Lekkages na aankoop van een woning uit 1928: ouderdomsclausule beschermt verkoper niet tegen onjuiste mededelingen

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden moest beoordelen of de kopers zich konden beroepen op dwaling en, zo ja, wat daarvan het rechtsgevolg moest zijn: vernietiging van de koop of een financiële correctie. De uitspraak is van 16 juni 2026 en gepubliceerd op 1 juli 2026. De inhoudsindicatie noemt expliciet: dwaling bij koop van een huis vanwege lekkages, uitleg van de ouderdomsclausule en wijziging van de gevolgen van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW.

Feiten van de zaak
De kopers kochten in september 2022 een woning met bijgebouw. De levering vond plaats op 23 december 2022. Kort daarna, in januari 2023, kregen zij op meerdere plaatsen in de woning en in het bijgebouw te maken met lekkages. Ook was in het bijgebouw sprake van houtworm. De kopers stelden dat zij de woning niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zouden hebben gekocht als zij de werkelijke staat hadden gekend.

Belangrijk is dat de woning in de verkoopinformatie positief werd gepresenteerd. De brochure sprak over een “volledig verbouwde en zeer goed onderhouden woning”. Verder was in de verkoopinformatie vermeld dat het dak in 2010 geheel was vernieuwd. Later bleek dat dit niet gold voor het bijgebouw, maar alleen voor het hoofdgebouw. Ook was in de vragenlijst niet opgenomen dat in het verleden lekkage aan het dak van de veranda had plaatsgevonden. Volgens de verkopers was dat per ongeluk vergeten.

De rechtbank had al geoordeeld dat de kopers hadden gedwaald ten aanzien van actieve houtworm in het bijgebouw en lekkage bij de veranda. De rechtbank vernietigde de koopovereenkomst echter niet, maar wijzigde de gevolgen van de overeenkomst en kende € 11.524,59 aan herstelkosten toe. In hoger beroep werd de vergoeding aanzienlijk verhoogd.

Juridische vraag
Mochten de kopers vertrouwen op de mededelingen van de verkopers en de verkoopinformatie over de staat van de woning, ondanks de ouderdomsclausule en ondanks het feit dat de woning uit 1928 kwam?

Daarbij spelen drie deelvragen:

1. Is sprake van dwaling doordat de kopers een onjuiste voorstelling hadden van de staat van de woning?
2. Gaat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de onderzoeksplicht van de koper?
3. Moet dwaling leiden tot vernietiging van de koop, of kan de rechter volstaan met wijziging van de gevolgen van de overeenkomst door een schadevergoeding toe te kennen?

Uitspraak van het Hof
Het hof komt, net als de rechtbank, niet tot het terugdraaien van de koop. De koopovereenkomst blijft dus in stand. Dat is belangrijk: de kopers krijgen niet de woning “teruggeleverd” aan de verkopers en krijgen ook niet de volledige koopprijs terug. Wel oordeelt het hof dat de gevolgen van de overeenkomst financieel moeten worden aangepast.

De kern van de redenering is dat de kopers mochten vertrouwen op concrete mededelingen van de verkopers. Als een verkoper verklaart dat er geen vochtoverlast of lekkages zijn en de woning tegelijk als zeer goed onderhouden en volledig verbouwd wordt gepresenteerd, dan weegt dat zwaar. Een ouderdomsclausule betekent niet dat een verkoper onjuiste of onvolledige informatie mag geven over bekende gebreken of eerdere lekkages.

Het hof vond bovendien relevant dat uit onderzoek bleek dat sprake was van meerdere lekkages. De kopers hadden dus niet te maken met één klein incident, maar met een veel breder probleem. Ook de mededeling over het vernieuwde dak was onvoldoende duidelijk, omdat niet bleek dat deze mededeling alleen op het hoofdgebouw zag en niet op het bijgebouw.

De uitkomst is daarom strenger voor de verkopers dan bij de rechtbank. Waar de rechtbank € 11.524,59 had toegewezen, komt het hof uit op een schadevergoeding van € 42.668, gebaseerd op een offerte van een aannemer. De praktische betekenis is dat het hof de koop niet ongedaan maakt, maar wel een stevige financiële correctie toepast.

Een nuance: juridisch gaat het hier niet simpelweg om “geen dwaling”. De uitspraak draait juist om dwaling en om de vraag welk rechtsgevolg daarbij past. Het hof kiest niet voor vernietiging, maar voor wijziging van de gevolgen van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW.

Praktische tips voor de praktijk

Tip 1: Leg verkoopinformatie naast de vragenlijst en de koopakte.
Bij aankoop van een oudere woning moet niet alleen naar de ouderdomsclausule worden gekeken. Controleer ook of de brochure, vragenlijst, bezichtigingsinformatie en koopakte consistent zijn. Een tekst als “volledig verbouwd” of “zeer goed onderhouden” kan bij een geschil zwaar meewegen.

Tip 2: Vraag gericht door bij woorden als “vernieuwd”, “gerenoveerd” en “onderhouden”.
Een mededeling dat “het dak is vernieuwd” is te vaag als er hoofdgebouw, veranda, aanbouw en bijgebouw zijn. Vraag: welk dak, wanneer, door wie, met facturen, en geldt dit ook voor bijgebouwen? Deze uitspraak laat zien dat onduidelijkheid over de reikwijdte van zo’n mededeling voor rekening van de verkoper kan komen.

Tip 3: Adviseer bij oudere woningen bijna standaard een bouwkundige keuring, maar zie dat niet als wondermiddel.
Een bouwkundige keuring is verstandig, zeker bij een woning uit 1928. Maar de onderzoeksplicht van de koper heft de mededelingsplicht van de verkoper niet op. Als de verkoper relevante informatie kent, zoals eerdere lekkage, moet die informatie eerlijk en volledig worden gedeeld.

Bron: Rechtspraak