De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tussen partijen is niet in geschil dat de datum van levering van de woning een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst is. Op grond van het bepaalde in artikel 7:2 lid 1 BW moet een dergelijke afspraak schriftelijk worden vastgelegd. Partijen hebben dit ook gedaan, door als (oorspronkelijke) leveringsdatum 10 november 2022 op te nemen in de koopovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat het niet vastleggen van de gewijzigde datum van levering (18 november 2022) in een nieuwe koopakte of addendum hier niet tot nietigheid van de oorspronkelijke koopovereenkomst kan leiden . Verkoper heeft terecht aangevoerd dat artikel 4.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat partijen naderhand tezamen een eerdere of latere leveringsdatum kunnen overeenkomen. Dit kan vormvrij gebeuren.

Standpunt koper

Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft koper zich beroepen op het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 8 februari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:311.

Anders dan in de door koper aangehaalde uitspraak van het hof ‘s-Hertogenbosch van 8 februari 2022 bestond in de onderhavige zaak wel wilsovereenstemming ten aanzien van de oorspronkelijke leveringsdatum. In de door koper aangehaalde zaak hebben verkopers een ondertekende conceptkoopovereenkomst verstuurd aan kopers, die de leveringsdatum hebben aangepast met een handgeschreven nieuwe datum en vervolgens ondertekend aan de makelaar van verkopers hebben gestuurd. Verkopers hebben nadien aangegeven niet met deze handgeschreven wijziging te hebben ingestemd. Het hof komt tot het oordeel dat tussen partijen geen 'perfecte' koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat tussen verkopers en kopers geen wilsovereenstemming bestond ten aanzien van de datum van levering en deze afspraak behoort tot de wezenlijke kenmerken van de koopovereenkomst en dus niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW.

In de onderhavige zaak hadden partijen al overeenstemming bereikt over een leveringsdatum, namelijk 10 november 2022, welke overeenstemming is vastgelegd in een tussen partijen opgemaakte en getekende koopakte. Hiermee is aan artikel 7:2 lid 1 BW voldaan. Voornoemde leveringsdatum hebben partijen nadien conform artikel 4.1 van de koopovereenkomst in gezamenlijk overleg gewijzigd in 18 november 2022. Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW is ten aanzien van deze wijziging niet opnieuw van toepassing geworden.

Beslissing

Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van koper op nietigheid van de koopovereenkomst dus niet.

Inroepen financieringsvoorbehoud

De rechtbank is van oordeel dat een redelijke uitleg van de voorwaarde dat de ingediende relevante documenten ten behoeve van de geldaanvraag moeten worden overgelegd, met zich brengt dat in ieder geval de ingediende financieringsaanvraag en de daaraan ten grondslag liggende documenten moeten worden verstrekt. De rechtbank stelt vast dat koper dit niet heeft gedaan, ook niet nadat de makelaar hem nog extra tijd had gegeven om stukken aan te leveren. Koper kan zich niet verschuilen achter het feit dat hij niet zelf met NN contact heeft gehad over de financieringsaanvraag en zodoende niet beschikt over de onderliggende stukken. Hij heeft zelf gegevens moeten aandragen voor de financieringsaanvraag en het had op zijn weg gelegen (in ieder geval) die stukken aan verkoper en/of de makelaar te verstrekken. Zonder die stukken is het voor verkoper niet te controleren of koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Koper kon dus niet volstaan met het aanleveren van de afwijzingsbrieven en correspondentie.

Het achteraf nader onderbouwen van de financieringsafwijzing, kan niet leiden tot een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud, omdat de termijn voor het inroepen van de ontbinding vanwege het financieringsvoorbehoud inmiddels was verstreken. De makelaar heeft koper nog de gelegenheid geboden aanvullende documentatie te overleggen, maar hiervan heeft koper destijds geen gebruik gemaakt. Het bewijsaanbod dat koper in deze procedure heeft gedaan, doet dan ook niet ter zake.

Boete ?133.500

De slotsom is dat koper geen rechtsgeldig beroep het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Hij was daardoor verplicht de koopovereenkomst na te komen. Tussen partijen is niet in geschil dat koper, ondanks ingebrekestelling door verkoper, niet heeft voldaan aan die verplichting. Dat betekent dat verkoper de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst en dat koper de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst vastgestelde boete van € 133.500 in beginsel verschuldigd is.

(Toch) matiging

Met inachtneming van voormelde maatstaf ziet de rechtbank ruimte om de overeengekomen boete van € 133.500 te matigen. De rechtbank neemt hierin mee de verhouding tussen de werkelijke schade [Verkoper stelt een schade geleden te hebben van € 49.948,73, onder meer vanwege de dubbele lasten omdat zij al was verhuisd.] en de hoogte van de boete. De rechtbank acht hierbij (tevens) van belang dat verkoper op de zitting heeft toegelicht dat zij de woning inmiddels voor een hoger bedrag van € 1.425.000 aan een derde partij heeft verkocht. Verkoper zal dan een financieel voordeel van (€ 1.425.000 - € 1.335.000 =) € 90.000 hebben ter zake van de verkoopprijs. Instandhouding van de bedongen boete zou naar het oordeel van de rechtbank onder die omstandigheid tot een buitensporig resultaat leiden .

Voormelde feiten en omstandigheden en de belangen van partijen afwegende, is de rechtbank van oordeel dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete wordt gematigd tot een bedrag van € 66.750 (dit is 50% van de bedongen boete).

Bron: Rechtpsraak.nl