Monumentale woning populairder, maar energielabelplicht vraagt om maatwerk

Uit het rapport van NVM, brainbay en het Nationaal Restauratiefonds blijkt dat monumentale woningen een eigen dynamiek hebben. Ze zijn gemiddeld duurder, staan langer te koop en trekken een andere kopersgroep aan. In 2025 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs circa € 719.000, ruim € 226.000 meer dan bij reguliere woningen. De gemiddelde verkooptijd was 68 dagen, tegenover 27 dagen op de reguliere woningmarkt. Tegelijkertijd blijkt uit modelmatige waardering van ruim 20.000 monumentale woningen dat de monumentenstatus zelf nauwelijks waardeverhogend of waardedrukkend werkt. Kopers betalen vooral voor locatie, karakter, uitstraling en woningtype, niet voor het juridische label ‘monument’.

Jongere kopers, maar nog steeds een specifieke doelgroep
Monumenten worden relatief vaak gekocht door doorstromers. In 2025 was 56% van de monumentenkopers doorstromer, tegenover 50% in de reguliere woningmarkt. De gemiddelde leeftijd van monumentenkopers ligt met 40 jaar boven de 37 jaar van reguliere kopers. Toch is sprake van verjonging: het aandeel kopers onder de 30 jaar steeg van 16% in 2020 naar 30% in 2025. Vooral in grote steden speelt uitponding van voormalige huurwoningen een rol, waardoor kleinere monumentale appartementen vaker bereikbaar worden voor starters.

Voor de financieel adviseur is vooral relevant dat de aankoop van een monument zelden een standaarddossier is. Naast de gebruikelijke toetsing van inkomen, marktwaarde en eigen middelen spelen onderhoud, vergunningen, verduurzaming, subsidies en specialistische bouwkundige rapportages een grotere rol. Een bouwkundige keuring en een realistisch onderhouds- en verduurzamingsplan zijn geen luxe, maar vaak noodzakelijk voor een verantwoord financieringsadvies.

Energielabel: verplicht, maar niet zaligmakend
Vanaf 29 mei 2026 moeten ook monumentale woningen bij verkoop of verhuur beschikken over een energielabel. De eerdere uitzondering voor beschermde monumenten vervalt door de aangepaste Europese EPBD IV-richtlijn. Voor minimale energie-eisen blijven monumenten wel uitgezonderd; de labelplicht betekent dus niet automatisch dat een monument aan dezelfde energieprestatie-eisen moet voldoen als reguliere gebouwen.

Volgens de NVM heeft naar schatting nog maar circa 20% van alle monumentale woningen een geregistreerd energielabel. Bij verkoop is het beeld gunstiger: in 2025 had ruim de helft van de verkochte monumentale woningen al een label. Van deze gelabelde monumenten had 59% label C of beter. Daarbij past wel een belangrijke nuancering: juist eigenaren die al verduurzaamd hebben, vroegen tot nu toe vaker een label aan. De bestaande labels kunnen dus een te positief beeld geven van de totale monumentenvoorraad.

De kern van de discussie is dat een generiek energielabel niet altijd goed aansluit bij historische panden. Monumenten hebben vaak dikke muren, historische kozijnen, hoge plafonds, bijzondere ventilatie en bouwfysische kenmerken die niet eenvoudig in standaardmaatregelen zijn te vangen. Verkeerd isoleren kan vochtproblemen of aantasting van monumentale waarden veroorzaken. De NVM-makelaars in het onderzoek pleiten daarom voor maatwerk en specialistische begeleiding.

Fiscale en financieringsaandachtspunten
Voor de eigenwoningregeling verandert de monumentenstatus op zichzelf niets aan de hoofdregels. Is de woning het hoofdverblijf, dan kan financiering voor verwerving, verbetering of onderhoud in beginsel tot de eigenwoningschuld behoren, mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Denk aan de aflossingseis voor nieuwe eigenwoningschulden en de gebruikelijke bewijsvoering dat geleend geld daadwerkelijk is besteed aan aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning.

Juist bij monumenten is die bewijsvoering belangrijk. Kosten kunnen uiteenlopen van regulier onderhoud tot restauratie, verduurzaming, constructieve aanpassingen en herbestemming. Niet iedere uitgave verhoogt de waarde of kwalificeert automatisch op dezelfde manier. Ook kan een pand gedeeltelijk zakelijk worden gebruikt, bijvoorbeeld bij B&B, atelier of praktijkruimte. Dan wordt de fiscale afbakening tussen eigen woning, box 3 en ondernemingsvermogen of resultaat uit overige werkzaamheden extra belangrijk.

Daarnaast kan verduurzaming invloed hebben op de leencapaciteit. In de adviespraktijk speelt het energielabel steeds vaker een rol bij aanvullende leenruimte of duurzaamheidsdepots. Bij monumenten is voorzichtigheid geboden: een laag label zegt niet altijd dat verduurzaming eenvoudig of goedkoop realiseerbaar is, terwijl een beter label vaak juist het resultaat is van specialistisch en kostbaar maatwerk.

Adviespraktijk: kijk verder dan het label
Voor kopers van een monument is het energielabel vanaf 2026 een nieuw verplicht document, maar het mag niet het enige beoordelingsinstrument worden. Een financieel adviesdossier zou bij voorkeur ook aandacht besteden aan:

1. de monumentale status en eventuele vergunningplicht;
2. bouwkundige staat en achterstallig onderhoud;
3. realistische verduurzamingsopties;
4. subsidies, Restauratiefondsfinanciering of gemeentelijke regelingen;
5. gevolgen voor eigenwoningschuld, depot en renteaftrek;
6. mogelijke samenloop met gedeeltelijk zakelijk gebruik of verhuur.

De conclusie uit het NVM-onderzoek is daarmee genuanceerd. Monumentale woningen zijn populairder dan ooit en de kopersgroep verjongt. Tegelijkertijd vraagt de combinatie van erfgoed, financiering en verduurzaming om meer voorbereiding dan bij een reguliere woning. De energielabelplicht kan verduurzaming stimuleren, maar alleen wanneer adviseurs, makelaars, taxateurs en eigenaren het label plaatsen in een breder bouwkundig en financieel kader.

Bron: NVM