Sociale huur opzeggen omdat de huurder zelf vastgoed bezit

De kern is daarmee niet dat Ymere de woning fysiek zelf wil bewonen, maar dat zij als toegelaten instelling de woning wil inzetten voor haar wettelijke taak: het huisvesten van mensen die moeilijk passende betaalbare woonruimte kunnen vinden.

Feiten van de zaak
Ymere is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet. Haar statutaire doel is werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting: woningen met relatief lage huurprijzen rechtvaardig toewijzen aan personen die door inkomen of andere omstandigheden moeilijk passende huisvesting vinden.

De huurovereenkomst is al oud. Ymere verhuurt de woning sinds 1 september 1992 aan huurder 1. De aanvangshuur bedroeg destijds f 528,49 per maand; de huidige huurprijs is € 670,83 per maand. De woning ligt op de begane grond. Huurder 1 staat sinds 30 november 1992 ingeschreven op het adres en is sinds 11 augustus 2016 gehuwd met huurder 2.

Belangrijk is dat huurder 1 eigenaar is van meerdere panden: zeven woningen, vijf bedrijfsruimtes en een berging. Eén van de woningen ligt op de begane grond. De aankopen vonden plaats tussen 1997 en 2016. Tegelijkertijd heeft huurder 1 gezondheidsproblemen: multiple sclerose en diabetes, waardoor hij beperkt is in zijn mobiliteit.

Ymere heeft de huurovereenkomst bij brieven van 8 mei 2025 opgezegd tegen 8 november 2025. De reden: de huurders behoren volgens Ymere niet langer tot de doelgroep waarvoor sociale huurwoningen bedoeld zijn. De huurders hebben niet ingestemd met de opzegging, waardoor Ymere naar de rechter moest.

Juridische vraag
Kan een woningcorporatie de huurovereenkomst van een sociale huurwoning beëindigen wegens dringend eigen gebruik, wanneer de huurder zelf meerdere woningen bezit en daardoor niet langer tot de doelgroep van sociale huur behoort?

Daarbij spelen drie deelvragen:

1. Is het opnieuw beschikbaar maken van de woning voor de sociale doelgroep aan te merken als “dringend eigen gebruik”?
2. Is er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar?
3. Wegen de belangen van Ymere zwaarder dan de belangen van de huurders bij voortzetting van de huur?

Volgens de algemene overheidsinformatie over huurbescherming moet de verhuurder bij dringend eigen gebruik aannemelijk maken dat hij de woonruimte zo dringend nodig heeft dat voortzetting van de huur niet van hem kan worden gevergd. De rechter kijkt daarbij naar de belangen van huurder en verhuurder en beoordeelt ook of andere passende woonruimte beschikbaar is.

Uitspraak van de rechtbank
De rechtbank behandelt de zaak als een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Ymere stelt dat zij de woning nodig heeft om haar volkshuisvestelijke taak uit te voeren: het verhuren van betaalbare woonruimte aan mensen die daarop zijn aangewezen. Dat belang krijgt extra gewicht doordat de woning een sociale huurprijs heeft en de druk op de sociale huurmarkt groot is.

De bijzondere factor in deze zaak is het eigen woningbezit van de huurder. Het gaat niet om één alternatief, maar om een omvangrijke vastgoedpositie: meerdere woningen en bedrijfsruimtes. Daardoor is de situatie wezenlijk anders dan die van een huurder die geen reëel alternatief heeft. Dat huurder 1 medische beperkingen heeft, is relevant voor de vraag of een alternatief passend is. De rechtbank moet daarom niet alleen kijken naar eigendom, maar ook naar toegankelijkheid, ligging, bruikbaarheid en persoonlijke omstandigheden.

De uitspraak past in een bredere lijn waarin rechters accepteren dat een woningcorporatie onder omstandigheden dringend eigen gebruik kan aanvoeren wanneer een sociale huurder over eigen koopwoningen beschikt. Zo speelde in Rechtbank Amsterdam 2025 een vergelijkbare zaak waarin Ymere stelde dat de huurder niet meer tot de doelgroep behoorde omdat hij over twee woningen beschikte. Ook Rechtbank Oost-Brabant 2026 betrof opzegging van een sociale huurwoning wegens dringend eigen gebruik omdat de huurder drie koopwoningen had.

De leer uit deze zaak is dat eigendom van ander vastgoed niet automatisch tot beëindiging leidt, maar wél een zwaarwegende omstandigheid kan zijn. De rechter beoordeelt concreet of het beroep op dringend eigen gebruik voldoende is onderbouwd, of passende woonruimte beschikbaar is en of de belangenafweging beëindiging rechtvaardigt.

Relevante uitspraken en bronnen

Rechtbank Amsterdam 27 maart 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:2080
Vergelijkbare Ymere-zaak waarin de corporatie stelde dat de huurder niet meer tot de doelgroep viel omdat hij over twee woningen beschikte. Relevant omdat ook daar dringend eigen gebruik werd gekoppeld aan het opnieuw beschikbaar maken van sociale huur.

Rechtbank Oost-Brabant 2026, ECLI:NL:RBOBR:2026:909
Zaak over opzegging van een sociale huurwoning wegens dringend eigen gebruik omdat de huurder drie koopwoningen had. Relevant als vergelijkbare situatie van sociale huur versus eigen woningbezit.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:1639
Relevant voor de formele kant van dringend eigen gebruik: de grond waarop wordt opgezegd moet aansluiten bij de grond waarop in de procedure een beroep wordt gedaan. Ook passende woonruimte speelt een rol.

Volkshuisvesting Nederland – vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen
Praktische overheidsinformatie over onder meer dringend eigen gebruik, belangenafweging en passende woonruimte.

Bron: Rechtspraak