Betaalbaarheidsgrens koopwoningen naar € 435.000 in 2027: CPI-indexatie blijft leidend

De betaalbaarheidsgrens is sinds 2023 losgekoppeld van de NHG-grens. Daarmee is de betaalbaarheidsgrens vooral een beleidsmatige grens voor betaalbare koop binnen de woningbouwopgave, terwijl de NHG-grens een financierings-/borgingsgrens is. Voor 2026 bedraagt de betaalbaarheidsgrens € 420.000; voor 2027 volgt dus een verhoging naar € 435.000.

Waarom geen andere indexatie?
De betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd met CPI en moet periodiek worden herijkt. Bij de eerste herijking is gekeken naar de ontwikkeling van de leenruimte van huishoudens met twee keer modaal inkomen ten opzichte van de geïndexeerde betaalbaarheidsgrens. De conclusie van het ministerie is dat CPI-indexatie nog passend is. De minister noemt de CPI daarnaast een werkbare en aanvaardbare referentie voor de woningbouwsector.

Voor de adviespraktijk is vooral relevant dat de betaalbaarheidsgrens niet automatisch gelijkloopt met de NHG-grens. In de Kamerbrief wordt voor NHG een grens van € 470.000 genoemd, met een borgtochtprovisie van 0,4%. Koopstarters en middeninkomens kunnen dus onder omstandigheden profiteren van NHG, terwijl de woning voor beleidsdoeleinden niet per se binnen de betaalbaarheidsgrens hoeft te vallen.

Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen
In dezelfde Kamerbrief wordt ook de voortgang van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK) besproken. Het NFBK is in 2025 volledig operationeel geworden en heeft als doel starters met een middeninkomen te helpen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning, onder meer door woningen onder de marktwaarde beschikbaar te maken.

De eerste twee tranches zijn afgerond. Tranche 3 is in maart 2026 opengesteld met een budget van € 30 miljoen, waardoor het totaal beschikbare budget sinds de start op € 70 miljoen komt. Er zijn volgens de Kamerbrief 19 projecten ingediend, goed voor ruim € 35 miljoen aan aanvragen en in totaal 822 woningen. Tranche 4 wordt medio 2026 verwacht; daarmee wordt het totale beschikbare fondsbudget van € 100 miljoen gefaseerd uitgezet. De eerste met NFBK-steun gerealiseerde woningen worden naar verwachting in 2027 door koopstarters bewoond.

Fiscale aandachtspunten: eigenwoningregeling blijft randvoorwaarde
De Kamerbrief benoemt nadrukkelijk dat koopstarters niet alleen te maken hebben met beleidsmatige en financieringsgrenzen, maar ook met fiscale randvoorwaarden. Het kabinet wijst op de eigenwoningregeling (EWR), de startersvrijstelling overdrachtsbelasting en NHG. Belangrijk is de passage dat koopondersteunende instrumenten niet ertoe mogen leiden dat de woning fiscaal niet kwalificeert als eigen woning. Als een woning niet voldoet aan de eigenwoningregeling, is er geen hypotheekrenteaftrek en kan ook geen NHG worden afgesloten.

Dat is een belangrijk adviespunt bij constructies met korting, terugkoopregelingen, erfpachtmodellen of andere betaalbare koopconstructies. De juridische en economische rechten van de koper moeten voldoende duidelijk zijn. Denk aan terugkoopverplichtingen, waardedeling, beperkte verkoopvrijheid en aanvullende verplichtingen. Voor de koper moet helder zijn of sprake is van een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001, of de lening als eigenwoningschuld kan kwalificeren en of de gekozen constructie aansluit bij NHG-voorwaarden.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
De Kamerbrief bevestigt ook dat de startersvrijstelling overdrachtsbelasting niet wordt verruimd. De differentiatie in de overdrachtsbelasting is volgens de evaluatie doeltreffend bevonden; de startersvrijstelling zelf was deels doeltreffend. Aanpassing van de leeftijdsgrens of de hoogte van de startersvrijstelling zou de regeling volgens het kabinet minder gericht maken. Er is geen budgetneutrale variant gevonden die de doeltreffendheid significant verbetert.

Voor adviseurs betekent dit dat de bekende voorwaarden onverkort aandacht blijven vragen: leeftijd, hoofdverblijf, eenmalig gebruik en woningwaardegrens. Een verhoging van de betaalbaarheidsgrens voor nieuwbouw betekent dus niet automatisch een verruiming van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting.

Praktijkduiding
De verhoging naar € 435.000 geeft ontwikkelaars en gemeenten meer ruimte om nieuwbouwwoningen als “betaalbare koop” te positioneren. Voor de hypotheekadviseur is de directe impact beperkter dan bij een wijziging van de NHG-grens of de overdrachtsbelasting. Toch is de grens relevant bij nieuwbouwprojecten, koopstartconstructies en gemeentelijke betaalbaarheidsinstrumenten.

Let in adviesdossiers vooral op het onderscheid tussen:

1. Betaalbaarheidsgrens: beleidsgrens voor betaalbare koopwoningen, vooral relevant bij woningbouwprogrammering en instrumenten zoals het NFBK.
2. NHG-grens: financieringsgrens voor borging en risicobeperking.
3. Woningwaardegrens startersvrijstelling: fiscale grens voor toepassing van de vrijstelling overdrachtsbelasting.
4. Eigenwoningregeling: fiscale basis voor hypotheekrenteaftrek en kwalificatie als eigen woning.

Juist bij startersconstructies kan verwarring ontstaan doordat meerdere grenzen naast elkaar bestaan. De adviespraktijk doet er goed aan deze grenzen expliciet te onderscheiden in het adviesrapport.