Kifid: Meeneemrente verdampt door vertraging nieuwbouw: adviseur moet termijnen blijven bewaken

In Kifid-uitspraak 2026-0899 liep dit voor een consument uit op een financieringstekort van ongeveer € 50.000. De hypotheekadviseur had geen invloed op de vertraging, maar had de kritieke termijnen en de gevolgen daarvan wél eerder moeten signaleren. Kifid oordeelt daarom dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden. De gevorderde renteschade van € 32.500 wordt echter afgewezen. De adviseur moet wel € 2.500 van zijn advies- en bemiddelingskosten terugbetalen.

Gunstige rente vormt basis financieringsplan
De consument kocht in juli 2024 een nieuwbouwwoning. Voor de financiering schakelde zij een hypotheekadviseur in. Uitgangspunt van het advies was dat delen van haar bestaande hypotheek bij dezelfde geldverstrekker konden worden meegenomen tegen rentes van 1,62% en 1,92%. Een deel van de bestaande hypotheek had een rentevastperiode tot 1 november 2034. En juist daar zat het risico.

Als de nieuwe hypotheek vóór 1 november 2024 zou passeren, resteerde nog minimaal tien jaar rentevast. Na die datum was de resterende rentevastperiode korter dan tien jaar. Volgens de hypotheekverstrekkingsnormen moest voor de financieringslast dan worden gerekend met de toepasselijke toetsrente van 5%, in plaats van met de veel lagere werkelijke rente. Voor het eerste kwartaal van 2025 bedroeg de AFM-toetsrente inderdaad 5%. Fintool besteedde eerder aandacht aan deze toetsregel voor rentevastperioden korter dan tien jaar.

Nieuwbouw zorgt voor onzekerheid
De levering van de grond werd door de projectontwikkelaar aanvankelijk ingeschat op december 2024. Die datum was echter afhankelijk van verschillende opschortende voorwaarden, waaronder vergunningen en de verkoop van voldoende woningen binnen het project. De adviseur stelde tijdens de procedure dat de geldverstrekker bereid was de meeneemrente ook te respecteren wanneer de hypotheek ná 1 november, maar vóór 1 januari 2025 zou passeren. Van die toezegging kon de adviseur echter geen bewijs overleggen. Uiteindelijk werd duidelijk dat ook 31 december 2024 niet haalbaar was. Pas op 9 december 2024 informeerde de adviseur de consument dat de beoogde hypotheekconstructie niet meer mogelijk was. Toen was er nauwelijks nog bewegingsruimte.

Van lage werkelijke rente naar 5% toetsrente
Doordat de resterende rentevastperiode korter werd dan tien jaar, pakte de inkomenstoets aanzienlijk ongunstiger uit. De eerder berekende hypotheek paste niet meer binnen de verstrekkingsnormen. De woning kon uiteindelijk wel worden gekocht, maar alleen nadat de financiering was aangepast. De consument moest veel meer eigen middelen inzetten dan aanvankelijk voorzien. Volgens Kifid ontstond een financieringstekort van ongeveer € 50.000. Ook de gunstige meeneemrentes konden niet volledig worden benut.

Kifid: adviseur had eerder moeten waarschuwen
Kifid is duidelijk over de zorgplicht. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur mocht worden verwacht dat hij de consument tijdig en expliciet wees op het feit dat het financieringsplan afhankelijk was van een tijdige passeerdatum. Daarbij had de adviseur volgens de commissie:

• de relevante data en termijnen moeten bewaken;
• rekening moeten houden met de reële mogelijkheid van vertraging;
• de gevolgen van overschrijding van de termijn duidelijk moeten uitleggen;
• tijdig alternatieve scenario's moeten onderzoeken, doorrekenen en bespreken.

Dat de adviseur zelf geen invloed had op de bouwplanning of de uiteindelijke passeerdatum ontslaat hem dus niet van zijn verantwoordelijkheid om de gevolgen daarvan voor het hypotheekadvies te bewaken.

Wel zorgplichtschending, geen € 32.500 renteschade
De consument vorderde onder meer € 32.500 aan bruto rentenadeel over tien jaar. Die vordering wijst Kifid af. Voor schadevergoeding is niet voldoende dat een adviseur een fout heeft gemaakt. Er moet ook causaal verband bestaan tussen die fout en de gestelde schade. Dat verband kon de consument niet aantonen.

Ook als de adviseur eerder had gewaarschuwd, stond namelijk niet vast dat de hypotheek vóór de kritieke datum had kunnen passeren. De passeerdatum hing af van het nieuwbouwproject en verschillende opschortende voorwaarden. Evenmin werd aannemelijk dat een ander scenario ertoe zou hebben geleid dat de consument de lage meeneemrentes wél had kunnen behouden.

Sterker nog: als de meeneemrente na het verstrijken van de tienjaarstermijn wel zou zijn toegepast, moest voor de inkomenstoets met 5% worden gerekend. Het financieringstekort zou dan volgens Kifid nog groter zijn geworden.

€ 2.500 advieskosten terug
Dat betekent niet dat de fout van de adviseur zonder financiële consequenties blijft. De consument had € 3.000 aan advies- en bemiddelingskosten betaald. Kifid vindt een sterke matiging daarvan gerechtvaardigd. Naast het onvoldoende bewaken en communiceren van de termijnen speelde daarbij nog iets: de consument had volgens het dossier geen aantoonbaar schriftelijk hypotheekadvies ontvangen. Kifid brengt de vergoeding voor de werkzaamheden daarom terug tot € 500. De adviseur moet € 2.500 terugbetalen. De uitspraak van 8 september 2026 betreft overigens een niet-bindend advies.

Deze uitspraak maakt een belangrijk onderscheid zichtbaar. Een hypotheekadviseur is niet verantwoordelijk voor vertraging bij een projectontwikkelaar, notaris of andere externe partij waarop hij geen invloed heeft. Maar zodra zo'n externe termijn bepalend is voor de haalbaarheid van het hypotheekadvies, behoort het bewaken van de financiële gevolgen van die termijn wél tot de advieswerkzaamheden.

Bij een meeneemregeling kan één dag verschil gevolgen hebben voor de resterende rentevastperiode, de toepasselijke toetsrente en daarmee de maximale leencapaciteit. Het praktische advies is daarom: leg kritieke data vast in het dossier en agendeer ze ruim vooraf. Werk bovendien niet alleen het gewenste scenario uit, maar ook het scenario waarin de geplande passeerdatum niet wordt gehaald.

Kortom: bewaak als adviseur óók de termijnen waarop u zelf geen invloed heeft. Juist omdat de klant ervan uitgaat dat u weet welke financiële gevolgen aan het verstrijken ervan verbonden zijn.

Bron: Kifid