Kijken zonder kopen

Het CPB publiceerde in maart de eerste jaarlijkse toegankelijkheidsmonitor koopwoningmarkt. De cijfers bevestigen wat veel woningzoekenden al langer merken: de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt is de afgelopen 10 jaar aanzienlijk verslechterd.

Toegankelijkheid, wat is dat eigenlijk? 
Toegankelijkheid van de woningmarkt gaat over drie dingen: kun je een woning vinden, is de woning betaalbaar gegeven je financiële positie en past de woning bij je? Voor de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt is het van belang hoe hoog de hypotheek is die jij kunt krijgen op basis van je inkomen. Het Nibud bepaalt jaarlijks hoeveel huishoudens verantwoord kunnen lenen voor de koop van een huis. Deze maximale hypotheek noemen we de leencapaciteit. Met dat budget kun jij de koopwoningmarkt op.

Op basis van het budget van de deelnemers gaan ze in Kopen zonder kijken aan de slag. Zijn er passende woningen op de markt die jij met jouw budget kunt kopen? Bij veel huishoudens knelt het. Die woning met tuin in de binnenstad kunnen zij niet betalen. Het doen van concessies hangt direct samen met toegankelijkheid; bij een lage toegankelijkheid zul je veel concessies moeten doen tot jij een woning kunt bemachtigen.

In de monitor geven wij inzicht in de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt door te kijken naar het verschil tussen de maximale leencapaciteit van een huishouden en koopprijzen van beschikbare woningen. Dit geeft immers direct weer welke woningen binnen het budget liggen. Wat blijkt? De toegankelijkheid is tussen 2015 en 2024 sterk gedaald. In 2015 kon een mediaan huishouden, het middelste huishouden in de inkomensverdeling, nog zo’n 61% van alle te koop staande woningen in Nederland bemachtigen op basis van hun maximale hypotheek. In 2024 is dit gedaald naar 21%. Het kopen van een huis op basis van een hypotheek is een stuk lastiger geworden.

Een kloof van meer dan €100.000

Doordat de woningprijzen de afgelopen jaren harder zijn gestegen dan het inkomen, is er een kloof ontstaan tussen leencapaciteit en huisprijs. In 2015 kon een mediaan huishouden de prijs van een mediane koopwoning nog volledig financieren met een hypotheek. In 2024 komt hetzelfde huishouden gemiddeld €100.000 tekort. Om dit gat te overbruggen, heeft een huishouden (eigen) vermogen nodig. Daardoor wordt de toegang tot de koopwoningmarkt minder bepaald door inkomen, en steeds meer door (eigen) vermogen. Ongeveer 45 procent van de huishoudens tussen de 27 en 34 jaar heeft minder dan 10.000 euro spaargeld. Voor veel starters is deze kloof dus moeilijk te overbruggen.

Starters moeten van goeden huize komen
Om vandaag een huis te kopen, helpt het steeds vaker als je letterlijk van goeden huize komt. Wie kan terugvallen op spaargeld, overwaarde van een eerdere woning of financiële hulp van ouders heeft een duidelijke voorsprong op de koopwoningmarkt. Dat beeld zien we ook terug in de cijfers: de ouders van woningkopers bevinden zich gemiddeld hoger in de vermogensverdeling. Dit sluit aan bij ander onderzoek waaruit blijkt dat familie of vrienden steeds vaker bijdragen aan de financiering van een woning voor starters op de koopwoningmarkt. In 2024 kreeg ongeveer een derde van alle starters op de woningmarkt een schenking van ouders of schoonouders bij de koop van een woning. Ook het gebruik van leningen van familie of vrienden neemt toe, vooral bij jongere eenpersoonshuishoudens.

Kijken en kopen?
Het is de afgelopen tien jaar steeds lastiger geworden om de koopwoningmarkt op eigen kracht te betreden. Zeker voor starters is het niet langer voldoende om concessies te doen. Ook als je voor jezelf een  kleinere tuin, extra reistijd of een slaapkamer minder accepteert, blijft een koopwoning vaker buiten bereik. Het gaat niet meer alleen om wat je bereid bent op te geven, maar ook of je beschikt over vermogen of financiële steun om de kloof tussen leencapaciteit en woningprijs te overbruggen.

Toch blijft de wens voor een eigen koophuis voor veel huishoudens groot. Een koopwoning biedt niet alleen de mogelijkheid om vermogen op te bouwen, maar biedt ook woonzekerheid en meer vrijheid om de woning naar eigen wensen aan te passen. De huurmarkt blijft tegelijkertijd krap. De zoektocht naar een (eerste) koopwoning gaat voor velen dan ook nog even door. Bij Kopen zonder kijken eindigt deze zoektocht vaak met een droomwoning. Voor veel woningzoekende is dat op de huidige koopwoningmarkt minder vanzelfsprekend.

Bron: CPB