ING: Meer woningaanbod stuwt transacties naar recordhoogte en zwakt huizenprijsstijging af

Flink meer bestaande woningen in de verkoop
Het aanbod van bestaande koopwoningen blijft toenemen. In het tweede kwartaal van dit jaar werden via NVM-makelaars 9% meer woningen te koop gezet
dan een jaar eerder. Vooral meer eigenaar-bewoners zetten hun woning te koop, wat wijst op een aantrekkende doorstroming. Daarnaast komt een belangrijk deel van het extra aanbod nog altijd van beleggers die hun huurwoningen in de verkoop doen. In het tweede kwartaal was naar schatting één op de zes woningen die op de markt kwam een voormalige huurwoning, goed voor circa 13.000 woningen.

Vooruitkijkend verwacht ING dat de verkoop van huurwoningen enigszins afneemt, maar aanzienlijk blijft. Nog steeds kopen veel beleggers huurwoningen met de intentie deze later op de koopmarkt aan te bieden. Daardoor blijft de toestroom van voormalige huurwoningen naar de koopmarkt voorlopig groot.

Extra aanbod stuwt transacties maar dempt huizenprijsstijging
Door het oplopende woningaanbod wordt het aantal verkopen van bestaande woningen richting recordhoogte gestuwd. Waar een gebrek aan aanbod enkele jaren geleden nog een rem zette op het aantal transacties, neemt die belemmering nu geleidelijk af. Huiseigenaren zien meer mogelijkheden, kopen daardoor vaker, en zetten na aankoop hun eigen woning te koop, waardoor de doorstroming verder op gang komt. In het tweede kwartaal van 2026 wisselden ongeveer 59.000 bestaande woningen van eigenaar, circa 3% meer dan een jaar eerder.

Tegelijkertijd remt het grotere woningaanbod de prijsontwikkeling. Eind juni stonden circa 20% meer woningen te koop dan een jaar eerder. De toestroom van nieuwe woningen naar de markt is momenteel groter dan de uitstroom via verkopen, waardoor kopers meer keuze hebben en de krapte afneemt. Daardoor ontvangen woningen gemiddeld minder biedingen en neemt de kans op sterke overbiedingen af. Dat vertaalt zich in een lagere prijsgroei: in juni lagen de huizenprijzen 4,1% hoger dan een jaar eerder, tegenover ruim 9% een jaar eerder. Vooruitkijkend verwacht ING dat het aanbod verder oploopt, waardoor de opwaartse druk op de huizenprijzen verder afneemt.

Iets hogere hypotheekrentes
Naast het oplopende woningaanbod zorgt ook de hogere hypotheekrente voor minder opwaartse druk op de huizenprijzen. De 10-jaars annuïtaire hypotheekrente met NHG staat momenteel op gemiddeld 4,0%, circa 25 basispunten hoger dan begin dit jaar en het hoogste niveau in twee jaar tijd. Kopers krijgen daardoor te maken met hogere maandlasten en een lagere maximale leencapaciteit. Voor een hypotheek van €375.000 betekent de rentestijging ongeveer €55 hogere bruto maandlasten in het eerste jaar na aankoop voor starters. Daarnaast ligt de maximale hypotheek naar schatting circa 3% lager. Beide ontwikkelingen remmen de prijsstijging. De ontwikkeling van de rente blijft mede afhankelijk van de situatie in het Midden-Oosten. Door de hernieuwde spanningen tussen de VS en Iran zijn de kapitaalmarktrentes recent opgelopen vanwege zorgen over de inflatie. Zolang verdere escalatie uitblijft, verwachten wij dat de kapitaalmarktrentes tot eind volgend jaar ongeveer rond het huidige niveau blijven bewegen. Dat vergroot de kans dat de hypotheekrentes eveneens redelijk stabiel blijven.

Sentiment iets pessimistischer
Ook lijkt het sentiment op de woningmarkt ten opzichte van begin dit jaar iets te zijn verslechterd, wat voor minder opwaartse druk op de huizenprijzen zorgt.

Vereniging Eigen Huis, deECB en CBS wijzen alle drie op een afname van het sentiment onder woonconsumenten. Woningzoekers die minder vertrouwen hebben, zullen mogelijk wat voorzichtiger bieden, wat voor minder opwaartse druk op de prijzen zorgt.

Krapte, loonstijging en vermogen blijven opwaartse druk op prijzen zetten
Toch zijn er nog diverse factoren die opwaartse druk op de huizenprijzen zetten. Ondanks het oplopende woningaanbod blijft de woningmarkt vooralsnog krap. Woningen worden gemiddeld nog steeds binnen ongeveer vier weken verkocht nadat zij te koop zijn gezet. Dat is een zeer korte verkooptijd en laat zien dat de vraag naar koopwoningen nog altijd ontzettend groot is. De concurrentie tussen kopers is daardoor aanzienlijk, wat de huizenprijzen ondersteunt. Daarnaast blijven de inkomens van huishoudens stijgen. Hoewel de loonstijging afzwakt, blijft deze tot eind volgend naar verwachting met zo’n 3% op jaarbasis bovengemiddeld hoog. Daardoor blijft de inkomensgroei de prijzen ondersteunen. Ook lijkt de rol van eigen vermogen bij woningaankopen verder toe te nemen. Zo wijst HDNop een toename van het eigen geld onder starters. Daarnaast spelen gemeenten een steeds grotere rol in de ondersteuning van starters. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) verstrekte in de afgelopen jaren steeds meer leningen tegen hogere bedragen. 

Recordaantal verkopen dit jaar en gematigde huizenprijsstijging
Per saldo verwacht ING dus dat het aantal woningverkopen hoog blijft en de huizenprijsstijging verder afzwakt. Daar staat tegenover dat de woningmarkt krap blijft, huishoudinkomens verder stijgen en starters steeds vaker extra financiële ondersteuning ontvangen. We verwachten dat het aantal bestaande woningverkopen dit jaar licht toeneemt tot circa 245.000 (was 239.000 in 2025). Daarmee zou het record uit 2017, toen circa 242.000 woningen van eigenaar wisselden, worden overtroffen. Voor 2027 verwacht ING dat het aantal verkopen licht terugvalt naar circa 240.000. Dat komt mede doordat ING minder verkopen van voormalige huurwoningen verwacht.

Tegelijkertijd verwacht ING dat de huizenprijzen gematigd stijgen en eind 2026 circa 3% hoger liggen dan een jaar eerder. Voor 2027 voorziet ING een kleinere prijsstijging van 1,5% (december 2027 ten opzichte van december 2026).

Bron: ING Research