Informatiesite voor huurders: woning huren vraagt om meer dan alleen een contract

Op de Rijksoverheid-pagina “Woning huren: wat moet ik regelen?” worden huurders stap voor stap gewezen op onderwerpen als inschrijving bij een woningcorporatie, de maximale huurprijs, het huurcontract, gemeentelijke inschrijving, adreswijzigingen en mogelijke aanspraken op huurtoeslag of huurverlaging. De Rijksoverheid wijst huurders daarbij ook op het onderscheid tussen sociale huur en vrije sector: voor sociale huur geldt een maximumhuurprijs en inschrijving bij een woningcorporatie of woonstichting, terwijl vrije-sectorwoningen via bijvoorbeeld advertenties of makelaars worden aangeboden en vaak een hogere huur kennen.

Praktische betekenis voor de adviespraktijk
Hoewel de nieuwe informatiesite primair is gericht op huurders, is deze ook relevant voor financieel adviseurs. In de praktijk lopen huur- en koopbeslissingen vaak door elkaar heen. Starters oriënteren zich soms gelijktijdig op huren en kopen. Doorstromers huren tijdelijk na verkoop van hun woning. Gescheiden partners krijgen te maken met tijdelijke woonruimte, inschrijving op een ander adres en de vraag welke woonlasten structureel of tijdelijk zijn.

Voor de adviseur is vooral van belang dat de huurder niet alleen kijkt naar de maandhuur, maar ook naar de juridische en financiële context. Is sprake van sociale huur, middenhuur of vrije sector? Past de huurprijs bij het puntenaantal van de woning? Is het contract voor onbepaalde tijd of valt het onder een toegestane uitzondering voor tijdelijke verhuur? En is er mogelijk recht op huurtoeslag of huurverlaging?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Nieuwe huurcontracten voor woonruimte zijn in beginsel voor onbepaalde tijd. Alleen voor specifieke groepen, zoals studenten of urgent woningzoekenden, kan nog een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar worden aangeboden. Ook blijven bepaalde bestaande situaties, zoals huur op grond van de Leegstandswet, mogelijk.

Daarnaast is per 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur in werking getreden. Die wet reguleert de aanvangshuren tot en met 186 punten en maakt het woningwaarderingsstelsel dwingender. De Huurcommissie vermeldt dat middenhuur geldt bij nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024 en bij woningen met 144 tot en met 186 WWS-punten.

Ook de Wet goed verhuurderschap is relevant. Verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten zich houden aan landelijke regels, onder meer rond discriminatie, intimidatie, waarborgsom, servicekosten en schriftelijke informatieverstrekking. De Rijksoverheid noemt onder meer dat de borg maximaal twee maanden kale huur mag bedragen en dat verhuurders bepaalde informatie schriftelijk moeten verstrekken.

Aandachtspunten voor huurders
Voor huurders is de nieuwe informatievoorziening vooral nuttig als checklist vóór ondertekening van het huurcontract. Controleer onder meer:

1. Soort huurwoning
   Gaat het om sociale huur, middenhuur of vrije sector? Dat bepaalt mede welke huurprijsbescherming van toepassing is.
2. Huurprijs en puntenaantal
   Bij sociale huur en middenhuur is het WWS bepalend voor de maximale redelijke huur. Bij nieuwe middenhuurcontracten vanaf 1 juli 2024 speelt het puntenaantal een belangrijke rol.
3. Contractduur
   Een tijdelijk contract is sinds 1 juli 2024 niet meer de hoofdregel. Bij tijdelijke verhuur moet worden nagegaan of de huurder onder een wettelijke uitzondering valt.
4. Borg en servicekosten
   De borg mag niet onbeperkt worden vastgesteld. Ook servicekosten moeten onderbouwd kunnen worden.
5. Huurtoeslag of huurverlaging
   De Rijksoverheid wijst huurders erop dat zij mogelijk recht hebben op huurtoeslag of huurverlaging. Dat kan het netto woonlastenbeeld aanzienlijk wijzigen.

Fiscale en financiële aandachtspunten
Voor hypotheekadviseurs is vooral de samenloop met de eigenwoningregeling relevant. Huur kan in de adviespraktijk een tijdelijke tussenfase zijn, maar ook een structurele keuze. Bij tijdelijke verhuur van de eigen woning, terugkeer naar de woning, echtscheiding of verhuur van een deel van de woning kunnen fiscale gevolgen ontstaan voor box 1, box 3, de eigenwoningreserve, de aflossingsstand en de renteaftrek.

Bron: Rijksoverheid