Eindejaarsbesluit 2025 (internetconsultatie)

Wijzigingen in verband met de regeling leegwaarderatio

Zowel in box 3 in de Wet IB 2001 als in de SW 1956 wordt de waarde van woningen in beginsel vastgesteld op basis van de Wet WOZ (de WOZ-waarde). De WOZ-waarde gaat uit van de waarde in vrij opleverbare staat. Hierbij wordt geen rekening gehouden met het feit dat een verhuurde staat gevolgen kan hebben voor de waarde. Die hoofdregel zou daarom tot ongewenste uitkomsten leiden voor situaties waarin een woning met huurbescherming is verhuurd. In de situatie waarin huurders huurbescherming genieten, kan een nieuwe eigenaar de huur niet zomaar aanpassen of nieuwe huurders aantrekken. 
Daarom geldt voor die situatie, zowel voor box 3 in de Wet IB 2001 als voor de SW 1956, een afwijkende regeling (leegwaarderatio). Voor deze afwijkende regeling wordt uitgegaan van een bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen percentage van de WOZ-waarde van de woning dat wordt bepaald aan de hand van de huuropbrengst. In deze
toelichting wordt met (ver)huur(d) ook (ver)pacht bedoeld. De leegwaarderatio geldt op grond van de wettelijke bepalingen niet als sprake is van een voor bepaalde tijd aangegane overeenkomst.
Hiervoor is gekozen omdat de verhuurder na afloop van de verhuurperiode van maximaal twee jaar weer de beschikking heeft over het volle en onbezwaarde eigendom, waardoor een dergelijke overeenkomst een beperkt waardedrukkend effect heeft op deze woning in verhuurde staat.

Codificatie bij te hoge waarde door regeling leegwaarderatio

Deze regeling kan volgens de HR zowel voor box 3 in de Wet IB 2001 als voor de SW 1956 tot een resultaat leiden dat de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad. Als de volgens de leegwaarderatio berekende waarde van de verhuurde woning 10% of meer hoger is dan de waarde in het economische verkeer van die woning in verhuurde staat, wordt volgens de HR niet voldaan aan de doelstelling van de wetgever, te weten een zo goed mogelijke benadering van de waarde in het economische verkeer in verhuurde staat. Daarom moet in dat geval worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van de woning in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum in plaats van uit te gaan van de volgens de leegwaarderatio berekende waarde.
Overeenkomstig de genoemde arresten van de HR wordt van de belastingplichtige verlangd dat hij stelt en in geval van gemotiveerde betwisting door de inspecteur ook aannemelijk maakt dat de volgens de leegwaarderatio vastgestelde waarde van de verhuurde woning 10% of meer hoger is dan de waarde in het economische verkeer van die woning in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum.
Met de aanpassing in het UBIB 2001 en de aanpassing in het UBSW 1956 vindt codificatie plaats van de genoemde arresten van de HR met betrekking tot die met huurbescherming verhuurde woningen. Aan deze aanpassingen wordt terugwerkende kracht verleend tot en met de data van die arresten.

Gelieerde partijen die tegen een onzakelijke huur- of pachtprijs verhuren 

Bij verhuur aan gelieerde partijen wordt, indien de huurprijs zoals die tussen gelieerde partijen is overeengekomen zodanig is dat deze tussen willekeurige derden niet overeengekomen zou zijn, uitgegaan van een huurprijs van 5,5% van de WOZ-waarde. Daarmee geldt voor deze situaties de hoogste schijf in de tabel van de leegwaarderatio. Deze schijf begint namelijk bij een huurprijs van meer dan 5%. Met het percentage van 5,5% wordt dus bereikt dat het hoogste percentage in de tabel van de leegwaarderatio van toepassing is op deze situaties. Dat percentage bedraagt sinds 1 januari 2023 100% van de WOZ-waarde. Voor verhuursituaties in gelieerde verhoudingen betekent dit dat de leegwaarderatio voor dit onderdeel de facto is afgeschaft. 
In vrijwel alle gevallen van niet-marktconforme huur is sprake van een door de verhuurder doelbewust gekozen situatie. De verhuurder geeft er zelf de voorkeur aan om de woning te verhuren aan bijvoorbeeld diens zoon of dochter. Evenals verhuurders die niet gelieerd zijn aan hun huurders, kunnen gelieerde partijen een beroep doen op genoemde arresten van de HR. Daardoor is het mogelijk dat gelieerde partijen op basis van een onzakelijke (lees: te lage) huurprijs de waarde in het economische verkeer op een onzakelijke (lees: te lage) waarde vaststellen. In deze situatie maken gelieerde partijen naar het oordeel van het kabinet ongewenst gebruik van genoemde arresten van de HR. Daarom wordt
ingevolge het Belastingplan 2026 in zowel box 3 in de Wet IB 2001 als de SW 1956 met ingang van 1 januari 2026 geregeld dat indien de huurprijs die tussen gelieerde partijen is overeengekomen zodanig is dat deze tussen willekeurige derden niet overeengekomen zou zijn, deze situatie al direct wordt uitgesloten van de toepassing van de leegwaarderatio. 

Het gevolg hiervan is dat deze gelieerde partijen de genoemde regeling uit de beide uitvoeringsbesluiten (UBIB 2001 en UBSW 1956) niet meer kunnen toepassen. Hiermee wordt bereikt dat gelieerde partijen die de huurprijs op een onzakelijk (in het algemeen: te laag) bedrag vaststellen geen beroep meer kunnen doen op de in die uitvoeringsbesluiten opgenomen tabel van de leegwaarderatio en genoemde arresten van de HR.
Het voorgaande heeft tevens tot gevolg dat als de huurprijs die tussen gelieerde partijen is overeengekomen wel zodanig is dat deze tussen willekeurige derden overeengekomen zou zijn, de leegwaarderatio wel van toepassing kan zijn en dat dan uiteraard ook de genoemde arresten van de HR van toepassing kunnen zijn.

Klik hier voor de internetconsultatie.

Bron: Rijksoverheid