Uitspraak rechtbank

Kort samengevat heeft de rechtbank overwogen dat op grond van art. 7:2 lid 1 BW een particulier als koper eerst aan de koopovereenkomst van een woning is gebonden, indien deze schriftelijk is vastgelegd. In dit geval hebben partijen geen overeenstemming bereikt over de leveringsdatum en nu dat geen ondergeschikt onderdeel vormt van de overeenkomst tussen partijen, als bedoeld in art. 6:225 lid 2 BW, zijn kopers niet gebonden.

Gerechtshof

Het hof verwerpt de stelling van verkopers dat reeds op 6 september 2018 een ‘perfecte’ koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarvoor is gezien de aard ervan noodzakelijk dat schriftelijke vastlegging plaatsvindt als bedoeld in artikel 7:2 BW. Dat houdt in dat partijen overeenstemming hebben over alle wezenlijke elementen van die koopovereenkomst, hetgeen moet blijken uit de tussen partijen opgemaakte én getekende akte . In dit geval is de conceptovereenkomst eerst getekend door verkopers en nadien door kopers waarbij kopers - zonder dat van nader overleg met verkopers is gebleken - tenminste één artikel heeft gewijzigd in de onder rov. 3.1.6 bedoelde zin. verkopers hebben met deze - voorgestelde - wijziging niet willen instemmen.

Verkoper wilden transportdatum niet wijzigen

Verkopers miskennen dat ingeval in de overeenkomst, zoals in dit geval, wél een nadere afspraak is gemaakt over een leveringsdatum, waarbij immers de zakenrechtelijk eigendom overgaat, deze afspraak reeds daarom behoort tot de wezenlijke afspraken van die overeenkomst. Dat verkopers er overigens zelf ook vanuit gingen dat dit een wezenlijk element van de overeenkomst betrof, valt te lezen in hun afwijzende reactie op de door kopers voorgestelde ‘verschuiving’ van de leveringsdatum en het willen vasthouden aan de oorspronkelijke leveringsdatum. Bovendien valt uit de overeenkomst zelf af te leiden dat het niet tijdig leveren of afnemen - zonder nadere afspraak - kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst (artikel 11). En ook uit de artikelen 3 (moment van betaling), 6.3 (garantie-eigenschappen), 8 (baten, lasten, belastingen, heffingen en canons) en 10 (risico-overgang) volgt dat de datum van levering van wezenlijk belang is.

Gezien het voorgaande hebben verkopers onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat het antwoord van kopers slechts op ondergeschikte punten afweek van het aanbod van verkopers.

(Tijdig en aantoonbaar) Inroepen financieringsvoorbehoud

Het hof overweegt verder het volgende. Vastgesteld kan worden, zoals ook door kopers is erkend, dat het beroep van op de ontbinding van de koopovereenkomst op grond van het financieringsvoorbehoud van 5 oktober 2018 is geschied zonder overlegging van bewijsstukken als hiervoor in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst bedoeld.

De vraag die dan rijst is of wanneer niet (dadelijk) aan die nadere voorwaarde is voldaan dit als gevolg heeft dat het beroep op de ontbinding krachteloos is en verder of dat incomplete beroep zich nadien nog leent voor een ‘herstel’. Naar het oordeel van het hof is dat laatste het geval en wel om de volgende reden.

In voldoende mate staat vast dat voordat ondertekening van de koopovereenkomst in de zin als hiervoor onder rov. 3.5.2 bedoeld, heeft plaatsgevonden, kopers een financiering hebben aangevraagd, zowel bij N. als bij de R. Zij waren kennelijk op 5 oktober 2018 er via hun hypotheekadviseur H. van op de hoogte dat het verkrijgen van een financiering niet zou lukken en dat hebben zij ook aan verkopers bericht. Omdat verkopers hiermee geen genoegen wensten te nemen heeft dat geleid tot verdere correspondentie, waarbij zowel de schriftelijke afwijzing van N. als nadien nog die van de R. is overgelegd. Daarmee staat in voldoende mate vast dat kopers de nodige inspanningen hebben verricht om een financiering te verkrijgen, en dat is naar het oordeel van het hof ook de strekking van die bepaling zoals partijen die redelijkerwijs ook hebben moeten begrijpen.

Dat betekent dat zelfs als zou moeten worden aangenomen dat partijen een ‘perfecte’ koopovereenkomst zouden hebben gesloten, deze ontbonden is doordat kopers een terecht beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan.

De uitspraak

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.

Bron: Rechtspraak.nl