Invoeringstoets actualisatie leegwaarderatio

De kern: tegenbewijsregeling bestaat… maar werkt in de praktijk nauwelijks
Het onderzoek noemt één centraal knelpunt: de tegenbewijsregeling is bij verhuurders (en zelfs bij een deel van fiscaal dienstverleners) nauwelijks bekend en bovendien moeilijk toe te passen. In de samenvatting wordt expliciet benoemd dat de regeling speelt wanneer de uitkomst WOZ x LWR op de waardepeildatum minstens 10% hoger is dan de waarde in het economische verkeer in verhuurde staat; dan zou die lagere waarde leidend moeten zijn. In de praktijk loopt men echter aan tegen:

• Beperkte of ontbrekende ondersteuning in aangiftesoftware (geen duidelijke invoermogelijkheid).
• Hoge drempel door taxatiekosten (genoemd: grofweg € 600–€ 700), plus terughoudendheid van taxateurs omdat waarderen in verhuurde staat complex is en marktdata beperkt zijn.

Praktische consequentie: juist kleinere particuliere verhuurders (met minder schaalvoordeel) laten het tegenbewijs vaker liggen, ook als het economisch wél relevant kan zijn.

De bredere context: LWR is niet “de” oorzaak, maar wél een stapelsteen
De invoeringstoets is duidelijk: onbedoelde effecten komen niet uitsluitend door de LWR-actualisatie, maar door een stapeling van maatregelen (o.a. hoger forfait, stijgende WOZ, andere huurmarktregels). Respondenten ervaren dat de belastingdruk onvoldoende aansluit bij het rendement uit de huur; in interviews wordt zelfs genoemd dat belasting soms (bijna) verdubbeld is en in enkele gevallen hoger dan de ontvangen huur.

Wat verhuurders rapporteren als onbedoelde effecten

a) Verkoopdruk en mogelijk minder huuraanbod
Zowel kwalitatief als kwantitatief komt terug dat hogere lasten leiden tot verschuiving van “verhuren” naar “verkopen”.

• In de periode 2023-heden heeft 21% één of meer verhuurde woningen verkocht of in de verkoop gezet; bij verhuurders die bekend zijn met de LWR-wijziging(en) ligt dit hoger (30%).
• Van de verhuurders die in 2023-heden verkochten of in de verkoop stonden, noemt 25% de LWR-wijziging als (mede)reden (18% “hogere IB door LWR 2023”, 8% “tijdelijke contracten uitgesloten”).

b) Onderhoud/verduurzaming onder druk
Verhuurders geven aan dat er minder ruimte is voor regulier onderhoud of verduurzaming; investeringen worden uitgesteld of geschrapt.

c) Afnemend vertrouwen en gevoel van onrechtvaardigheid
Een aanzienlijk deel ervaart de wijziging als bron van irritatie en als onrechtvaardig, mede door “spelregels die veranderen”. In het kwantitatieve deel geeft 44% aan dat het vertrouwen in de Belastingdienst door de wijziging (sterk) is afgenomen.

Bekendheid is laag: 57% kent de wijziging(en) niet
Opvallend: 57% van de particuliere verhuurders is niet bekend met de LWR-wijziging(en). Dit verklaart ook waarom effecten vaak “pas bij de aangifte” echt gevoeld worden: verhuurders ontdekken de impact laat, leunen op adviseur/accountant en ervaren onzekerheid.

Bron: Rijksoverheid