Uitpondgolf: winnaars én verliezers onder starters

Koopstarters profiteren – maar vooral wie al (bijna) kan kopen
De uitpondgolf bracht vooral kleinere appartementen op de koopmarkt. In het NVM-beeld is 68% van de uitgeponde woningen een appartement, en juist dat extra aanbod heeft het aandeel starters in transacties omhoog geholpen. Maar: de starters die hiervan profiteren zijn doorgaans jong, stedelijk, en hebben óf een hoger inkomen óf eigen/familievermogen. Uitponden “lost” de woningnood niet op; het verplaatst de druk binnen de markt. Er komt immers geen woning bij—de doelgroep die er kan wonen verschuift.

Huurstarters zitten klem: middenhuur verdwijnt, vrije sector wordt duurder
Aan de huurkant is het effect ronduit scherp. In de vier grote steden zijn 50% tot 70% minder woningen verhuurd in de middensector (middenhuur) dan een jaar eerder. Tegelijk schieten de huren in de vrije sector omhoog: eind 2025 betaalden huurders daar gemiddeld circa € 1.660 per maand. Voor de groep die “net niet” kan kopen is dit de pijnlijke realiteit:

• middenhuur (traditioneel dé opstap voor starters) krimpt hard,
• vrije sector wordt duur én schaarser,
• en sociale huur blijft in veel regio’s een lange wachtrij.

De stille motor achter ongelijkheid: inkomenstoets koop vs. huur
Het rapport laat zien dat maandlasten van huren en kopen soms niet eens extreem uiteenlopen, maar dat de toegangsdrempel wél verschilt: niet de maandlast, maar het benodigde inkomen bepaalt of je kunt kopen. Bij uitpondwoningen is gemiddeld een veel hoger bruto jaarinkomen nodig om te kopen dan om dezelfde woning te huren. Kort gezegd: uitponden maakt een woning voor veel huishoudens “onzichtbaar” zodra die van huur naar koop verschuift.

Wat betekent dit fiscaal en financieel in de adviespraktijk?

A) Familievermogen blijft (te) bepalend

De uitpondgolf vergroot de rol van eigen geld: wie kan schenken/lenen binnen de familie, kan de sprong naar koop vaker wél maken. Dat vergroot de vermogensverschillen tussen starters onderling. Praktijktip: breng bij starters structureel in kaart: schenkingsruimte, familielening (vastleggen!), en de gevolgen voor leencapaciteit/lasten.

B) Woonvoorkeur verschuift noodgedwongen naar appartement

Omdat uitpond vooral appartementen toevoegt en (grondgebonden) gezinswoningen relatief schaars blijven, neemt de kans op een “woonhuis” voor veel starters af. Dit raakt vooral stellen/gezinnen die ruimte zoeken, maar buiten hun budget vallen.

C) Beleid en fiscaliteit sturen gedrag van verhuurders

NVM benoemt dat regelgeving en fiscale aanpassingen het rendement op verhuur onder druk zetten en zo verkoop aantrekkelijk maken. Denk aan box 3-druk en middenhuurregulering. Daarmee is uitponden in belangrijke mate een reactie op prikkels.

De uitpondgolf levert extra koopaanbod op en helpt een deel van de starters. Maar de groep die al moeite had om de stap naar koop te maken, wordt dubbel geraakt: minder middenhuur én duurdere vrije sector. Het resultaat is een woningmarkt waarin vermogen en toegang tot hulp van familie nog bepalender worden dan inkomen alleen.

Bron: NVM