Biedlogboek: zelfregulering blijkt opnieuw onvoldoende

Het biedlogboek was bedoeld om het vertrouwen in het koopproces te herstellen. Kandidaat-kopers moeten achteraf kunnen zien welke biedingen zijn uitgebracht, wanneer die zijn gedaan en onder welke voorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan het bedrag, het tijdstip van ontvangst en voorbehouden voor financiering of bouwkundige keuring. Volgens NVM ontvangen bieders zodra de koop onherroepelijk is automatisch een notificatie dat het biedlogboek beschikbaar is.

De praktijk blijft daar ver bij achter. VEH meldt dat biedlogboeken regelmatig onvolledig zijn, niet worden verstrekt of pas na aandringen beschikbaar komen. Ook komen bij het meldpunt signalen binnen over biedingen die na de deadline zijn gedaan of door de makelaar zelf zijn ingevoerd. Dat laatste hoeft niet per definitie onjuist te zijn, maar maakt controle en vertrouwen wel kwetsbaar als er geen uniforme standaard en geen onafhankelijk toezicht is.

Dit speelt al jaren
Het probleem is niet nieuw. Fintool schreef al op 9 november 2021 over het voornemen van minister Ollongren om makelaars met een automatisch biedlogboek te laten werken. Toen werd al opgemerkt dat de branche eerst zelf aan zet was, maar dat wetgeving zou volgen als het niet snel genoeg ging.

In april 2025 bleek uit de Kamerbrief over de voortgang van het eerlijke koopproces dat het Verbeterplan vertrouwen in het koopproces maar beperkt werkte. Sinds 1 januari 2023 was het biedlogboek wel verplicht voor aangesloten makelaars, maar afspraken werden in de praktijk slechts deels of niet nagekomen. Fintool vatte toen samen dat kandidaat-kopers vaker niet dan wel het biedlogboek ontvingen en dat brancheorganisaties niet controleerden op correct gebruik van het biedlogboek of naleving van de gedragscode.

Ook in februari 2026 kwam het onderwerp terug, toen VEH het Meldpunt Makelaardij heropende. VEH pleitte toen al voor wettelijke minimumeisen voor het biedproces, gecertificeerde biedsoftware en onafhankelijk toezicht met sancties. Daarbij werd verwezen naar een unaniem aangenomen motie van de Tweede Kamer van 15 januari 2026 over een uniform en transparant biedproces, met wetgeving in het vooruitzicht als dat niet snel lukt.

Reactie minister: wetgeving wordt niet uitgesloten
RTL Nieuws meldde op 23 mei 2026 dat minister Boekholt-O’Sullivan teleurgesteld is dat het biedlogboek niet altijd wordt verstrekt. Volgens RTL wil zij met brancheverenigingen in gesprek en sluit zij wet- en regelgeving niet uit als de branche het niet zelf oplost. Pp 20 mei 2026 zijn schriftelijke Kamervragen gesteld aan de minister over “Het biedlogboek en een fatsoenlijk koopproces”. Die vragen hadden op het moment van raadplegen nog de status “schriftelijke vragen” en dus nog geen officieel antwoord.

Tijd voor wettelijke verankering
De conclusie dringt zich op dat het overlaten aan de sector onvoldoende werkt. Er is sinds 2021 gesproken over transparantie, verbeterplannen, gedragscodes, technische afspraken en vrijwillige naleving. De uitkomst is dat een groot deel van de bieders het biedlogboek nog steeds niet krijgt.

Voor consumenten gaat het om grote financiële beslissingen. Een woningkoper moet vaak onder hoge tijdsdruk een bod uitbrengen, terwijl de informatiepositie beperkt is. Juist dan is achteraf controleerbaarheid essentieel. Niet omdat elk verloren bod onrechtmatig is, maar omdat het proces controleerbaar, uitlegbaar en gelijk moet zijn.

Een wettelijke regeling zou minimaal moeten vastleggen:

1. dat iedere bieder na onherroepelijke verkoop automatisch toegang krijgt tot het biedlogboek;
2. welke gegevens verplicht in het logboek staan;
3. binnen welke termijn het logboek beschikbaar moet zijn;
4. welke biedmethoden zijn toegestaan;
5. wie toezicht houdt;
6. welke sancties gelden bij niet-naleving.

Daarbij ligt het voor de hand om aan te sluiten bij de bestaande NTA 8061, waar VEH ook naar verwijst. Het wiel hoeft dus niet opnieuw te worden uitgevonden. De belangrijkste stap is dat de norm niet langer vrijblijvend blijft.

Bron: VEH