Recordaanbod koopwoningen geeft kopers meer lucht, maar lost krapte niet op

Volgens NVM werden in hetzelfde kwartaal ruim 45.200 bestaande woningen verkocht. Dat is 29,4% meer dan in het vorige kwartaal en 6,6% meer dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op €506.000. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 3,4%, maar op jaarbasis bleef de stijging beperkt tot 2,1%. Daarmee vlakt de prijsontwikkeling verder af.

Meer keuze, maar geen ruime markt
De belangrijkste boodschap voor de adviespraktijk is dat “meer aanbod” niet hetzelfde is als “een ruime woningmarkt”. De NVM-krapte-indicator kwam in het tweede kwartaal opnieuw uit op 2,5. Dat betekent dat potentiële kopers gemiddeld nog steeds weinig keuzemogelijkheden hebben. Vooral tussenwoningen blijven schaars. Vrijstaande woningen en appartementen kennen relatief meer keuze, maar ook daar is geen sprake van een ontspannen markt.

Het extra aanbod komt onder meer door de gebruikelijke voorjaarspiek, doorstroming en het nog steeds relevante uitponden van huurwoningen. Vooral appartementen kwamen veel vaker op de markt: bijna 19.000 appartementen werden in het kwartaal te koop gezet. Dat was volgens NVM het hoogste aantal ooit gemeten.

Voor adviseurs betekent dit dat de marktdynamiek per woningtype en prijsklasse sterker uiteenloopt. Een koper van een goed onderhouden tussenwoning in een krappe regio kan nog altijd in een veilingachtige situatie belanden. Een koper van een appartement met minder gunstig energielabel of onderhoudsachterstand kan juist meer onderhandelingsruimte ervaren.

Overbieden blijft de norm, maar selectiever
Bij 71% van de verkopen werd meer betaald dan de vraagprijs. Bij tussenwoningen lag dit aandeel rond 80%, bij appartementen rond 73%. Bij vrijstaande woningen werd juist veel minder vaak boven de vraagprijs verkocht. Ook in het hogere segment, boven €1 miljoen, is onderbieden vaker aan de orde dan bij woningen in de populaire middensegmenten.

Deze ontwikkeling is belangrijk bij het bepalen van de financieringsbehoefte. Een koper die rekent met de vraagprijs als koopprijs kan in de praktijk tekortkomen, zeker bij woningen in de prijsklasse waarin veel concurrentie is. Tegelijk is het niet verstandig om overbieden als automatisme te behandelen. De NVM-cijfers laten juist zien dat de markt selectiever wordt.

Voor het hypotheekadvies betekent dit: reken scenario’s door met én zonder overbieding, bespreek de taxatiewaarde, eigen middelen en eventuele familiehulp, en leg duidelijk vast welke ruimte de klant heeft als de getaxeerde waarde lager uitvalt dan de overeengekomen koopsom.

Energielabel en onderhoud wegen zwaarder mee
De NVM signaleert dat energiezuinige en goed onderhouden woningen duidelijk beter verkopen. Woningen met energielabel E, F of G werden minder goed verkocht, terwijl woningen met een groener label juist in trek blijven. Ook woningen met een lage onderhoudskwaliteit staan gemiddeld langer te koop.

Deze trend raakt direct aan betaalbaarheid. Een woning met achterstallig onderhoud kan op papier goedkoper lijken, maar vraagt vaak om extra financiering voor verbouwing of verduurzaming. Daarbij spelen de leennormen voor energiebesparende voorzieningen, het bouwdepot, de taxatie na verbouwing en de verhouding tussen box 1- en box 3-financiering een rol.

In het interne Fintool-helpdeskbestand kwamen verwante aandachtspunten al terug bij vragen over nieuwbouw, familiehypotheken, bouwtermijnen, eigenwoningreserve, aflosstand en de fiscale kwalificatie van leningen. Vooral bij doorstromers en nieuwbouwkopers blijft de timing van aankoop, verkoop, overbruggingskrediet en vaststelling van de eigenwoningreserve een terugkerend aandachtspunt.

Nieuwbouw: meer aanbod, maar mismatch blijft
Ook in de nieuwbouwmarkt nam het aanbod toe. Aan het einde van het tweede kwartaal stonden circa 20.600 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars, het hoogste niveau sinds eind 2015. Toch leidde dat niet tot overtuigend herstel. In het tweede kwartaal werden 6.148 nieuwbouwwoningen verkocht, 7% minder dan een jaar eerder.

De samenstelling van het aanbod is daarbij cruciaal. Inmiddels bestaat 62% van het beschikbare nieuwbouwaanbod uit appartementen. Dat vergroot de keuze voor kopers die een appartement zoeken, maar helpt huishoudens die een grondgebonden woning of levensloopbestendige woning zoeken veel minder. NVM stelt daarom dat de discussie niet alleen moet gaan over hoeveel woningen worden gebouwd, maar vooral over wat, voor wie en tegen welke prijs.

Voor doorstroming is dit een belangrijk signaal. Een nieuwbouwappartement voor een starter kan wel een individuele koopkans opleveren, maar brengt niet altijd een lange verhuisketen op gang. Een passende woning voor senioren of gezinnen kan juist meerdere verhuisbewegingen veroorzaken.

Bron: NVM