Rechtspraak geluidsoverlast buren

Stelling koper

Koper stelt dat verkoper hem hadden moeten meedelen dat hun onderburen geluidshinder van de vloer van de woning ondervonden, alsmede dat zij met hun onderburen afspraken hadden gemaakt over het gebruik van de vloer en over het laten verrichten van nader onderzoek naar mogelijke maatregelen ter beperking van de geluidshinder. Door dat te verzwijgen, hebben verkopers onrechtmatig gehandeld, althans wordt voldaan aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling. Bovendien zijn verkopers daardoor tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat de woning niet voldeed aan hetgeen koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, aldus steeds koper.

Na overleg tussen koper en de onderbuurvrouw op 15 februari 2015, waarbij koper voor het eerst heeft vernomen van de overlast die de onderburen ervaarden van de woning, heeft koper verkoper bij e-mail van 25 februari 2015 laten weten dat, indien de geluidsoverlast op 16 maart 2015 niet naar de wens van de onderburen zou zijn verholpen, hij van de koop van de woning zou afzien. Op 9 maart 2015 heeft koper verkoper daartoe in gebreke gesteld.

Dwaling

Op 19 maart 2015 heeft koper de koopovereenkomst met verkoper vernietigd wegens dwaling en voor zover nodig ontbonden wegens schending van de mededelingsplicht en/of non-conformiteit van de woning.

Kort geding

Bij kort geding vonnis van 16 april 2015 is koper door de voorzieningenrechter van deze rechtbank veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de levering van de woning (op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat hij aan die veroordeling niet voldoet) en te voldoen een bedrag van € 1.425,00 per dag aan contractuele boete vanaf 27 maart 2015 tot vijf dagen na betekening van het vonnis. Bij deurwaardersexploot van 17 april 2015 is het vonnis betekend.

Rechtbank

In het onderhavige geval, wisten verkopers dat hun onderburen de geluidsoverlast van de woning als ernstig ervaarden. Hoewel het ervaren van geluidsoverlast uit haar aard subjectief is, leidt de rechtbank uit het feit dat reeds in 2010 meerdere bewoners van het appartementencomplex hebben geklaagd over geluidsoverlast van bovengelegen appartementen (naar aanleiding waarvan ook geluidmetingen zijn verricht) af dat de klachten van de onderburen realistisch gehalte hebben en samenhangen met eigenschappen van de woning (en niet zozeer met die van de bewoners). Dat ook verkopers de klachten niet denkbeeldig vonden, blijkt uit het feit dat verkopers de vloer tussen hun woning en de woning van hun onderburen zelf als een bouwkundig fiasco hebben beschreven en akkoord zijn gegaan met de afspraak dat zij tussen 20.00 uur en 08.00 uur geen lawaai – naar de rechtbank begrijpt geen contactgeluid – zouden maken. Verder hebben verkopers in september 2014 – derhalve kort voor de verkoop aan kopers – ingestemd met het verzoek van hun onderburen om mee te werken (en te betalen) aan het laten opstellen van een tweede rapportage om te bekijken op welke wijze de geluidsreductie tussen de beide appartementen verder kon worden verbeterd. Daaruit blijkt dat de klachten van de onderburen nog actueel waren ten tijde van de verkoop. Ten tijde van de verkoop was bovendien al duidelijk dat de onderburen kopers zouden benaderen met dezelfde klachten. De onderburen hebben immers kort na de verkoop aan verkopers gevraagd hoe het met de tussen hen gemaakte afspraken over contactgeluiden zou gaan, waarop verkopers hen hebben meegedeeld dat zij daarover met de nieuwe bewoners van de woning afspraken moesten maken. Naar kopers onbetwist heeft gesteld, hebben de onderburen vervolgens ook bij hem geklaagd over de geluidsoverlast.

Oordeel

Bij deze stand van zaken is de rechtbank van oordeel dat verkopers kopers naar de in het verkeer geldende opvattingen hadden moeten inlichten over de klachten van hun onderburen.

Vernietigbaar

Het voorgaande leidt tot de conclusie, anders dan verkopers hebben betoogd, dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Op grond daarvan was de koopovereenkomst vernietigbaar.

Matiging boete

De rechtbank stelt voorop dat de in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

De rechtbank is van oordeel dat instandhouding van de boete onder die omstandigheden tot een onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De rechtbank matigt de betaalde boete – die naar tussen partijen niet in geschil is in totaal € 31.350,00 bedraagt – dan ook tot nihil.

Bron: Rechtspraak.nl