Woonlasten: bruto, netto of álles erbij? – Kifid 2026-0026 laat zien waarom dossiervorming het verschil maakt

De Geschillencommissie wees de vordering af, vooral omdat die “hardere” eis (lager dan de huur) niet uit de stukken bleek en de consumenten na ontvangst van de documenten/offerte niet hadden geprotesteerd.

Feiten van de zaak (chronologisch)

• Begin 2024: consumenten benaderen de adviseur voor aankoop woning; eerste gesprek 2 februari 2024.
• 20 februari 2024: adviseur mailt klantprofiel, inventarisatierapport en adviesrapport; consumenten bevestigen diezelfde dag ontvangst.
• 8 maart 2024: consumenten tekenen de hypotheekofferte voor een lening van € 570.000 met een maandlast van € 2.768 (zoals in de offerte vermeld).
• 5 juni 2024: hypotheekakte passeert.
• 18 juni 2024: na contact met hun boekhouder melden consumenten per e-mail dat het advies niet klopt; 13 augustus 2024 reageert adviseur.

De wens/goal in de stukken: in het inventarisatierapport staat “Maximale hypotheeklasten (netto) € 2.800”.
In het adviesrapport wordt dit herhaald (“netto gewenste maandlast € 2.800”) en wordt zelfs de looptijd gemotiveerd om die gewenste maandlast te halen.

Juridische vraag (kern)

De centrale vraag die Kifid moest beantwoorden was:
Is de adviseur tekortgeschoten in zijn zorgplicht/overeenkomst van opdracht en moet hij de gestelde schade (€ 15.841) vergoeden? Daaronder liggen twee praktische subvragen:

1. Wat was de daadwerkelijke afspraak over “woonlasten”? (lager dan huur vs. max € 2.800 netto hypotheeklast)
2. Is schade en causaliteit voldoende aannemelijk gemaakt?

Uitspraak van het Hof (Kifid) – samenvatting en belangrijkste overwegingen

Uitkomst

De vordering wordt afgewezen; de adviseur hoeft niets te vergoeden.

Bewijslast en juridische kapstok

• Bewijslast bij consument (art. 150 Rv).
• Voor schadevergoeding gelden art. 6:74 BW (tekortkoming → schadeplicht) en art. 6:98 BW (toerekenbaarheid/causaliteit).
• De commissie noemt ook een verzwaarde motiveringsplicht voor de adviseur als professional over welke afspraken precies zijn gemaakt.

Waarom de consumenten verliezen: “de afspraak” blijkt niet uit het dossier

De consumenten stelden dat “lager dan de huur van € 2.465” een niet-onderhandelbare voorwaarde was.
Maar de commissie vindt daarvoor geen steun in de stukken. In de stukken staat wél dat men maximaal € 2.800 wilde (als maximale hypotheeklast).

Timing en stilzitten weegt zwaar

De adviseur stuurde de documenten op 20 februari 2024, ontvangst werd bevestigd, en als daarin iets niet klopte had het op de weg van consumenten gelegen om dat te melden. Dat is niet gebleken. Ook na ontvangst van de offerte (met de maandlast) is geen bezwaar aangetoond.

Schade (“we zouden anders niet gekocht hebben”) onvoldoende aannemelijk

De commissie vindt onvoldoende aannemelijk dat consumenten van de koop hadden afgezien als zij “de werkelijke” woonlasten hadden geweten; daarmee staat schade onvoldoende vast.

Overige klachten: bruto/netto, “woonlasten” breder, EWR/KEW, WOZ

Consumenten klaagden o.a. dat:

• de adviseur de woonlasten te eng benaderde (alleen rente+aflossing) en dat bruto→netto onjuist/verwarrend was; ook zouden er drie verschillende netto-bedragen zijn genoemd;
• de eigenwoningreserve onjuist was berekend omdat een uitgekeerde kapitaalverzekering eigen woning eerst op de oude hypotheek in mindering had moeten komen, waardoor minder renteaftrek resteert dan voorgespiegeld;
• een onjuiste (te lage) WOZ-waarde was gebruikt.

De commissie gaat daar inhoudelijk beperkt op in en oordeelt in de kern: zelfs áls er fouten zouden zijn, hebben consumenten onvoldoende bewezen dat zij daardoor in een betere financiële positie zouden zijn geweest (dus: causaliteit/schade onvoldoende).

Bron: Kifid