaal € 506.000, 1,6% hoger dan een jaar eerder. Gecorrigeerd voor inflatie is de prijsindex van bestaande koopwoningen sinds eind 2025 vrijwel stabiel. Dat betekent niet dat woningen betaalbaar zijn geworden, maar wel dat de scherpe prijsdruk van eerdere jaren afneemt.

Doorstromers winnen terrein
Ook op de hypotheekmarkt is een verschuiving zichtbaar. In de eerste helft van 2026 werden 194.900 hypotheken toegekend, tegenover 193.300 in dezelfde periode van 2025. Het aantal hypotheken voor woningaankopen steeg met 2%, terwijl hypotheken voor andere doeleinden, zoals oversluiten en verhogen, met 2% afnamen.

Bij de hypotheekaanvragen is de beweging duidelijker. In het tweede kwartaal van 2026 werden bijna 132.900 aanvragen geregistreerd, 10% minder dan in het eerste kwartaal en 5% minder dan een jaar eerder. Doorstromers vormden de uitzondering: hun 41.000 aanvragen lagen juist hoger dan in het vorige kwartaal en hoger dan een jaar eerder. De verhouding starters-doorstromers verschoof naar 49% starters en 51% doorstromers.

Daarmee lijkt de markt iets gunstiger te worden voor huishoudens met overwaarde en eigen middelen. Starters blijven kwetsbaar, zeker wanneer nieuwbouw zich meer richt op kleinere appartementen maar door kostenstijgingen niet automatisch betaalbaarder wordt.

Bron: Monitor Koopwoningmarkt