Kamer steunt doorstroomhypotheek voor ouderen met overwaarde

De motie sluit aan bij de eerder aangekondigde coalitieplannen voor een zogenoemde doorstroombank of een aantrekkelijk hypotheekproduct voor oudere woningbezitters met overwaarde. Het doel is dat ouderen hun vermogen in de bestaande woning eenvoudiger kunnen inzetten bij een verhuizing naar een beter passende woning.

Overwaarde aanwezig, financiering toch lastig
Veel oudere huiseigenaren beschikken over aanzienlijke overwaarde, maar kunnen bij een verhuizing alsnog tegen financieringsproblemen aanlopen. Na pensionering is het toetsinkomen vaak lager, terwijl bij de aankoop van een andere woning opnieuw naar de betaalbaarheid van de financiering moet worden gekeken.

De voorgestelde doorstroomhypotheek moet nadrukkelijker rekening houden met de overwaarde van de bestaande woning. Daarmee zou een verhuizing naar bijvoorbeeld een gelijkvloerse, kleinere of levensloopbestendige woning beter financierbaar kunnen worden.

Dit onderwerp is niet nieuw. In 2025 berichtte Fintool al over Kamervragen rond senioren die ondanks overwaarde geen afzonderlijke overbruggingshypotheek konden verkrijgen. Daarbij werd eveneens benadrukt dat doorstroming door ouderen kan bijdragen aan een beter gebruik van de bestaande woningvoorraad.

Bestaande mogelijkheden blijven relevant
Een nieuw hypotheekproduct zou moeten aansluiten op bestaande mogelijkheden. Binnen NHG bestaat al de Senioren Verhuisregeling voor ouderen die naar een andere koopwoning willen verhuizen, maar niet door de reguliere annuïtaire inkomenstoets komen. Onder voorwaarden mag daarbij worden getoetst op basis van de werkelijke lasten, mits de nieuwe maandlasten gelijk of lager zijn dan de bestaande maandlasten.

De motie gaat verder: zij richt zich niet alleen op een aangepaste toetsing, maar op een hypotheekvorm waarbij de opgebouwde overwaarde nadrukkelijker onderdeel wordt van de financieringsoplossing. Hoe dat product er precies uit moet gaan zien, is nog niet uitgewerkt.

Voor adviseurs is daarom belangrijk dat de aangenomen motie nog geen direct toepasbare nieuwe financieringsregeling oplevert. Totdat regelgeving, acceptatiebeleid en productvoorwaarden zijn uitgewerkt, blijven bestaande toetsingsregels en beschikbare maatwerkoplossingen leidend.

Fiscaal aandachtspunt: bijleenregeling blijft uitgangspunt
Een doorstroomhypotheek kan de financierbaarheid verbeteren, maar verandert niet vanzelf de fiscale behandeling van de overwaarde. Bij verkoop van een eigen woning met overwaarde ontstaat in beginsel een eigenwoningreserve. Wordt vervolgens een andere eigen woning gekocht, dan beperkt deze reserve de maximale eigenwoningschuld waarover hypotheekrenteaftrek mogelijk is.

De Belastingdienst formuleert dit als volgt: de rente is bij een positieve eigenwoningreserve aftrekbaar over maximaal de aankoopprijs van de nieuwe woning verminderd met de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve vervalt in beginsel pas na drie jaar, voor zover deze niet eerder wordt benut.

Voor de adviespraktijk betekent dit dat een nieuw product voor ouderen met overwaarde niet uitsluitend op betaalbaarheid en acceptatie kan worden beoordeeld. Ook de box 1/box 3-verdeling, de toepassing van de bijleenregeling, eventuele partnerproblematiek en de bestemming van resterende overwaarde moeten in het advies worden betrokken.

Kansen én vragen voor de adviespraktijk
De aangenomen motie kan een belangrijke stap zijn voor ouderen die willen verhuizen, maar financieel vastlopen doordat hun vermogen grotendeels in de woning zit. Een toegankelijker financieringsoplossing kan bijdragen aan passende huisvesting voor ouderen én aan doorstroming op de woningmarkt.

Tegelijkertijd zijn nog belangrijke vragen onbeantwoord:

• Wordt de doorstroomhypotheek een zelfstandig product of een uitbreiding van bestaande maatwerkregels?
• Hoe wordt de overwaarde meegenomen wanneer de oude woning nog niet is verkocht?
• Welke betaalbaarheidstoets blijft gelden na pensionering?
• Komt er aansluiting bij NHG, een garantieregeling of specifieke toezichtkaders?
• Hoe wordt voorkomen dat opname of inzet van overwaarde fiscaal of financieel ongunstig uitpakt?

De regering moet deze punten nu samen met marktpartijen en toezichthouders uitwerken. Op basis van de aangenomen motie moet de Kamer binnen een jaar worden geïnformeerd over de uitwerking en het implementatieplan.

Bronnen: Motie-Steen c.s., Kamerstuk 32 847, nr. 1470; plenair verslag Tweede Kamer 2 juni 2026