Koopovereenkomst

In artikel 18.3 van de koopovereenkomst is opgenomen onder welke voorwaarden de koper de koopovereenkomst kan ontbinden. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, bevat artikel 18.3 verschillende verplichtingen. Een koper moet zich inspannen (“al het redelijk mogelijke doen”) om een financiering te verkrijgen. De koper die vervolgens de ontbinding inroept moet dat “schriftelijk en goed gedocumenteerd” doen. Partijen zijn overeengekomen dat de mededeling waarmee de ontbinding wordt ingeroepen, vergezeld moet gaan van bewijsstukken waaruit blijkt dat de koper bij ten minste één erkende geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Artikel 18.3 bevat dus enerzijds een inspanningsverplichting en anderzijds een verplichting om een beroep op de ontbindende voorwaarde met bepaalde documenten te onderbouwen.

Inspanningsverplichting

De in artikel 18.3 van de koopovereenkomst neergelegde inspanningsverplichting maakt duidelijk dat van een koper de nodige inspanningen worden verwacht om tot een financiering van de woning te komen. Het enkele feit dat een aanvraag voor een financiering niet is geaccepteerd, is niet voldoende voor de conclusie dat aan de inspanningsverplichting is voldaan. De inspanningen van de koper moeten gericht zijn op het daadwerkelijk verkrijgen van een offerte, en niet gericht zijn op het verkrijgen van een afwijzing van de financieringsaanvraag. Indien een reële offerteaanvraag niet kan worden gedaan vanwege het ontbreken van benodigde gegevens of stukken (zoals in dit geval), zal het van de omstandigheden van het geval afhangen of kan worden geoordeeld dat de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan.

Onvolledige aanvraag

Vaststaat dat de aanvraag tot financiering begon met een document waarmee het verkrijgen van financiering voor de aankoop van het appartement gedoemd was te mislukken. Niet alleen was de aanvraag niet ondertekend, maar vrijwel alle relevante gegevens ontbraken. Op de aanvraag was bovendien opgenomen dat deze was ingediend “tbv afwijzing.” Uit het enkele feit dat er op deze aanvraag een afwijzende beslissing van geldverstrekker is gevolgd – en dat daarmee strikt genomen is voldaan aan de eis van artikel 18.3 van de koopovereenkomst - kan daarom niet worden afgeleid dat koper zich voldoende hebben ingespannen om een financiering te verkrijgen.

Aantoonbare inspanning door kopers

Kopers hebben in hoger beroep een groot aantal e-mails overgelegd waarop zij zich beroepen ter onderbouwing van hun standpunt dat zij aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. Het hof is van oordeel dat (mede) op grond van de in hoger beroep overgelegde stukken moet worden geoordeeld dat kopers inderdaad aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. Daaraan ligt het volgende ten grondslag.

Inkomensverklaring

Kopers hebben direct na ondertekening van de koopovereenkomst een hypotheekadviseur ( [naam 2] ) ingeschakeld om hen bij te staan bij het verkrijgen van een hypothecaire geldlening. Omdat voor koper als ondernemer aanvullende eisen worden gesteld bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag, is in overleg met [naam 2] het bedrijf Zakelijk Inkomen ingeschakeld om zijn inkomen op een door de geldverstrekkende instellingen voorgeschreven wijze vast te stellen. Toen kopers op 1 april 2019 van Zakelijk Inkomen begrepen dat er nadere stukken nodig waren, hebben zij vrijwel direct de accountant aan het werk gezet om die stukken aan te leveren en daartoe de administratie op orde te brengen. Uit de schriftelijke verklaring (e-mail) van de accountant van 30 juni 2020 is af te leiden dat kopers begin april opdracht hebben verstrekt voor het opstellen van de benodigde stukken, maar dat daarvoor meer tijd nodig was dan verwacht. Uit de door kopers overgelegde correspondentie blijkt dat in de periode na inschakeling van de accountant regelmatig contact heeft plaatsgevonden over de voortgang en het aanleveren van nadere stukken. Onweersproken is door kopers gesteld dat er daarbij complicaties optraden doordat koper enerzijds bedrijfsactiviteiten hadden beëindigd en anderzijds nieuwe activiteiten waren begonnen en er een fusie van hun vennootschappen had plaatsgevonden.

Onvolledige aanvraag, wel inspanning verricht

Door deze samenloop van omstandigheden zijn kopers er niet in geslaagd tijdig de stukken klaar te krijgen die nodig waren om een aanvraag voor een hypothecaire geldlening in te dienen die in behandeling zou kunnen worden genomen. De wel ingediende aanvraag was, zoals hiervoor is vastgesteld, gedoemd te mislukken omdat allerlei relevante gegevens ontbraken. Dat doet aan de waarde van de op die aanvraag gevolgde afwijzing in dit bijzondere geval, waarin moet worden aangenomen dat kopers zich wel voldoende hebben ingespannen een financiering te kunnen krijgen, echter niet af. Feit is dat kopers ondanks hun inspanningen, voor 26 april 2019 geen hypothecaire geldlening voor de aankoop van de woning hebben kunnen verkrijgen. Voor zo’n situatie is nu juist de ontbindende voorwaarde opgenomen.

Overweging Hof

Het hof deelt niet de conclusie van verkoper dat kopers niet voldoende voortvarend hebben gehandeld omdat zij pas op 19 april 2019 “een dossier” hebben doorgestuurd aan Zakelijk Inkomen. Uit de e-mail van Zakelijk Inkomen van 1 april 2019 blijkt dat ook dit bedrijf in een vroeg stadium door kopers is ingeschakeld.

Geen taxatie

Dat kopers de woning nog niet hadden laten taxeren leidt evenmin tot een ander oordeel. Bij de onzekerheid die bestond over het slagen van de financiering was het gerechtvaardigd te wachten met de taxatie tot daarover meer duidelijkheid zou ontstaan.

Dossier op voorhand compleet?

Het gaat, anders dan verkoper stelt, in zijn algemeenheid te ver om van een koper te verwachten op voorhand te zorgen dat hij een financieringsaanvraag zo goed als rond heeft alvorens een koopovereenkomst te ondertekenen. In dat geval zou een financieringsvoorbehoud immers geen toegevoegde waarde hebben.

Beslissing

Het Hof oordeelt dat de boete niet door kopers verschuldigd is. Verkoper dient deze dan ook weer terug te betalen.

Bron: Rechtspraak.nl