ABN AMRO – Verkiezingen en de huizenmarkt

In het artikel worden drie grote thema’s behandeld met betrekking tot de woningmarkt en de aanstaande verkiezingen:

Woningbouw

Het woningtekort in Nederland loopt op tot een geschatte 430.000 woningen in 2025 (≈4,8% van de woningvoorraad). De doelstelling van de Rijksoverheid was om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen (totaal ambitie 900.000 nieuwe woningen tot 2030); deze ambitie wordt duidelijk niet gehaald.
Geïdentificeerde knelpunten: vergunningenprocedures en regelgeving, tekort aan arbeidskrachten in de bouw, stikstofproblematiek, beperkingen in het elektriciteitsnet.
De politieke partijen verschillen in aanpak: meer sturing/regulering door overheid versus minder regels en meer vertrouwen op marktpartijen/investeerders.
Er wordt opgemerkt dat meer bouwen niet automatisch tot dalende huizenprijzen leidt: ook voorzieningen, infrastructuur, bouwkosten en investeerdersvertrouwen spelen een rol.

Hypotheekrenteaftrek (HRA)

De hypotheekrenteaftrek is bedoeld om eigenwoningbezit te stimuleren, maar kost de staat circa €11mrd per jaar en werkt onder andere prijsverhogend voor woningen.
Veel politieke partijen pleiten voor een geleidelijke afbouw van de HRA.
Gevolgen voor huiseigenaren: als de HRA (langzaam) verdwijnt, zullen de maandlasten stijgen. Uit onderzoek van ABN AMRO blijkt echter dat veel huishoudens ook zonder HRA de lasten kunnen dragen (29% maakt gebruik van vooruitbetaling van HRA).
Huizenprijzen zullen waarschijnlijk niet sterk dalen door afschaffing van de HRA, omdat de afbouw geleidelijk is én omdat vrijvallende belastingmiddelen deels worden gebruikt om de inkomstenbelasting te verlagen, waardoor koopkracht wordt gecompenseerd.

Betaalbare huur en de nieuwe huurwet

Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking: voor woningen tot 186 woonpunten geldt per 2025 een maximale huurprijs van €1.184,82 per maand.

Neveneffecten daarvan:
Minder aanbod in het middensegment huurwoning doordat verhuurders hun woningen liever verkopen.
Minder nieuwbouw van huurwoningen in dat segment omdat de rendementen afnemen.
Politieke partijen staan in grote lijnen achter de wet, maar verschillen in voorkeuren: sommigen willen uitbreiding, anderen pleiten voor terughoudendheid c.q. minder regulering van de vrije huurmarkt.

Conclusie van ABN AMRO
De situatie op de woningmarkt is complex en kent veel wederkerige effecten. Er is geen snelle “harde oplossing”. Politieke plannen krijgen tijd nodig, en beleidskeuzes zullen op de langere termijn effect hebben. Wat de verkiezingsuitslag ook wordt: de woningmarkt blijft prominent op de politieke agenda.

Relevantie voor de fiscale eigen-woningregeling

De geleidelijke afbouw van de HRA kan gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de maandlasten van huiseigenaren. Adviseurs moeten hun klanten alert maken op scenario’s zonder of met een beperkte HRA.
Ondanks de mogelijke afbouw van de HRA, verwacht ABN AMRO geen sterke prijsdaling. Voor de fiscale planning betekent dit: overwaarde blijft relevant, bijleenregeling blijft actueel, en het fiscale kader verandert wellicht langzaam maar gestaag.
De bouw van nieuwe woningen en het gebrek eraan beïnvloedt de dynamiek in de eigen woning-sector: het aanbod blijft beperkt, wat druk houdt op prijzen en aantrekkingskracht van eigen woningbezit. Voor de vastgoedadvisering (o.a. voor starters) is dit belangrijk.
De ontwikkelingen in de huurmarkt (nieuw huurwetgevingskader) kunnen indirect effect hebben op de keuzes van woningzoekenden: meer huurtransitie kan invloed hebben op de prijsdruk in koop-sector en de oriëntatie van klanten.
Voor het fiscale eigenwoningregime is belangrijk dat beleidswijzigingen tijd nemen: de geleidelijke afbouw van de HRA biedt ruimte om cliënten tijdig te informeren en te plannen.

Praktische aandachtspunten voor adviseurs

Zorg dat u voor uw klant scenario’s doorrekent met én zonder hypotheekrenteaftrek (of met afnemende aftrek) zodat een goede inschatting van toekomstige lasten mogelijk is.
Houd rekening met de langere doorlooptijd van woningbouwprojecten: adviseer klanten dus niet uitsluitend op basis van optimistische verwachtingen van prijsdrukverlaging door nieuwbouw, maar ook op het lagere aanbod en structurele factoren.
Voor starters: benadruk dat de druk op de woningmarkt aanhoudt (tekort >400.000 woningen) en dat dat gevolgen heeft voor betaalbaarheid en aankoopmogelijkheden.
In het kader van fiscale planning: bespreek hoe wijzigingen in de HRA-regeling kunnen worden meegenomen in de strategische keuzes (bijv. oversluiten, extra aflossen, hypotheekvormen) en hoe de eigenwoningreserve en bijleenregeling blijven actueel.
Houd de politieke en fiscale agenda in de gaten: wetten als de huurwet of wijzigingen in de eigen-woningregeling kunnen op middellange termijn effect krijgen.