Woningmarktsentiment zakt verder: rente en betaalbaarheid drukken vertrouwen

Opvallend is dat het beeld niet uitsluitend negatief is. Een deel van de consumenten ziet meer woningen te koop komen, minder overbiedingen en een rustiger markt. Toch weegt dat nog niet op tegen de hoge woningprijzen en de toenemende zorgen over de hypotheekrente. Voor financieel adviseurs zit juist in die combinatie een belangrijk aandachtspunt: meer aanbod betekent nog niet automatisch betere betaalbaarheid.

Zeven maanden op rij minder vertrouwen
De Marktindicator daalt sinds maart 2026 iedere maand. Zo'n langdurige onafgebroken daling komt volgens Vereniging Eigen Huis in de historische reeks niet vaak voor. De huidige stand van 85 punten is overigens nog aanzienlijk hoger dan het historische dieptepunt. In december 2012 stond de indicator op slechts 51 punten. De oorzaak van het negatieve sentiment is nu ook anders. Waar tijdens eerdere crises onder meer dalende woningprijzen een rol speelden, blijven consumenten momenteel juist rekening houden met verdere prijsstijgingen. Vooral de combinatie van hoge prijzen, beperkte betaalbaarheid en een ongunstiger renteperceptie drukt op het vertrouwen.

Meer dan de helft verwacht dat kopen moeilijker wordt
De vooruitzichten voor potentiële kopers zijn verder verslechterd. In oktober verwacht 54% dat het in de komende twaalf maanden moeilijker wordt om een woning te kopen. Dat is het hoogste percentage van de laatste twaalf metingen. Slechts 10% verwacht dat kopen gemakkelijker wordt. Nog eens 28% denkt dat de situatie ongeveer gelijk blijft. Ook terugkijkend overheerst het negatieve oordeel: 55% vindt dat het gedurende het afgelopen jaar moeilijker is geworden om een huis te kopen. De onderzoeksresultaten laten bovendien duidelijk zien waar de pijn zit. Naar schatting:

• 55 tot 65% noemt de hoge woningprijzen als probleem;
• 50 tot 60% wijst op het tekort aan woningen en betaalbaar aanbod;
• 25 tot 30% noemt specifiek de moeilijke positie van starters, jongeren en alleenstaanden;
• 20 tot 25% noemt problemen op de betaalbare huurmarkt.

Het woningtekort en de betaalbaarheid versterken elkaar in de beleving van consumenten. Meer schaarste betekent meer concurrentie, hogere prijzen en in sommige marktsegmenten nog steeds overbieden.

Huizenprijzen stijgen volgens consumenten nog steeds, maar minder hard
Een interessante ontwikkeling is dat de verwachtingen over de huizenprijzen wel gematigder worden. In oktober denkt 75% dat de woningprijzen in de afgelopen twaalf maanden zijn gestegen. In november 2025 was dat nog 84%. Vooral het percentage consumenten dat een sterke prijsstijging waarneemt, is gedaald.

Voor de komende twaalf maanden verwacht afgerond 70% opnieuw een prijsstijging. Ook hier verschuift het beeld echter van een sterke naar een meer gematigde stijging. In november 2025 verwachtte 57% nog een sterke of matige prijsstijging. In oktober 2026 is dit teruggelopen naar 43%. Daar staat tegenover dat vaker een beperkte prijsstijging wordt verwacht. Het aanbod van bestaande koopwoningen is toegenomen en de scherpe prijsdruk lijkt af te zwakken. Dat is echter iets anders dan dat woningen daadwerkelijk goedkoop of voor brede groepen betaalbaar worden.

Hypotheekrente drukt steeds zwaarder op het sentiment
De sterkste verschuiving is zichtbaar bij de hypotheekrente. In oktober denkt 53% van de ondervraagden dat de hypotheekrente in de voorafgaande twaalf maanden is gestegen. In november 2025 was dat slechts 36%. Ook vooruitkijkend zijn consumenten somberder. Inmiddels verwacht 49% dat de hypotheekrente in de komende twaalf maanden verder stijgt. Slechts 6% verwacht een daling.

Belangrijk is dat de Marktindicator hier de perceptie en verwachting van consumenten meet. Het onderzoek voorspelt daarmee niet wat de hypotheekrente daadwerkelijk zal doen. Voor het consumentenvertrouwen maakt die perceptie echter wel verschil. Wie verwacht dat lenen duurder wordt, zal de betaalbaarheid van een woning anders beoordelen en mogelijk ook anders bieden.

Meer aanbod, maar nog geen betaalbare markt
Tegenover het negatieve sentiment staan voorzichtig positieve signalen. Ongeveer 16 tot 19% van de respondenten die aangeven wat goed gaat, noemt voldoende of toenemend woningaanbod. Een kleinere groep constateert dat woningen langer te koop staan, minder wordt overboden of dat prijzen stabiliseren.

Ook wordt woningbouw genoemd, hoewel dit minder dominant is dan een maand eerder. Dat levert een ogenschijnlijk tegenstrijdig beeld op: consumenten zien op sommige plekken meer woningen beschikbaar komen, maar ervaren tegelijkertijd nog altijd grote schaarste. Die tegenstelling wordt begrijpelijk wanneer naar de verschillende marktsegmenten wordt gekeken. Respondenten signaleren bijvoorbeeld wel aanbod in hogere prijsklassen of buiten de Randstad, terwijl betaalbare koopwoningen, sociale huur, middenhuur, starterswoningen en geschikte seniorenwoningen schaars blijven. Het probleem is daarmee niet alleen het aantal woningen, maar ook de aansluiting van het aanbod op inkomen, huishoudtype en woonbehoefte.

Starters blijven kwetsbaar
De positie van starters, jongeren en alleenstaanden blijft prominent terugkomen in het onderzoek. Zij lopen tegen meerdere beperkingen tegelijk aan:

hoge koopsommen, hogere financieringslasten, benodigde eigen middelen en een beperkt aanbod van betaalbare woningen.

Tegelijkertijd blijkt uit eerder door Fintool besproken Kadastercijfers dat het gebruik van de Starterslening verder is toegenomen. In het eerste halfjaar van 2026 werd bij 8,3% van de woninghypotheken voor starters ook een Starterslening afgesloten, tegen 6,4% een jaar eerder. Dat illustreert dat aanvullende financieringsconstructies voor een groeiende groep nodig zijn om het verschil tussen leencapaciteit en koopsom te overbruggen.

Betekenis voor de hypotheekadviespraktijk
De Marktindicator is geen voorspelling van de woningmarkt, maar geeft wel inzicht in de verwachtingen waarmee consumenten aan de adviestafel kunnen verschijnen. Juist nu is het daarom relevant om onderscheid te maken tussen marktverwachting en financiële draagkracht. Een klant die verwacht dat de rente verder stijgt, kan druk voelen om snel te kopen of de rente voor langere tijd vast te zetten. Een klant die verdere woningprijsstijgingen verwacht, kan geneigd zijn meer te bieden om een woning niet mis te lopen. Daartegenover kan meer aanbod juist de indruk wekken dat wachten aantrekkelijker wordt.

Voor het advies blijven uiteindelijk de individuele financiële positie, de maximale én gewenste woonlast, beschikbare eigen middelen en voldoende buffers doorslaggevend. Het is daarbij verstandig niet alleen het basisscenario te bespreken. Ook een hogere toekomstige rente bij het aflopen van de rentevaste periode, onverwachte onderhoudskosten, een verandering van inkomen en een minder gunstige woningwaardeontwikkeling verdienen aandacht.

Geen brede omslag
De oktoberpeiling laat daarmee een genuanceerd beeld zien. De woningmarkt lijkt op enkele punten iets minder verhit. Het aanbod neemt plaatselijk toe, sommige kopers ervaren minder overbiedingen en de verwachte huizenprijsstijging wordt gematigder. Maar van een brede omslag is geen sprake. Betaalbaarheid blijft het belangrijkste knelpunt en de verslechterde renteperceptie komt daar bovenop. Dat verklaart waarom meer aanbod vooralsnog niet leidt tot meer vertrouwen: consumenten zien wel beweging op de markt, maar ervaren nog onvoldoende verbetering in de vraag die voor hen uiteindelijk het belangrijkst is: kan ik een passende woning daadwerkelijk betalen?

Bron: Vereniging Eigen Huis, Eigen Huis Marktindicator oktober 2026.

Trefwoorden

woningmarkt — consumentenvertrouwen — hypotheekrente — betaalbaarheid — starters