Fout in hypotheekadvies kan jarenlange renteaftrek kosten: herstel niet met terugwerkende kracht

Antwoord

Twee woningen, één gezamenlijke hypotheek

Twee partners hadden ieder een eigen woning voordat zij gezamenlijk een nieuwe woning kochten. Bij het afsluiten van hun hypotheek  (in 2024) werd onvoldoende rekening gehouden met de hypotheek die één van de partners in 2017 had afgesloten en de daarbij behorende aflossingsstand. De Belastingdienst heeft inmiddels vastgesteld dat hierdoor een deel van de hypotheekrente niet aftrekbaar is. De betrokken adviseur wil weten of de fout alsnog kan worden gecorrigeerd, of daarmee de renteaftrek vanaf 2024 kan worden hersteld en hoe verdere fiscale schade kan worden voorkomen.

Herstel met terugwerkende kracht? In beginsel niet

Voor eigenwoningschulden die onder het sinds 2013 geldende regime vallen, geldt onder meer dat de schuld in maximaal 360 maanden ten minste annuïtair moet worden afgelost. Wanneer een bestaande eigenwoningschuld wordt overgesloten of bij een volgende woning een fiscale aflossingsstand moet worden toegepast, begint de maximale aflossingstermijn voor dat leningdeel niet opnieuw bij 30 jaar. Het juiste aflossingsschema moet bij het aangaan van de nieuwe schuld worden gehanteerd. Wordt ten onrechte een nieuwe looptijd van 360 maanden afgesproken, dan kwalificeert de schuld fiscaal niet als eigenwoningschuld. Dat geldt niet alleen voor dat ene leningdeel, maar in veel gevallen voor de hele schuld.

De Belastingdienst bevestigt dit in een kennisgroepstandpunt van februari 2023. Iemand met een aflossingsstand van €250.000 koopt een nieuwe woning voor €650.000. Er is geen eigenwoningreserve, dus de maximale eigenwoningschuld is €650.000. Alleen wordt het aflossingsschema van €250.000 niet voortgezet. De hele schuld van €650.000 krijgt een aflossingsschema van 360 maanden. De Belastingdienst geeft aan dat dan die hele schuld in box 3 valt. Ook als die schuld bestaat uit twee leningdelen (van €250.000 en van €400.000).

Een latere aanpassing van het aflossingsschema herstelt de renteaftrek over het verleden in beginsel niet. Dat geldt ook wanneer de belastingaanslag over het betreffende jaa nog niet onherroepelijk vaststaat.

Hoe kan de adviseur de schade beperken?
De eerste stap is het reconstrueren van het volledige eigenwoningverleden van beide partners. Daarbij moeten onder meer de oorspronkelijke leningdelen, aflossingsstanden, resterende looptijden, eigenwoningreserves en onderlinge draagplicht worden onderzocht.

Vervolgens moet worden vastgesteld hoe de financiering in 2024 fiscaal correct had moeten worden ingericht. Die berekening wordt vergeleken met de huidige financiering. Waar nodig moeten leningdelen, aflossingsschema's en resterende looptijden worden aangepast en contractueel met de geldverstrekker worden vastgelegd. Afhankelijk van de eigendoms- en schuldverhoudingen kan ook een draagplichtovereenkomst noodzakelijk of wenselijk zijn.

Door gerichte aflossingen op een niet-kwalificerend leningdeel kan de klant de verdere rentelasten beperken. Daarbij moet worden beoordeeld hoe de aflossingen juridisch en administratief aan de verschillende leningdelen worden toegerekend.

Ook aftrekbaarheid financieringskosten wordt geraakt
De fiscale gevolgen beperken zich niet tot de hypotheekrente. Wanneer een lening geheel of gedeeltelijk niet kwalificeert als eigenwoningschuld, was ook de aftrek van de daaraan toe te rekenen financieringskosten onterecht. Denk aan hypotheekadvieskosten, bemiddelingskosten en notariskosten voor de hypotheekakte. Kosten die rechtstreeks samenhangen met een daadwerkelijke aanpassing van een lening waardoor deze als eigenwoningschuld kwalificeert, kunnen daarentegen onder voorwaarden aftrekbaar zijn.

De Belastingdienst heeft in een afzonderlijk kennisgroepstandpunt verduidelijkt dat advieskosten niet aftrekbaar zijn wanneer het advies uiteindelijk niet leidt tot het afsluiten of aanpassen van een eigenwoningschuld.

Wie betaalt de rekening van het verkeerde advies?
Naast het fiscale herstel speelt nog een andere vraag: wie is verantwoordelijk voor de schade? Wanneer bij het oorspronkelijke hypotheekadvies onvoldoende rekening is gehouden met het eigenwoningverleden, is sprake van een tekortkoming in de zorgplicht van de adviseur. De financiële schade kan aanzienlijk zijn. Denk aan misgelopen hypotheekrenteaftrek over meerdere jaren, niet-aftrekbare financieringskosten en kosten voor het herstellen van de financiering.

Als de fout aan de oorspronkelijke adviseur kan worden toegerekend, kan deze daarvoor aansprakelijk zijn. Ook teruggave van de oorspronkelijke advieskosten kan onderdeel uitmaken van een schadeclaim. Of en in hoeverre de schade daadwerkelijk verhaalbaar is, hangt af van de omstandigheden, waaronder het causaal verband en de omvang van de aantoonbare schade.

Voor adviseurs die zelf verantwoordelijk zijn voor het oorspronkelijke advies, is het verstandig de fout niet af te wachten totdat deze uitmondt in een klacht bij Kifid. Een proactieve benadering, een deugdelijk herstelvoorstel en waar nodig een redelijke schadevergoeding kunnen verdere escalatie voorkomen.

Toch in overleg met de Belastingdienst?
Hoewel de wettelijke regels geen reguliere mogelijkheid bieden om een ontbrekende contractuele aflossingsverplichting met terugwerkende kracht te herstellen, kan overleg met de behandelend belastinginspecteur zinvol zijn.

Bij de Fintool Helpdesk is een praktijkgeval bekend waarin een inspecteur bereid was een correctie met terugwerkende kracht te accepteren. Daarbij speelde mee dat de belastingplichtige of diens adviseur de fout zelf had gesignaleerd.

Dat betreft echter een individuele praktijkervaring en geen algemeen toepasbare fiscale herstelmogelijkheid. In de voorliggende casus heeft de Belastingdienst de fout al vastgesteld, waardoor een dergelijke uitkomst minder voor de hand ligt.

Fintool: controleer het eigenwoningverleden vóórdat de hypotheek passeert
Deze helpdeskcasus laat zien dat een ogenschijnlijk beperkte fout in de financieringsopzet grote gevolgen kan hebben. Een adviseur kan zich bij doorstromers niet beperken tot de huidige hypotheekschuld of de gewenste maandlast. Juist de fiscale historie bepaalt hoeveel renteaftrek nog mogelijk is en welk aflossingsschema daarvoor vereist is. De belangrijkste les: een onjuist aflossingsschema is vaak nog wel voor de toekomst te herstellen, maar de gemiste renteaftrek over het verleden doorgaans niet. En die schade kan uiteindelijk voor rekening van de hypotheekadviseur komen.

Bronnen

• Kennisgroep Belastingdienst – KG:051:2026:4, Oversluiten eigenwoningschuld en al verstreken looptijd (15 oktober 2026)

• Kennisgroep Belastingdienst – KG:051:2022:4, Eigenwoningschuld bij verhuizing en al verstreken looptijd

• Kennisgroep Belastingdienst – KG:051:2024:5, Geen aftrek advieskosten zonder daadwerkelijke aanpassing

• Artikel 3.119a, 3.119c, 3.119d en 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001.

Redactionele kanttekening: bij deze casus zijn de daadwerkelijke leningdelen, eigendomsverhoudingen en aflossingsstanden niet beschikbaar. De fiscale kwalificatie van de afzonderlijke schulden en de precieze omvang van de schade moeten daarom nog worden vastgesteld. Ook zijn niet alle kosten van een hersteladvies zonder meer fiscaal aftrekbaar.