Kifid: hypotheekadviseur moet voorbehoud maken bij “zonder bouwdepot kan”

De zaak gaat over een consument die haar hypothecair krediet wilde verhogen voor werkzaamheden aan de woning. De consument wilde daarbij nadrukkelijk geen bouwdepot. Volgens Kifid stond het ontbreken van een bouwdepot vanaf het begin centraal in de opdracht. De adviseur had daarom uiterst zorgvuldig moeten communiceren over wat zeker was, wat nog afhankelijk was van de definitieve beoordeling door ING en wat dus niet gegarandeerd kon worden.

Belangrijk: dit is geen uitspraak van een hof, maar een bindend advies van de Geschillencommissie Kifid van 23 juni 2026.

Feiten van de zaak
De consument wilde haar bestaande hypotheek verhogen om werkzaamheden aan haar woning te kunnen financieren. Omdat zij nog geen concrete planning had voor die werkzaamheden, wilde zij geen bouwdepot. Een bouwdepot brengt immers mee dat de geldverstrekker controleert of gelden daadwerkelijk aan de woning worden besteed en dat bedragen pas worden vrijgegeven na indiening van facturen. Volgens de uitspraak wilde de consument juist voorkomen dat zij aan dergelijke voorwaarden gebonden zou zijn.

Vanaf het eerste contact heeft de consument aan de adviseur duidelijk gemaakt dat zij alleen zaken wilde doen als de verhoging zonder bouwdepot mogelijk was. Deze erkende dat ook. Daarmee was het ontbreken van een bouwdepot niet zomaar een voorkeur, maar een wezenlijk uitgangspunt van de opdracht.

De adviseur nam contact op met ING, omdat de bestaande hypotheek van de consument daar liep en zij vanwege de gunstige rente bij voorkeur bij ING wilde verhogen. Op 24 april 2025 mailde de adviseur aan de consument: “Het was even een paar keer bellen met ING maar ik ben er uit: ING hanteert geen bouwdepot indien je meer leent dan € 15.000.”

Achteraf bleek echter dat ING na de definitieve beoordeling toch een bouwdepot verplicht stelde. De consument accepteerde de aangeboden hypotheek daarom niet. De adviseur stuurde vervolgens een factuur voor de verrichte werkzaamheden. De consument vond dat zij die factuur niet hoefde te betalen, omdat zij de opdracht niet zou hebben gegeven als vooraf duidelijk was geweest dat een bouwdepot alsnog verplicht kon worden gesteld.

Juridische vraag
Heeft de hypotheekadviseur recht op advies- en bemiddelingskosten als de klant de hypotheek niet aangaat, omdat een voor haar essentieel uitgangspunt — geen bouwdepot — uiteindelijk niet haalbaar blijkt, terwijl de adviseur daarover vooraf te stellig heeft gecommuniceerd?

Daarachter liggen twee deelvragen. Ten eerste: heeft de adviseur zijn zorgplicht geschonden door onvoldoende duidelijk te maken dat de uitlating van ING nog geen definitieve acceptatiebeslissing was? Ten tweede: leidt die tekortkoming ertoe dat de consument helemaal niets hoeft te betalen, of is een gedeeltelijke vergoeding voor de verrichte werkzaamheden redelijk?

Uitspraak van Kifid
Kifid stelt voorop dat een hypotheekadviseur zich moet gedragen als een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur. Dat betekent dat hij de wensen en uitgangspunten van de klant zorgvuldig moet inventariseren, moet onderzoeken welke mogelijkheden daarbij passen en daarover correct en duidelijk moet communiceren. Juist omdat een consument voor specialistische kennis afhankelijk is van de adviseur, mag zij in beginsel afgaan op de informatie die de adviseur verstrekt.

Kifid rekent de adviseur niet aan dat ING uiteindelijk, na definitieve beoordeling, toch een bouwdepot verplicht stelde. Dat lag buiten de invloedssfeer van de adviseur. Een hypotheekadviseur kan de acceptatiebeslissing van een geldverstrekker immers niet afdwingen. Dat sluit aan bij andere Kifid-uitspraken waarin is benadrukt dat hypotheekadvies en -bemiddeling in beginsel een inspanningsverplichting is en geen resultaatsverplichting. In Kifid 2025-0370 wordt bijvoorbeeld expliciet overwogen dat het rondkrijgen van de hypotheek geen resultaatsverplichting is.

Het probleem zat in deze zaak vooral in de stelligheid van de communicatie. Door te mailen dat hij “er uit” was met ING, wekte de adviseur bij de consument de indruk dat het essentiële punt — geen bouwdepot — geregeld was. Volgens Kifid had de adviseur duidelijker moeten maken dat de uiteindelijke beoordeling nog bij ING lag en dat de adviseur niet kon garanderen dat ING bij de definitieve acceptatie geen bouwdepot zou verlangen.

Toch hoefde de consument niet helemaal niets te betalen. Kifid vond dat de adviseur wel werkzaamheden had verricht waarvoor een beperkte vergoeding redelijk was. De commissie kwam daarom tot een matiging: 50% van de minimale vergoeding van € 1.000, dus € 500, bleef verschuldigd. De gevorderde kosten van de desktoptaxatie bleven voor rekening van de consument.

De kern van het oordeel is daarmee genuanceerd: de adviseur hoefde het resultaat niet te garanderen, maar had wél helder moeten communiceren dat het resultaat onzeker bleef.

Bron: Kifid